INVESTIR EN RES

Bonjour Juanlespins06,

La question sur la revente est intéressante, je connais quelqu'un dans le domaine, je vais essayer de me renseigner. J'ignorais aussi qu'il était impossible de revendre un bien à un non-résident.

En revanche, avec un budget de 900 k€, vous pouvez acquérir un bien en IRS (Investissement minimum de 500$), et bénéficier du statut de résident permanent. Pourquoi vouloir investir en RES ?

Merci de votre réponse .

Mon choix RES est tout simplement inclus dans la promotion résidentielle qui m intéresse ......on voit plus de programmes  RES qu' IRS......

Vous avez bien saisi les problèmes :
Quid du marche secondaire de ces villas RES ou IRS en cas de revente  ?
Ne peut on vendre qu à des résidents ? Et dans ce cas , il doit y avoir un risque assez sensible de décote par rapport au prix d achat...... 20 / 30 / 40% ???    Et sur ce sujet , personne ne communique.....et pourtant , il est décisif pour investir

Merci d avance pour votre aide
Cordialement

juanlespins06 a écrit:

et ne pensez vous pas , comme ce qui se passe en espagne , le  sur- nombre des opérations RES ne laisse t il pas craindre un effondrement des prix en cas de revente qq années plus tard ?

la reponse est dans la question...

juanlespins06 a écrit:

mon budget pour l achat en RES est de l ordre de 900K€
------------------------------------------------

je m'interroge , compte tenu des prix de l'immobilier ACTUELLEMENT proposés aux mauriciens , sur ce que vaudra mon bien si je dois le ceder 5 ou 10 ans plus tard.

Le prix de mon bien devra t il subir une forte décote pour trouver un acquereur  mauricien ? ( une vente a un non résident semble etre interdite ??

En résumé , le marché secondaire des bien immobiliers acquis en RES existe t il ???
et ne pensez vous pas , comme ce qui se passe en espagne , le  sur- nombre des opérations RES ne laisse t il pas craindre un effondrement des prix en cas de revente qq années plus tard ? plus des délais de vente car les investisseurs potentiels "locaux" seront présents et patients..................

MERCI D AVANCE DE VOS REPONSES

Bonjour.Mon epouse etant Mauricienne,en 2006,nous avons achete notre maison 4,2 millions de rps.Nous l'avons ameliore et disons que cela nous ai revenu a 5,3m en tout.Mais nous n'envisageons aucunement de pouvoir la vendre un jour.Acheter un terrain et faire construire reviendrait nettement moins cher pour un Mauricien ou un couple Franco/Mauricien.Les maisons RES pullulent,si j'etais interresse,j'en profiterai pour vous faire baisser votre prix.Je pense que les projets RES sont pour les amoureux de Maurice(retraites)qui envisagent de vivre 6 mois par an sur l'ile et non pas en tirer profit a la revente.

Jamais aucun Mauricien  n'achètera une RES au prix d'une RES (= + haut).
Mais au vrai prix du marché.

merci de votre réponse et des informations que vous m apportez

Effectivement si mon prix de revient est de l ordre de 30M de rps et que le marché local pour un bien équivalent...... est de 15/20 M rps.............il y a de quoi y regarder à 2 fois.

Un agent immobilier local me dit que les biens achetés en IRS et ERS bénéficient d'un marché "spécifique" et qu'on peut les revendre a des non résidents ?  en somme , les non résidents auraient acces a un marché primaire ET secondaire ????

De plus , ( pour m'appater" )  il me dit qu'il a enregistré sur des reventes recentes de biens IRS certaines + values de l'ordre de 20 à 40% .......??????

Je ne cherche pas a spéculer , ni à tirer profit de mon investissement , MAIS par contre en cas de décès ou départ de Maurice pour raison de santé.....( ca ne fait jamais mourir que d'y penser ...)
je ne voudrais pas trop de décote au bout de 5 ou 10 ans..............

merci encore
bonne journée

merci de votre réponse

cela veut dire que le marché RES est tres largement surcoté 50 %  voir plus.............
et que je prends un gros risque financier a acheter en RES........

un agent immo local ( info ? intox? ) me dit que les biens achetés en IRS et ERS bénéficient d'un marché spécifique réservé aux non résidents en cas de revente .....??

Qu'en pensez vous , si bous avez une information a ce sujet ?

encore merci

Bonjour,

la plupart des gens sur Expat.com ne sont pas compétent pour pouvoir vous répondre avec exactitude.

S'il est vrai que les RES/IRS sont chers, c'est la seule façon pour un étranger d'acheter un bien immobilier à Maurice, hormis si vous êtes résident, que vous remplissez certains critères et que vous souhaitez acheter un appartement dans une immeuble de 3 étages minimum. Point.

Bonjour,
Entre ce qui est dit et ce qui ce qui est concrètement faisable a Maurice c'est 2 planète différente.
Plus concrètement  un mauricien ou couple franco mauricien qui connaisse certaine ficèle de l'ile n'irai pas investir dans un irs/ers, ils vont acheter un terrain et faire leurs maison, cela leur coutera beaucoup mais beaucoup moins cher qu'un ers/irs.

Même si les projets irs/ers sont particuliers  et que beaucoup ne connaissent pas les tenants et les aboutissant il en va que cela reste de l'immobilier et a Maurice entre les promoteurs immobilier avec tout leurs projets speculatif en cour et a venir pour profiter tant que ce regime dacquisitions existe et le gouvernement qui a trouver cette operations pour faire venir les étrangers, faire rentrer de l'argent, tout en développant des ancienne zone d'agriculture en apportant un plus value infrastructurel dans le paysage Mauricien.,
cela reste rien de plus que  de la speculation et face a une spéculation et il ya le rationnel. Le rationnel du marche de l'immobilier actuel a Maurice et futur est ce quil est.

Les projets irs/ers pousse comme des champignons et depuis  2009 certain sont resté au stade de projets car il ne trouver pas preneur.les promoteurs font banqueroute.
Ex : dans 5 ou 10 d'autres projets ers/irs seront crée, pensez vous que les nouveau acquéreurs qui chercheront  le permit de résidents ou un bien  vont  acheter votre bien avec 5/10 ans déjà  au prix ou il pourrait en trouver des nouveaux sur le marcher ?
Rep : NON
En sus les conditions gouvernemental pour les expatrier change régulièrement.
Pensez vous que dans 5/10 ans les conditions seront le même pour l'achet de l'immobilier pour être résident, et si dans 10 ans le gouvernement met d'autre conditions plus attrayant ouplus drastrique ,  ne pensez vous pas que vous risquez de vous retrouver avec votre villas irs/ers dans les bras sans acquéreurs potentiel ?
Et si un mauricien sera intéresser, croyait moi il ne vous l'achètera pas pour 900keuro/500keuro.

Même le prix de l'immobilier local pas les irs/ers, est disproportionner  certaine maison sur les sites des vente y sont depuis plus de 2 ans, voir si ce n'est  pas plus.

Si vous êtes un homme d'affaire averti et que vous voulez avoir la résidence pour venir y passer 3/6 mois de l'année sur l'ile oui, mais si c'est un placement pour une rentabilité ou retour sur investissements dans 5 ou 10 ans.je ne pense pas que c'est une bonne opération.


Meme

Ceci n'est que mon humble regard sur la chose.

je vois pas comment il pourrait y avoir une +value à espérer alors que le neuf se vend si mal !

juanlespins06 a écrit:

De plus , ( pour m'appater" )  il me dit qu'il a enregistré sur des reventes récentes de biens IRS certaines + values de l'ordre de 20 à 40% .......??????

"et décidez vous rapidement, il ne nous reste plus que deux villas disponibles...."

- Pléthore de "projets" résidences IRS/RES
- Peu de projets RES aboutissent par manque d'acheteurs
- le système bancaire local stoppe les lignes de crédit pour ces types de projets

investissement maison standing au soleil / pourquoi pas
spéculation immo / oublier
rentabilité via la location du bien / peut être mais 1) pas forcément votre intérêt si vous venez résider à l'année 2) être motivés pour laisser sa villa périodiquement à des vacanciers

Mais les pamphlets sont superbes et les commerciaux motivés !

Les conseilleurs n'étant pas les payeurs, VENI VEDI !

merci pour ces informations qui me laissent de plus en plus perplexe pour un tel investissement....................
J'ai tendance a vous rejoindre dans vos reflexions et suis un peu déboussolé quand a une décision car cela fait 3 ans que je me "projette" une retraite à Maurice que je connais un peu ( j'ai des amis qui y habitent...........de nationalité mauricienne ) et au moment de prendre une decision , je me suis interrogé sur le marché de la revente de ce type de bien IRS ou RES......dont l'agent immobilier m'assure qu'il existe un marché secondaire rservé aux non résidents???.......vrai ? faux?

Mes amis m ont rapporté que Port Chambly est un fiasco avec des invendus " à la pelle"..........

Pas simple pas simple de sauter le pas en connaissance de toutes les "vrais" infos sur les transactions immobilieres à Maurice.......

encore merci
bonne fin de soirée

Je rejoins la tonalité générale des réponses.
Les mauriciens paient les mêmes RES beaucoup moins chers, neufs ; donc aucune chance de ce côté-là.
Sans aucune certitude, le marché RES/IRS me semble bien trop récent pour savoir savoir s'il existe réellement un "marché secondaire" digne de ce nom. De toutes façons, vu le nombre a priori minime de personnes susceptibles de se retrouver dans votre cas un jour (à revendre un RES pour raisons perso), ça ne me paraît pas très probant.
... et comme dit Boyaurouge, si par exemple votre bien m'intéressait un jour, ce serait sans doute uniquement pour le payer au dessous du prix du "marché des non-résidents".

Pour le reste, l'immobilier de ce type a énormément augmenté ces dernières années, je ne suis pas qualifié pour savoir ce qu'il en sera les années qui viennent. Les variations entre deux complexes côte-à-côte pas si différents sont parfois aberrantes suivant les années de construction. A vous de voir si votre futur bien semble aujourd'hui compétitif.

Juanlespins,

Dommage de rester 3 ans en phase de projet.

Une solution idéale dans un premier temps serait de placer votre capital et vous installer à Maurice en tant que retraité, louer une villa dans un premier temps.

Cela vous laisse le temps de prospecter, vous assurer que vous vous plairez à Maurice à l'année...

juanlespins06 a écrit:

Merci de votre réponse .
Quid du marche secondaire de ces villas RES ou IRS en cas de revente  ?

Les mauriciens peuvent très bien acheter un RES ou un IRS, mais on peu d'intérêt à la faire, donc ipso facto tu est restreint au marché des non-mauriciens. Bon, pour 900K EUR tu dois avoir une super chouette case... par curiosité c'est quel RES/IRS?

Bonsoir
Effectivement votre budget vous permet d'avoir une superbe case, mais, un gros gros risque de moins value en cas d'obligation de revente.

Il est clair que tous ces logements sont sur-évalués, et la revente sera difficile avec plus value.

Rien qu'en plaçant votre capital, vous pourriez vous offrir un logement "de standing" avec les intêrets (900 K€, à 3 % annuel = 27 000 €/mensuel).
C'est la solution de prudence, et d'attente de trouver un bien ou un coin qui vous conviendra.
C'est ce que je ferai.

(Mais il faut aussi tenir compte du plaisir de la "propriété" du bien, qui n'est pas estimable.)

Bonne soirée.

Janobis a écrit:

avec les intêrets (900 K€, à 3 % annuel = 27 000 €/mensuel).

euh non 27 000 €/annuel  = 2250 / mensuel

Bonjour,

Pour faire simple, grosso modo une unité RES intéressante devrait couter +/- 33% plus chère qu'une unité équivalente (maison neuve avec même surface et qualité de finissions et située dans le même quartier) disponible exclusivement pour le marché local.

Le surplus de 33% se justifie par les taxes et contributions supplémentaires payables par le promoteur à l'état sous le régime RES, les frais liés à la construction de services annexes obligatoires dans un contexte RES (gym, sauna, parcours de golf, etc.) ainsi que le « privilège » de pouvoir accéder à la propriété par un non-résident (si si, cela a un prix aussi messieurs).

Je vous conseille de faire ce simple exercice de comparaison afin d'évaluer si le prix que l'on vous propose pour une unité RES est justifié ou non.

J'observe aussi que le marché RES se porte très bien pour ces promoteurs honnêtes proposant de produits à des prix réalistes et ayant une crédibilité professionnelle incontestable dans le domaine de la construction / promotion. Vous reconnaitrez facilement ces promoteurs car ils sont souvent à leur deuxième voir troisième projet ce qui devrez inspirer une certaine légitimité.

En indaguant un peu vous découvrirez que la plupart de projets RES qui n'ont pas abouti sont proposés par des promoteurs qui n'ont pas d'expérience dans le domaine. Ces « projets » sont aussi facilement reconnaissables : unités hors de prix dans des zones peu séduisantes, projet souvent en phase embryonnaire (absence même d'une maison témoin), promoteur au profile louche (dans le sens légitimité / connaissance métier bien entendu), etc.

En ce qui concerne une plus-value lors d'une vente future du bien, c'est bien vrai que les premières unités des projets Tamarina, Valriche et Anahita se sont revendues deux ans plus tard avec des plus-values très notables. Pourquoi ? Ces premières unités comportaient un très bon rapport qualité-prix (situation géographique, style de maisons, qualité des finissions, services) et affichaient donc un prix très correcte. Les phases suivantes ont été mises en vente à des prix bien supérieurs (je peux confirmer les pourcentages avancés par votre agence) moins intéressant en termes de future plus-value amha.

Donc pour répondre à vos questions :

- La plus-value future dépendra principalement du prix d'achat de votre unité ainsi que de l'évolution / demande du marché mondial de l'immobilier (car il ne faut pas oublier que le marché RES/IRS est totalement décorrélé du marché local en termes de cible)

- Sur les unités RES/IRS vendues à ce jour la répartition entre acheteurs au profile résidentiel ou investisseur est 50% / 50% (la moitié d'acquéreurs ont une motivation financière / fiscale donc)

Je vous conseille de venir faire le tour d'une bonne douzaine de projets RES pour vous faire une idée par vous même, vous devriez finir par trouver le produit qui vous convient le plus.

Bien à vous

En effet, la location d'une très belle villa à Maurice coute dans les 50000 roupies

merci pour votre réponse  .

c est de loin , parmi les 7 réponses recues  , la plus complète et la plus pertinente.
Elle me permet de donner suite a l'envie de vivre à Maurice autrement qu'en prenant une location  pour 5/ 10 ans , ou on dépend des "aléas de vie " d'un  propriétaire........

Maintenant comme vous le dites avec justesse , la diffférence de prix entre un bien de type ERS/IRS tient aussi compte d'un environnement résidentiel recherché par les non résidents ( sécurité d'un gardiennage , commerces , parc arboré , qqfois plage privée..etc etc  )
Par contre , effectivement , s'informer des prix "locaux" pour des biens a peu près équivalents , et comparer avec les prix proposés ERS.
ET actuellement les biens proposés ont une "surcote" de près de 40/60%.............
Dans ce contexte , je serais interessé de savoir s'il existe un site internet ou une agence  spécialisée qui proposerait des villas "ERS/IRS" que des propriétaires voudraient céder......Avez vous des infos à ce sujet sur un marché secondaire des ERS/IRS ?                                                                 ?

encore merci pour l'attention que vous portez à toutes mes interrogations .
très cordialement

Rebonjour juanlespins,

Je vous en prie. Certains sur ce forum seraient surpris d'apprendre combien de mauriciens avec un fort pouvoir d'achat on acquéri des unités RES / IRS ayant comme objectifs une génération de revenus locatifs et croissance de capital lors d'une vente future.

Bien évidemment ces mauriciens fortunés raisonnent en tant qu'investisseurs et regardent ces unités comme un objet de placement (comme un titre boursier qui génère à la fois des dividendes et une plus-value lors de la vente).

Concernant les surcotes voici mes propres observations :

IRS : Compte tenu de l'exclusivité de ces projets, leur situation géographique privilégié (souvent avec des accès et/ou vue mer), la qualité des infrastructures et services (parcours de golf, hôtel, restaurants, marinas, etc.) et les fortes taxes payables par les promoteurs à l'état sous ce régime ces surcotes peuvent s'avérer assez importantes, je dirais facilement à partir de >100%. Attention à ne pas faire le raccourci facile en se disant « c'est de l'arnaque », cette surcote qui peut paraitre énorme vis-à-vis d'un produit équivalant « en local » est totalement justifiée financièrement parlant. Par contre en termes de revenus locatifs (juste en dessus de l'inflation, dans les 4%-5% sur une base annuelle) les produits IRS peuvent s'avérer pas très intéressants car la location est gérée exclusivement par le promoteur qui souvent encaisse allègrement 1/3 du loyer en tant qu'intermédiaire

RES : Sous ce régime (moins couteux pour le promoteur en termes de taxes et frais supp pour les services annexes) les surcotes pratiqués sont très variables en suivant la « gourmandise » des promoteurs. Perso j'estimerai une surcote de +/- 33% acceptable et logique, au delà de ça on risque de louper une plus-value lors d'une vente future. Revenus locatifs observés de l'ordre de 5%-8% sur des produits achetés au bon prix

Pour le marché secondaire des RES / IRS vous n'avez autre choix que les agences sur place à mon avis. Vous pouvez aussi retrouver de biens en vente sur le site web de Lexpressproperty ici : RES et IRS (mais pas facile d'identifier les nouvelles unités de celles en revente)

Bon courage en tout cas

juanlespins06 a écrit:

Dans ce contexte , je serais interessé de savoir s'il existe un site internet ou une agence  spécialisée qui proposerait des villas "ERS/IRS" que des propriétaires voudraient céder......Avez vous des infos à ce sujet sur un marché secondaire des ERS/IRS ?                                                                 ?

Bonjour,

acheter en 2nd main offre t-il un statut de resident aussi ?

Cordialement

Laurent

Bonjour Laurent,

Bien entendu !

Pas de difference entre neuf et 2nd main en ce qui concerne l'éligibilité pour un permis de résidence permanent. Le vendeur perd ce statut lors de la vente, l'acheteur reçoit son permis lors de l'achat.

c'est aussi la question que je soumets a tous

acheté en 2eme main ??   et quelle agence ou site internet propose ce genre de biens ?


merci d'avance
bonne journée a tous

Hello,

Je vous ai posté les liens de Lexpressproperty dans mon message précédant...

merci beaucoup
bonne journée

juanlespins06 a écrit:

merci pour votre réponse  .

c est de loin , parmi les 7 réponses recues  , la plus complète et la plus pertinente.

encore merci pour l'attention que vous portez à toutes mes interrogations .
très cordialement

Ça fait toujours plaisir pour les autres... comme quoi, quand un type a un million d'euros à balancer pour se faire un petit plaisir, c'est pas la peine de perdre son temps à lui répondre pour lui faire gagner quelques dizaines de millions d'euros... qu'est-ce qu'on en a à faire, finalement.

D'ici que MRU soit promoteur, au moins, on n'aura pas fini de rigoler.

Bon, mon quart d'heure de mauvaise humeur est terminé.
Ça apprendra toujours la politesse aux nantis.
Pas de réponse souhaitée.

apul a écrit:

juanlespins06 a écrit:

merci pour votre réponse  .

c est de loin , parmi les 7 réponses recues  , la plus complète et la plus pertinente.

encore merci pour l'attention que vous portez à toutes mes interrogations .
très cordialement

Ça fait toujours plaisir pour les autres... comme quoi, quand un type a un million d'euros à balancer pour se faire un petit plaisir, c'est pas la peine de perdre son temps à lui répondre pour lui faire gagner quelques dizaines de millions d'euros... qu'est-ce qu'on en a à faire, finalement.

D'ici que MRU soit promoteur, au moins, on n'aura pas fini de rigoler.

Bon, mon quart d'heure de mauvaise humeur est terminé.
Ça apprendra toujours la politesse aux nantis.
Pas de réponse souhaitée.

Bonjour,Tout a fait d'accord.Pourquoi poser des questions a des ,donc nous faire perdre notre temps.A-t-on deja vu un poissonnier dire que son poisson etait pourri?.
Un promoteur dire que ses maisons seront invendables?
La prochaine fois que l'un de ceux la pose une question sur les IRS/RES.Faisons une greve de reponses,ou Je ne suis qu'un pauvre,renseignez vous aupres des agences.Bonne journee au bas peuple.

-1 aux réponses aigries. juanlespins06 a trouvé une réponse qui lui convient, c'est bien le but de ce forum.

Pourtant, je ne pense pas que les RES/IRS soit une super idée de placement pour une plus value. Et puis une maison dans un ghetto de riches, faut aimer ça aussi. Perso même avec plein de thunes je trouverais ça vite gonflant.

La seule vraie "valeur ajoutée" de ce placement c'est le régime fiscal plutôt clément de l'île Maurice... si vous avez un gros patrimoine et en tirez des revenus importants, et que vous vous domiciliez fiscalement à Maurice, la différence entre 15% de taxation à Maurice et votre pays d'origine peut parfois payer la maison et plus.

Donc si vous économisez au moins autant d'impôt que ce que vous payez la maison, cela vaut le coup puisque vous avez une super maison au soleil en prime.

Par contre, investir pour revendre, je n'y crois _vraiment_ pas.

Exact, erreur frappe trop rapide, que les "mateux" auront rectifié...
Excuses...

Laurent1967 a écrit:

Janobis a écrit:

avec les intêrets (900 K€, à 3 % annuel = 27 000 €/mensuel).

euh non 27 000 €/annuel  = 2250 / mensuel

Excuses, erreur de frappe. Les "mateux" auront rectifié.

Bonne soirée

merci de votre réponse

j'ai omis de préciser dans mes interrogations , que je ne cherche pas  une plus value en achetant à Maurice , mais simplement à ne pas commettre d'erreurs ,  par méconnaissances du marché de l'immobilier ,  en voulant m'installer dans ce pays , après 44ans de travail dans 6 pays bien différents les uns des autres.
Je ne souhaite pas louer ( pour ne pas dépendre des aléas de vie d'un propriétaire et etre obligé de déménager dans d'autres conditions de vie......imposées par les circonstances )

Par contre si un jour pour "X" raison  , je désire revendre , ne pas avoir le désagrement de perdre 20/40% de mon capital ( fruit d'une vie de travail........ )  par un bien "sur acheté" dans des conditions RES , meme si d'après mes infos , il existe un marché secondaire pour ce type de biens ( mais a quel prix par rapport a l investissement de départ.?....et au fait que les RES vont continuer a se multiplier dans les années à venir ?.....)

bonne journée
tres cordialement

Bonjour

Investir 900 K€ dans une villa RES, est espérer, lors de la revente, au moins récupérer la mise, est raisonnable, mais est-ce que c'est prévisible ?
Seule l'avenir peut le dire, et les agents immobiliers positionnés sur ce marché, peuvent vous donner une idée, s'ils sont honnêtes. Est-ce le cas des agents immobiliers ? Mon avis personnel, les concernant : leur motivation première est de vendre, donc, vous feront miroiter un marché "sain", très demandé, et une plus value "garantie". Je ne cherche pas à les dénigrer, mais réaliste.
A long terme (> 10 ans ??), si le bien est bien entretenu, la moins value est peu probable, mais à échéance de < 7-8 ans, à titre personnel, je placerai le capital, et louerai un bien, pour éviter ces aléas. Car, il ne faut pas oublier les frais exhorbitants lors de l'achat, et lors de la revente. Sur le site l'expressproperty, vous avez les détails des frais.
Avec 2 000 €/mensuel, vous pouvez louer une très belle villa.

MRU Broker a écrit:

Bonjour,








- La plus-value future dépendra principalement du prix d'achat de votre unité ainsi que de l'évolution / demande du marché mondial de l'immobilier (car il ne faut pas oublier que le marché RES/IRS est totalement décorrélé du marché local en termes de cible)



Bien à vous

Dans ce cas avec les bulles immobilières à Dubaï et en Chine, on n'est pas très rassuré!

900000 € à 3% = 27000 € par an et non par mois....

Une très belle villa à louer pour 500000 rps, par an je suppose ?

Oups j'avais mal lu c'est 50.000 rps soit 1250 €/mois donc...