Acheter pour rénover

Bonjour,

Je m'installe prochainement en Espagne. Je n'y vais pas pour travailler, je suis quasi-rentier. Mais je garde le goût d'entreprendre, et il va tout de même bien falloir que je m'occupe.

Concernant mon logement, j'envisageais de louer d'abord, puis d'acheter un appartement en bon état au bout de 6 mois ou 1 an. Après réflexion, je me demande s'il ne serait pas plus judicieux, compte tenu du marché immobiliier au plus bas et sur le point de repartir doucement à la hausse, de rechercher un bien à rénover. Cela présenterait les avantages suivants
- j'achète à un prix défiant toute concurrence
- je prends en charge la rénovation (j'ai tout le temps nécessaire)
- je fournis du travail aux artisans locaux (là encore, à bon prix car compte tenu de la crise il doit être possible de bien négocier la main d'oeuvre)
Ensuite, j'ai le choix : soit j'emménage dans cet appartement ou maison que j'ai moi même agencé et équipé, et qui est donc forcément à mon goût ; soit, si les prix ont eu le temps de monter un peu, je revends avec une petite plus value qui me permet de renouveler l'opération.

Qu'en pensez-vous ? Cette activité d'achat/rénovation est-elle porteuse actuellement en Espagne, en particulier à Barcelone ?

Bonjour,

Je trouve votre projet intéressant. Toutefois, j'ai une petite question à vous poser: pourquoi ne pas acheter et rénover pour louer ensuite à des touristes au lieu de vendre ?

Au plaisir d'échanger.
E.R.

Bonjour Rmoulin,  :cool: il semblerait que vous êtes à Barcelone d'après votre fiche.  Votre idée n'est pas mauvaise mais peut vous apporter des surprises surtout dans la rénovation.  Il y a quelques années, mes voisins belge (pas très faciles genre "je sais tout") agissaient comme vous envisagez de le faire, ils ont fait construire leur maison avec leurs directives, leurs exigences, etc... et bien le sable employé dans le béton était du sable de mer.  J'ignore ce qu'ils sont devenus mais moins de 4ans après quel désastre donc soyez prudent Amicalement Jacqueline

elodieruiz :

Bonjour,

Je trouve votre projet intéressant. Toutefois, j'ai une petite question à vous poser: pourquoi ne pas acheter et rénover pour louer ensuite à des touristes au lieu de vendre ?

Au plaisir d'échanger.
E.R.

Pour 3 raisons :
1/ La location temporaire à des touristes est de plus en plus étroitement surveillée, en particulier à Barcelone, et il est probable que le législateur, sous la pression des lobbys hôteliers notamment, finisse par mettre le holà.
2/ La location longue durée est actuellement un marché sinistré (si on se place côté propriétaire) il suffit de voir le nombre de biens proposés à la location et la facilité avec laquelle on peut négocier le loyer
3/ L'intérêt ici n'est pas de générer des revenus réguliers (je suis déjà propriétaire de biens locatifs par ailleurs) mais de profiter des prix actuels, à la fois de l'immobilier et de la main d'oeuvre, ainsi que de mon temps libre, pour réaliser à terme une plus value ou (si le marché de l'immobilier reste durablement sinistré) avoir une résidence principale au moindre coût.

SWANNELLJacqueline :

Bonjour Rmoulin,  :cool: il semblerait que vous êtes à Barcelone d'après votre fiche.  Votre idée n'est pas mauvaise mais peut vous apporter des surprises surtout dans la rénovation.  Il y a quelques années, mes voisins belge (pas très faciles genre "je sais tout") agissaient comme vous envisagez de le faire, ils ont fait construire leur maison avec leurs directives, leurs exigences, etc... et bien le sable employé dans le béton était du sable de mer.  J'ignore ce qu'ils sont devenus mais moins de 4ans après quel désastre donc soyez prudent Amicalement Jacqueline

Je n'envisage pas de faire construire mais de rénover un bien existant. C'est différent. Concernant la prudence quant à la réalisation des travaux, elle est bien entendu de mise, c'est justement parce que je sais que j'aurai le temps de superviser que j'envisage de me lancer dans ce type de projet.

Je ne suis pas convaincu que les prix de l’immobilier vont repartir à la hausse d’ici peu. J’ai bien lu (sur le petit journal je crois) que pour la première fois depuis 2008 le nombre des ventes a cru de près de 0.9% au 3ème trimestre (par rapport au 3ème trimestre de 2013), mais ce léger frémissement n’est pas à mon avis le signal d’une reprise généralisée. J’ai également lu il y a quelques semaines  que les experts espagnols prévoyaient encore une baisse des prix de l’immobilier de l’ordre de 10% d’ici 3 ans…
Par ailleurs, moi qui ai eu l’occasion encore récemment de faire exécuter des travaux en Belgique, en France et en Espagne (il y a quelques mois seulement), j’ai trouvé les prix en Espagne (Andalousie) plus chers (avec TVA à 21% sur les matériaux et la main d’œuvre).
En outre, il faut également tenir compte des frais d’achat de l’ordre de 11% et de l’impôt sur la plus-value lors de la revente (je ne sais combien pour un résident espagnol, mais qui est une retenue d’office de 10% pour les non-résidents, si j'ai bien compris les infos que j'ai reçues).
Enfin, vous dites que avez déjà des revenus immobiliers (loyers perçus je suppose), si ce biens sont situés à l’étranger (hors d'Espagne puisque votre fiche renseigne que vous habitez à Barcelone), pouvez me dire (par MP si vous préférez) quelle incidence a eu sur vos impôts espagnols :
1°) L’envoi en 2013 de votre modelo 720.
2°) Vos revenus immobiliers étrangers à l’Espagne.

Merci,
Serge.

Serge54 :

Je ne suis pas convaincu que les prix de l’immobilier vont repartir à la hausse d’ici peu. J’ai bien lu (sur le petit journal je crois) que pour la première fois depuis 2008 le nombre des ventes a cru de près de 0.9% au 3ème trimestre (par rapport au 3ème trimestre de 2013), mais ce léger frémissement n’est pas à mon avis le signal d’une reprise généralisée.

Je n'en suis pas convaincu non plus, du moins à court terme. Voilà pourquoi je garde l'option d'habiter l'appartement ou la maison en question. En fait, la sortie de l'opération se fera en partie en fonction des conditions de marché et de mes envies. Si je décide de rester à Barcelone, ce bien rénové deviendra ma résidence principale, c'est le plan A. Dans le cas contraire, si les prix ont déjà suffisamment remonté je revends ce bien en parfait état, et je réalise la plus value, ceci est le plan B ; et si les prix n'ont pas suffisamment remonté je mets en location, plan C.


Serge54 :

Par ailleurs, moi qui ai eu l’occasion encore récemment de faire exécuter des travaux en Belgique, en France et en Espagne (il y a quelques mois seulement), j’ai trouvé les prix en Espagne (Andalousie) plus chers (avec TVA à 21% sur les matériaux et la main d’œuvre).

Bon à savoir, merci. A voir s'il en est de même en Catalogne.


Serge54 :

En outre, il faut également tenir compte des frais d’achat de l’ordre de 11% et de l’impôt sur la plus-value lors de la revente (je ne sais combien pour un résident espagnol, mais qui est une retenue d’office de 10% pour les non-résidents, si j'ai bien compris les infos que j'ai reçues).

Les frais d'achat sont en % du prix d'acquisition, d'où l'intérêt d'acheter un bien à rénover, donc moins cher à surface équivalente.
Concernant l'impôt sur la plus value, il existe partout, et s'il y a impôt sur la plus value c'est qu'il y a plus value, donc c'est bon signe ;) De plus tout ceci se fera en tant que résident espagnol bien entendu, cela rend les choses bien plus faciles, y compris pour obtenir un financement.

Serge54 :

Enfin, vous dites que avez déjà des revenus immobiliers (loyers perçus je suppose), si ce biens sont situés à l’étranger (hors d'Espagne puisque votre fiche renseigne que vous habitez à Barcelone), pouvez me dire (par MP si vous préférez) quelle incidence a eu sur vos impôts espagnols :
1°) L’envoi en 2013 de votre modelo 720.
2°) Vos revenus immobiliers étrangers à l’Espagne.

Je ne suis pas encore à Barcelone donc je ne peux pas vous répondre. Ces biens sont situés dans des pays sans convention fiscale avec l'Espagne donc a priori (?) pas d'impact (l'impôt est payé dans les pays où se trouvent ces biens).

Rboulin à écrit : Concernant l'impôt sur la plus value, il existe partout, et s'il y a impôt sur la plus value c'est qu'il y a plus value, donc c'est bon signe ;) De plus tout ceci se fera en tant que résident espagnol bien entendu, cela rend les choses bien plus faciles, y compris pour obtenir un financement.
Non, la plus-value n’est pas taxée dans tous les pays et dans certains pays où elle est taxée, de nombreuses exonérations existes. Ainsi, en Belgique, lorsque vous revendez un bien immobilier que vous possédez depuis + de 5 ans, il n’y a pas de plus-value (je parle de mémoire et de la situation qui existait en 2001, avant que je ne quitte la Belgique, mais ça n’a certainement pas changé dans le sens d’une taxation plus forte car à cette époque, le parti libéral – pas au sens anglo-saxon, mais l’équivalent de l’UMP en France – voulait réduire le délai d’exonération à 3 ans). Il est vrai que la Belgique fait un peu exception car c’est un véritable paradis fiscal pour les rentiers (il y a 2 ou 3 ans, elle a été inscrite, ou menacée d’être inscrite sur la liste grise des paradis fiscaux). Même en France, pays pourtant réputé pour son haut taux d’impôts sur les revenus du capital, la plus-value n’est pas taxée lors de la revente de l’habitation familiale (ici aussi je parle de mémoire).
Pour les non-résidents, mon avocat m’a dit qu’il y avait un prélèvement automatique de 10% du prix de vente, quel que soit le prix d’achat (à vérifier).

Rboulin à écrit : Je ne suis pas encore à Barcelone donc je ne peux pas vous répondre. Ces biens sont situés dans des pays sans convention fiscale avec l'Espagne donc a priori (?) pas d'impact (l'impôt est payé dans les pays où se trouvent ces biens).
Non, la loi espagnole, comme la loi française et belge, fait (font) obligation aux résidents en Espagne (France et Belgique) de déclarer leur biens mobiliers s’ils sont supérieurs (si plusieurs comptes = total de tous les comptes) à 50.000 euros (en France, tous les comptes bancaires, quel que soit le montant du/des dépôt/s) et leurs biens immobiliers où qu’ils soient dans le monde (et en cas de défaut de déclaration sur modelo 720, l’amende minimum en Espagne est de 10.000 euros par compte et bien non déclarés).
En l’absence de convention fiscale en vue d’éviter la double imposition, l’Espagne est libre de taxer ces biens comme bon lui semble (je ne connais pas la pratique du fisc espagnol dans ce domaine, mais il ne se prive pas des rentrées fiscales de cet ordre).
Lorsqu’il y a convention, dans la plupart des cas, les revenus des biens immobiliers sont taxés dans les pays où se trouvent ces biens (généralement c’est prévu à l’article 6 des conventions qui suivent le modèle de l’OCDE), mais… …l’Espagne tient compte de ces revenus pour calculer la progressivité de l’impôt ce qui a une incidence à la hausse sur le montant de vos impôts (article 24 pour la convention franco/espagnole, article 23 pour la convention belgo/espagnole)… …Mais je n’arrive pas à savoir quelle est le mode de calcul (je sais que c’est l’application du taux moyen et que le fisc doit tenir compte de l’impôt déjà payé dans le pays où se trouve le bien immobilier). J’ai déjà demandé une simulation à 5 gestorias différentes, j’ai reçu 3 réponses différentes (dont une par téléphone car manifestement la gestoria ne voulait pas de traces écrites), 2 ne m’ont jamais répondu. C’est pour cette raison que je vous ai posé la question ! Si quelqu’un sur le forum connait la réponse, je le remercie par avance de nous la communiquer).

Serge54 :

Rboulin à écrit : Concernant l'impôt sur la plus value, il existe partout, et s'il y a impôt sur la plus value c'est qu'il y a plus value, donc c'est bon signe ;) De plus tout ceci se fera en tant que résident espagnol bien entendu, cela rend les choses bien plus faciles, y compris pour obtenir un financement.
Non, la plus-value n’est pas taxée dans tous les pays et dans certains pays où elle est taxée, de nombreuses exonérations existes. Ainsi, en Belgique, lorsque vous revendez un bien immobilier que vous possédez depuis + de 5 ans, il n’y a pas de plus-value

Ca tombe bien j'envisage aussi d'investir en Belgique. Mais bon, je n'ai pas bien évidemment pas choisi mon nouveau pays de résidence, l'Espagne donc, pour sa fiscalité. Sinon je serais resté au Luxembourg.


Serge54 :

la loi espagnole, comme la loi française et belge, fait (font) obligation aux résidents en Espagne (France et Belgique) de déclarer leur biens mobiliers s’ils sont supérieurs (si plusieurs comptes = total de tous les comptes) à 50.000 euros (en France, tous les comptes bancaires, quel que soit le montant du/des dépôt/s) et leurs biens immobiliers où qu’ils soient dans le monde (et en cas de défaut de déclaration sur modelo 720, l’amende minimum en Espagne est de 10.000 euros par compte et bien non déclarés).

Dans ce cas je prendrais peut être ce risque. A voir quel serait l'impact de déclarer ces biens. Ce n'est pas un point que j'ai étudié pour l'instant. Si l'impôt n'est pas confiscatoire, je ferais en sorte que ma situation soit irréprochable. Dans le cas contraire, il reste toujours la solution de revendre ces biens.

@rboulin : concernant les tarifs des artisans en Catalogne, dans la région de Girona (ailleurs je ne sais pas), il y a des artisans qui travaillent très correctement pour un tarif raisonnable, nettement moins cher qu'en France.

Revente et plus-value : il y a effectivement des frémissements mais c'est à confirmer dans la durée. Certaines banques avaient mis des biens en vente avec forte baisse de prix, elles les ont retirés dans l'attente d'une confirmation d'embellie afin de les remettre sur le marché à un prix plus élevé ultérieurement. Est-ce un signe ??
Je suis d'accord avec vous, s'il y a plus-value, ce sera la cerise sur le gâteau !

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