Comprar una vivienda en Milán
La decisión de comprar un piso o una casa en Milán, ciudad con los precios más altos de Italia, no es fácil, sobre todo si se es expatriado. Este paso depende de muchas variables y debe basarse en un buen conocimiento del mercado. Expat.com le ofrece información práctica que deberá tener en cuenta a la hora de planificar su mudanza
Milán es un importante destino europeo y el sector inmobiliario podría convertirse en una inversión rentable en los próximos años, además de responder a las expectativas de muchos expatriados e inversores extranjeros. La ciudad ejerce un fuerte atractivo gracias a su dinamismo, sus sectores económicos punteros, como el tecnológico y el farmacéutico, su calidad de vida y también su incansable potencial para atraer a numerosas start-ups.
Agencias inmobiliarias en Milán
El primer paso importante es ponerse en contacto con las agencias inmobiliarias de Milán, ya que comprar una propiedad en el mercado italiano es complejo. Por ello, un experto le guiará y le proporcionará todos sus conocimientos sobre el mercado inmobiliario de la ciudad. Algunas de las agencias inmobiliarias son Remax, Gabetti, Tecnocasa, Tempocasa, Dils o Engels & Völkers. En Internet no faltan recomendaciones y buenas direcciones, sobre todo a través de sitios como Idealista, Casa.it e Immobiliare, que publican numerosos anuncios y ofrecen la posibilidad de activar la opción de alerta cada vez que sale al mercado un nuevo inmueble. Todo lo que tiene que hacer es crear una cuenta a su nombre y seleccionar diferentes filtros de búsqueda.
Esto le dará una idea del presupuesto necesario y de las oportunidades inmobiliarias disponibles en Milán. Si se encuentra en Milán, no dude en visitar una o varias agencias inmobiliarias para conocer las posibilidades que se le ofrecen como expatriado, sobre todo para saber qué zonas están más de moda o son las más prometedoras si es usted inversor.
Es bueno saberlo:
Como todas las grandes ciudades, Milán ofrece muchos servicios. Por ejemplo, puede recurrir a un property finder, un agente inmobiliario especializado en la búsqueda personalizada de viviendas para comprar. Sobre la base de su información, le presentará los resultados de su búsqueda: casas, pisos, apartamentos, chalés, etc. Tenga en cuenta que se trata de un servicio de pago y que la remuneración del especialista está vinculada al resultado de su búsqueda, en este caso si usted compra uno de los inmuebles propuestos. Le aconsejamos que averigüe de antemano cuál es la comisión del buscador de propiedades.
Milán es la mayor área metropolitana de Italia, dividida en diferentes barrios con una amplia gama de precios inmobiliarios. Entre los criterios que guiarán su elección está el tipo de barrio, que seleccionará en función de sus deseos, sus necesidades (servicios, escuelas, trabajo, etc.), su situación personal y también su presupuesto.
Precios inmobiliarios en Milán
En general, los barrios de Milán están bien comunicados entre sí, sobre todo desde que muchos proyectos están contribuyendo al desarrollo de la ciudad, como la ampliación del metro, con la nueva línea 4 (azul) inaugurada recientemente por la Agencia de Transportes de Milán (ATM).
El centro histórico de la ciudad, por ejemplo, la zona del Duomo, Brera o Sant'Ambrogio (la zona de la Universidad Cattolica) son las zonas más prestigiosas si quiere comprar un piso allí, siempre que pueda permitírselo (unos 9.500 euros el metro cuadrado).
El barrio de Buenos Aires (Porta Venezia) es un buen lugar para invertir en inmuebles por su ubicación entre el centro histórico y la estación central. También está muy cerca de la zona de Garibaldi, muy popular en los últimos años y en la misma línea verde de metro que Loreto (aprox. 6.900 euros el metro cuadrado).
Si dispone de un presupuesto más reducido, puede considerar Viale Monza, Città Studi o Lambrate (4.500 euros/m2), si desea alquilar después a estudiantes, debido a la proximidad de la Universidad Politécnica.
Al noroeste de Milán, encontrará una variedad de zonas muy diferentes. Empezando por San Siro, sede del estadio de fútbol del AC Milan y del Inter, famoso entre los expatriados franceses porque allí se encuentra la escuela Stendhal. También están Wagner, De Angeli y Pagano, principalmente residenciales y tranquilas (alrededor de 8.000 euros el m2).
Las zonas de Porta Genova y Navigli están muy solicitadas, lo que puede dificultar un poco la búsqueda de propiedades en venta. Además, la zona está un poco alejada del centro económico de Milán, por lo que hay que tener en cuenta los desplazamientos antes de pensar en comprar una propiedad (unos 7.300 euros por m2).
Al sur de la ciudad se encuentran Porta Romana, Porta Vittoria, Lodi y la famosa zona de la Universidad Bocconi, principalmente residencial y dirigida a familias, pero también a estudiantes. Hay muchas tiendas para estudiantes, pequeños restaurantes, bares, etc. La zona está comunicada por las líneas amarillas de metro (aprox. 6.500 euros por m2).
Condiciones generales para comprar una propiedad en Milán
¿Qué tipo de propiedad desea comprar en Milán? ¿Un piso? ¿Una casa, un piso o sólo un pied à terre? ¿Qué tamaño tiene? ¿Cuántas habitaciones? ¿Y con cuántos dormitorios? ¿Con o sin balcón? ¿Amueblada o vacía?
Los edificios milaneses suelen ser antiguos o históricos, por lo que es importante comprobar las condiciones del inmueble que le interesa, así como elementos como la calefacción, la electricidad, el aspecto general del condominio, las limitaciones urbanísticas, pero también y sobre todo la conformidad catastral. Si es necesario, puede solicitar la opinión de un experto que evalúe el inmueble por usted. Este servicio tiene un coste, por supuesto, pero puede serle útil durante la búsqueda de un inmueble. El experto puede ser un arquitecto o un perito (conocido como perizia immobiliare).
Las etapas de la compra de una vivienda en Milán
Por lo general, la compra de un piso en Milán se realiza en varias etapas. Una vez que haya encontrado una propiedad a través de un agente inmobiliario, se le pedirá que haga una oferta de precio que el agente entregará al vendedor. Al mismo tiempo, es aconsejable, si necesita financiación, solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera. Esto puede llevar mucho tiempo, ya que el banco tiene que realizar una serie de comprobaciones sobre su situación profesional y personal, así como sobre la propiedad, antes de poder aceptar su solicitud de financiación.
A continuación, las dos partes se ponen de acuerdo sobre la redacción y firma de un contrato preliminar, también llamado contrato de compraventa (contratto preliminare o compromesso), que el agente inmobiliario, como mediador, debe registrar en un plazo de 20 días (o 30 días si interviene un notario). El coste del registro en la Agenzia delle Entrate (Hacienda italiana) es de 200 euros, independientemente del precio del inmueble. También es habitual pagar un depósito sobre el importe total de la venta, no hay una cantidad fija pero debe contar con alrededor del 10-15%. Tenga en cuenta que, mediante este contrato, las partes se comprometen a vender/comprar la propiedad y a formalizar un contrato de compraventa definitivo, denominado contratto di compravendita. Este último se firma ante notario en presencia de todas las partes.
Cosas que debe comprobar al comprar una propiedad en Milán
Si quiere convertirse en propietario de una vivienda en Italia, y en este caso en Milán, hay una serie de cosas que debe comprobar antes de firmar una escritura de compraventa. El parque inmobiliario de Milán tiene algunas características únicas pero, según los expertos, hasta el 70% de él tiene problemas de todo tipo. Esto se debe principalmente al gran número de edificios históricos destinados al mercado residencial pero también, como en muchas grandes ciudades, a los áticos y bajo techos que necesitan ser convertidos en espacio habitable de acuerdo con los estándares modernos de confort de hoy en día.
- Una vez que haya encontrado una propiedad y esté seguro de querer comprarla, asegúrese de obtener la escritura de propiedad. La agencia inmobiliaria suele solicitarla al vendedor y enviarla al notario, que tendrá que hacer las comprobaciones necesarias sobre el paso de la(s) propiedad(es) anterior(es).
- A continuación, se asegurará de que la propiedad en cuestión cumple la normativa urbanística y catastral. En la escritura de compraventa, el notario pedirá oficialmente al vendedor que declare si todo está en regla en los registros municipales y de la propiedad (cumplimiento de la normativa municipal sobre construcción/renovación, planimetría correcta, etc.).
- El certificato di agibilità (declaración de conformidad) es un documento que también debe solicitarse, ya que es esencial en caso de compra. Si contratas una hipoteca con una entidad de crédito, te lo pedirán.
- El certificado de eficiencia energética también debe incluirse en el expediente de compraventa, ya que es un indicador de los niveles de consumo del inmueble. De nuevo, el notario deberá añadirlo a toda la documentación.
- Es esencial obtener el certificado de conformidad de las instalaciones sanitarias y de calefacción para no llevarse sorpresas desagradables inmediatamente después de la compra.
- Suelen expedirlos las empresas que realizaron las obras de construcción y/o reforma.
- Por último, si va a comprar un piso, no olvide comprobar el importe de las cuotas de condominio con el administrador, y sobre todo si el vendedor las ha pagado todas antes de la transacción.
Financiar la compra de un inmueble en Milán
Por último, organizar la financiación es uno de los pasos más importantes. Dependiendo de sus posibilidades personales, puede pagar al contado o pedir prestados los fondos a un banco. Los préstamos bancarios en Milán, como en todos los demás países, tienen diferentes tipos de interés en función del perfil de riesgo del suscriptor.
¿Es una buena idea comprar una propiedad en Milán? Si tiene en cuenta toda la información anterior y la coteja con la que le proporcione su agente inmobiliario, sin duda podrá realizar una inversión ganadora en Milán. Tenga en cuenta que algunas zonas como Isola, City Life y NoLo (Nord Loreto) son consideradas por los milaneses como las más de moda.
Por otro lado, según un estudio realizado por Facile Immobiliare en junio de 2022, las zonas más agradables para comprar una propiedad residencial serían Porta Lodovica, Città Studi, Porta Romana y Sempione.
Por último, tenga en cuenta que Milán acoge eventos durante todo el año, como la feria de diseño, la semana de la moda (dos veces al año), y en estas épocas del año, la ciudad es tomada por un número impresionante de profesionales, pero también de turistas apasionados en busca de alojamiento. Así que puede comprar una propiedad como inversión y alquilarla a los visitantes. En los últimos años, ha crecido el interés por la ciudad y los ingresos por alquiler están prácticamente garantizados.
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