Immobilier: L’arnaque des reçus de réservation

Bonjour. Ci-dessous un article paru dans le journal économiste sur les pratiques des promoteurs immobiliers au Maroc.

- DES CLAUSES ABUSIVES A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR
- VEFA: BEAUCOUP DE PROMOTEURS SONT HORS LA LOI
- HILAL SAKANE 1: UN CAS PARMI D'AUTRES !

CINQ ans d'attente et elles ne sont pas encore au bout de leurs peines! Elles… ce sont quelque 40 familles qui ont choisi d'acquérir un logement dans le cadre du programme «Hilal Sakane 1» à hay Moulay Rachid. Un rêve qui semble s'éloigner au fil des jours pour des foyers qui n'ont pour se défendre qu'un «simple» reçu de réservation. Reçu avec lequel ils ont payé des avances de l'ordre de 30.000 DH chacun. «Nous étions censés avoir nos appartements en 2008 pour une somme de 270.000 DH. Aujourd'hui, la société nous demande 40.000 DH supplémentaires parce que les prix de l'immobilier ont soi-disant augmenté», déclare l'un des acheteurs. Ce revirement brusque demeure incompréhensible pour les acquéreurs. Il est d'autant plus surprenant que «les logements de la première tranche ont été vendus sur la base du même contrat de réservation», nous confient-ils.
Le cas du programme Hilal Sakane n'est pas isolé en l'espèce. «Ce type de différend est devenu très récurrent et il ne concerne pas seulement le logement économique.
Le haut et moyen standing en font également les frais», affirme Me Mohammed Alami, notaire. A l'origine de ce phénomène: l'ignorance et le non-respect de la loi 44.00 relative à la vente en état futur d'achèvement (Vefa). Celle-ci est on ne peut plus claire: un «acte préliminaire de vente» est impératif pour la réalisation de toute vente d'immeuble en état futur d'achèvement. «Il s'agit d'un contrat préliminaire qui ne doit être conclu qu'après achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée et qui doit impérativement être préparé par un professionnel agréé pour en assurer l'application et la traçabilité», explique Me Alami. Autrement dit, toute autre promesse de vente ou d'achat, de quelque nature que ce soit, est nulle et se situe hors du cadre réglementaire. C'est le cas notamment des reçus accordés dans le cadre du programme Hilal Sakane dont L'Economiste détient copie. Ces actes, de plus en plus répandus, ne sont pas conformes à la loi. Ils ne comprennent ni le prix de vente définitif, ni le titre de la propriété de l'immeuble immatriculé, ni même le numéro et la date de l'autorisation de construire.
Les délais de livraison, les références de la caution bancaire sont également aux abonnés absents. En somme, il s'agit d'un simple contrat conventionnel qui permet de payer une avance de réservation et qui ne rentre pas dans le cadre des dispositions de la loi 44.00. D'ailleurs, celle-ci affirme dans son article 618 alinéa 8 qu'il «est considérée comme nulle et non avenue toute demande ou acceptation d'un versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente».
A qui incombe la responsabilité dans ce cas de figure? La loi reste silencieuse sur ce point. Me Alami affirme qu'elle incombe «au promoteur immobilier en premier lieu et à l'acquéreur dans une moindre mesure». Il lie son raisonnement à l'existence d'un déséquilibre entre les cocontractants: «Le promoteur étant en position de force, il profite de l'enthousiasme des futurs acquéreurs pour agir hors du cadre de la loi». Me Younes Anibar, avocat, ne partage pas le même avis. Pour lui, «les acquéreurs ou futurs acquéreurs doivent prendre connaissance de la loi 44.00 et imposer son application aux promoteurs».
Nul n'est censé ignorer la loi, mais ce n'est pas pour autant que l'acquéreur se trouve sans voie de recours. «Même s'il s'agit d'un contrat d'adhésion non prévu par la loi sur la Vefa, l'acte de réservation atteste que le prometteur a reçu une avance. Donc, il existe un lien juridique entre lui et l'acquéreur», rassure Anibar. Autrement dit, c'est un engagement juridique qui fait que si le promoteur se désiste unilatéralement après promesse de vente et sans motif valable, il se situe dans l'illégalité et les acheteurs lésés peuvent toujours se prévaloir de l'acte de vente.
A ce stade, deux options s'offrent à eux: soit ils choisiront d'opter pour la résiliation du contrat, soit ils engageront une procédure de «perfection de vente». Dans le premier cas, il faudra prouver devant le tribunal que le «délai raisonnable de construction» stipulé par le texte de loi n'a pas été respecté. Ce faisant, l'acheteur peut non seulement récupérer les sommes avancées, mais il peut aussi se prévaloir de dommages et intérêts. Pour le second choix, l'acquéreur devra engager la procédure judiciaire pour obtenir un jugement obligeant le promoteur à finaliser la vente.
La décision de justice rendue dans ces cas équivaut à un contrat de vente en bonne et due forme. Entre-temps, le client peut même réduire la marge de manœuvre du promoteur en bloquant toute vente du bien objet du litige à un autre acheteur. Il s'agit du recours à «la prénotation sur le titre foncier» prévue par l'article 618 de la loi sur la Vefa.

Kader.