Costa Rica se ha convertido en un destino cada vez más popular para expatriados que buscan invertir en bienes raíces o establecerse en el extranjero. Su calidad de vida, estabilidad política y entorno natural atraen a compradores internacionales de todo el mundo. Además, el país permite a los extranjeros comprar propiedades con los mismos derechos que los ciudadanos costarricenses. Esto hace que el mercado inmobiliario local sea especialmente accesible para quienes desean vivir o invertir en Costa Rica.
El mercado inmobiliario en Costa Rica
El mercado inmobiliario en Costa Rica ha entrado en una fase de crecimiento estable y sostenible, dejando atrás la volatilidad del período pospandemia. Los precios de las propiedades han aumentado aproximadamente un 7% a nivel nacional, superando la inflación y generando ganancias reales para los propietarios. El precio medio de una vivienda independiente de dos o tres dormitorios ronda los 230 000 USD, lo que sigue siendo accesible en comparación con otros mercados de estilo de vida similares en el mundo.
El país funciona, en la práctica, como dos mercados diferenciados. El Valle Central, impulsado por la demanda profesional y la infraestructura, ha registrado incrementos de entre el 6% y el 10%. Las zonas costeras, por su parte, están marcadas por el turismo y la demanda de compradores extranjeros. Esta dualidad ofrece oportunidades muy distintas según el perfil del comprador y sus objetivos.
Una de las tendencias más marcadas es el auge del eco-lujo: proyectos que integran materiales sostenibles, sistemas de energía renovable y diseños de bajo impacto ambiental, pensados especialmente para atraer a compradores extranjeros con conciencia medioambiental. Paralelamente, la construcción de nuevas urbanizaciones ha retomado un ritmo intenso, con especial protagonismo de las comunidades de uso mixto que combinan espacios residenciales con zonas comerciales y espacios de coworking orientados a nómadas digitales.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Costa Rica?
Sí, y sin restricciones significativas. La Constitución costarricense reconoce a los extranjeros, tanto residentes como no residentes, los mismos derechos que a los ciudadanos locales para adquirir y poseer propiedades con título registrado. No es necesario obtener la residencia, una autorización gubernamental ni ningún permiso especial para comprar un inmueble con título pleno.
El marco legal costarricense otorga a los compradores extranjeros la propiedad en régimen de fee simple, lo que significa que tienes pleno control para vender, arrendar, desarrollar o transmitir el bien a tus herederos. Esto resulta especialmente relevante para los ciudadanos españoles, que gozan exactamente de los mismos derechos que los compradores locales, con la única excepción de las zonas marítimas en concesión, que se rigen por normas específicas.
La compra puede realizarse directamente a nombre del comprador o a través de una sociedad costarricense, generalmente una Sociedad Anónima (S.A.) o una Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.). Además, no es necesario estar físicamente presente en Costa Rica para cerrar la operación: toda la transacción puede completarse a distancia mediante un poder notarial debidamente notariado y apostillado.
Tipos de propiedades disponibles en Costa Rica
El mercado ofrece una variedad considerable de tipologías, con características y niveles de seguridad jurídica muy distintos entre sí. Entender estas diferencias es fundamental antes de tomar cualquier decisión.
- Propiedad con título pleno: La forma de propiedad más segura, que otorga derechos absolutos. Se aplica a la mayoría de propiedades del interior, condominios y viviendas independientes.
- Terrenos en zona marítima (concesión): Solo alrededor del 5% de los terrenos frente al mar tienen título propio. El resto es terreno en concesión arrendado al Estado, con importantes limitaciones para los extranjeros.
- Apartamentos y condominios de lujo: Muy populares en el Valle Central (Escazú, Santa Ana) y en las principales zonas costeras, con servicios premium como piscinas, seguridad 24 horas y espacios de coworking.
- Urbanizaciones cerradas (condominios horizontales): Casas independientes dentro de recintos privados. Muy demandadas entre los expatriados por la seguridad y el mantenimiento compartido.
- Proyectos sobre plano y obra nueva: El mercado registra un auge en la preventa de proyectos de construcción, que pueden ofrecer a los compradores tempranos plusvalías potenciales importantes en un horizonte de dos años.
- Eco-villas y viviendas sostenibles: Propiedades aisladas de la red o construidas con diseños de bajo impacto, energía solar y captación de agua de lluvia. Generan una demanda creciente en zonas rurales y costeras.
Mejores zonas para comprar propiedades en Costa Rica
Costa Rica no es un mercado uniforme. Cada región tiene su propio perfil de precios, infraestructura y perfil de comprador, por lo que conviene analizar bien las opciones antes de decidir.
La costa de Guanacaste (Tamarindo, Playa Flamingo, Nosara) es la región más cara y demandada del país. Los condominios frente al mar pueden alcanzar los 3 800 USD por metro cuadrado. Es la zona preferida por compradores norteamericanos y europeos en busca de un estilo de vida costero premium.
El Valle Central (Escazú, Santa Ana, Heredia) es ideal para quienes buscan comodidades urbanas, colegios internacionales y acceso a una sanidad de primer nivel. Heredia ofrece los mayores rendimientos brutos de alquiler del país, con aproximadamente un 8,4%. Los condominios en Escazú superan los 2 500 USD por metro cuadrado. Para los expatriados españoles que buscan establecer vínculos empresariales, el Valle Central también concentra la Cámara Oficial Española de Comercio, lo que lo convierte en un entorno especialmente conveniente.
El Pacífico Central (Jacó, Herradura, Playa Hermosa) combina el estilo de vida costero con la proximidad a la capital. Es muy popular para alquileres vacacionales de corta duración, con rendimientos anuales sólidos de entre el 6% y el 8%.
La Zona Sur (Península de Osa, Dominical) es un mercado emergente ideal para el eco-lujo, con entornos de selva espesa y precios de entrada más bajos, aunque la infraestructura es menos desarrollada. La costa Caribe (Puerto Viejo de Talamanca) es una de las opciones costeras más asequibles, con precios que rondan los 1 600 USD por metro cuadrado.
Restricciones para compradores extranjeros en Costa Rica
Aunque los extranjeros gozan de plena igualdad para las tierras con título, la situación cambia radicalmente en las zonas costeras. La Zona Marítimo Terrestre, regulada por la Ley 6043, cubre los primeros 200 metros de tierra medidos desde la línea de marea alta a lo largo de toda la costa.
Los primeros 50 metros constituyen zona pública: están totalmente protegidos y nadie, ni locales ni extranjeros, puede poseerlos. Los 150 metros restantes son terrenos de concesión arrendados por el Estado. Un extranjero no puede ostentar una participación mayoritaria en una concesión a menos que lleve al menos cinco años como residente legal en Costa Rica.
Para adquirir legalmente una concesión sin cumplir el requisito de residencia, el extranjero debe canalizarla a través de una sociedad costarricense en la que un ciudadano local posea al menos el 51% de las participaciones. Esta estructura es habitual, pero conlleva riesgos propios que conviene analizar con un abogado independiente.
Para los terrenos con título pleno del interior del país, no existen restricciones de tamaño, valor ni uso agrícola para los compradores no ciudadanos.
Proceso de compra de una propiedad en Costa Rica
El proceso de compra en Costa Rica sigue una secuencia bien definida. Entender cada etapa te ayudará a evitar sorpresas y a proteger tu inversión.
- Oferta formal y opción de compra: Una vez aceptada la oferta, se firma una Promesa de Compraventa que recoge el precio, el calendario y las condiciones de la operación.
- Depósito en garantía (escrow): Se transfiere un depósito de entre el 5% y el 10% del precio de compra a una cuenta de escrow segregada y regulada por la SUGEF (Superintendencia General de Entidades Financieras).
- Período de diligencia debida: Suele durar entre 30 y 60 días. Tu abogado verificará la limpieza del título en el Registro Nacional, comprobará cargas y gravámenes, confirmará el pago de impuestos municipales y revisará el uso del suelo y los servicios.
- Cierre (Escritura Pública): Un Notario Público, que en Costa Rica es también abogado, redacta la escritura de traspaso definitiva. Todas las partes firman el documento y los fondos se liberan desde el escrow.
- Inscripción registral: El Notario inscribe la escritura de traspaso en el Registro Nacional. En pocas semanas, el título aparecerá oficialmente a nombre del comprador o de la sociedad.
Antes de aceptar ninguna transferencia internacional, las empresas de escrow realizan rigurosas verificaciones de Know Your Customer (KYC) y controles contra el blanqueo de capitales (AML). Es imprescindible tener preparada la documentación que acredite el origen de los fondos.
Documentación necesaria para comprar una propiedad en Costa Rica
La lista que figura a continuación recoge los documentos que habitualmente se exigen en una operación estándar. Algunos pueden variar según las características de la propiedad o la estructura de la compra:
- Pasaporte válido (con al menos seis meses de vigencia).
- Justificante del origen de los fondos: extractos bancarios, declaraciones de renta o escrituras de venta del país de origen, para cumplir con la normativa KYC/AML del escrow.
- Informe registral y cadena de título de la propiedad, verificados por el abogado del comprador a través del Registro Nacional.
- Plano catastrado (plano de agrimensura registrado).
- Certificado de uso de suelo para confirmar la zonificación y los permisos de construcción.
- Certificación de pago de impuestos municipales, que acredite que el impuesto territorial está al corriente.
- Carta de disponibilidad de agua, emitida por AyA, una ASADA o una concesión de pozo registrada, obligatoria si se tiene intención de construir.
- Confirmación de disponibilidad eléctrica.
- Si la propiedad está a nombre de una sociedad: certificación corporativa, registro de accionistas y autorización notarial de la empresa para vender.
Todos los documentos emitidos en España, como poderes notariales o certificados de matrimonio, deben estar debidamente apostillados mediante la Apostilla de La Haya para tener validez legal en Costa Rica.
Trabajar con profesionales inmobiliarios en Costa Rica
El sistema costarricense difiere significativamente del español o del de otros paises de latinoamerica, por lo que conviene conocer bien el papel de cada profesional antes de iniciar la operación.
El Notario Público es la figura central e imprescindible del proceso. En Costa Rica, el notario es siempre un abogado colegiado: es el único profesional habilitado para redactar, formalizar e inscribir la escritura pública de compraventa en el Registro Nacional. Actúa en representación del Estado para validar la transacción, no en defensa de los intereses específicos del comprador.
Por eso, contratar un abogado independiente del comprador es altamente recomendable. Este profesional realiza la diligencia debida antes de que firmes la opción de compra y vela exclusivamente por tus intereses, sin los condicionantes que puede tener el notario designado por el vendedor.
Las empresas de escrow reguladas por la SUGEF gestionan el depósito y el pago final. Garantizan la seguridad de los fondos y gestionan todos los controles de cumplimiento normativo. Nunca se recomienda realizar pagos directos a la cuenta personal del vendedor.
En cuanto a los agentes inmobiliarios, hay que tener en cuenta que el sector no está regulado por el gobierno con la misma rigurosidad que en España. Es preferible trabajar con agentes afiliados a asociaciones reconocidas como CRGAR (Costa Rica Global Association of Realtors) o CCCBR. Por último, en compras de terrenos rurales o costeros, contratar a un topógrafo es muy aconsejable para verificar que los límites físicos de la parcela coinciden con el plano catastrado registrado.
Precios y costes de compra en Costa Rica
Calcular el coste real de adquisición implica sumar al precio de compra una serie de gastos adicionales que, en conjunto, pueden representar entre el 4% y el 7% del valor de la propiedad. Estos son los principales:
- Impuesto de traspaso: 1,5% del valor registrado. Tradicionalmente, se reparte entre comprador y vendedor.
- Timbres del Registro Nacional: aproximadamente el 0,8% del valor de la propiedad, que incluye los derechos de archivo, agrario, municipal y registral.
- Honorarios del notario y abogado: generalmente entre el 1% y el 2% del precio de compra, más el 13% de IVA sobre los honorarios del servicio.
- Comisión del agente inmobiliario: habitualmente entre el 5% y el 6%, a cargo del vendedor.
Una norma importante que entró en vigor en octubre de 2025 afecta directamente a las operaciones con vendedores extranjeros no domiciliados: bajo la Resolución MH-DGT-RES-0051-2025, el comprador está legalmente obligado a retener el 2,5% del precio total de compra como pago anticipado del impuesto sobre ganancias de capital del vendedor. Esta retención debe declararse y abonarse a través del sistema TRIBU-CR (Formulario 129) en un plazo de 15 días desde la fecha de la transacción. Si en el futuro vendas tu propiedad a otro comprador, el mismo mecanismo se aplicará sobre tu operación si en ese momento no eres residente domiciliado en Costa Rica.
Financiación e hipotecas para expatriados en Costa Rica
Obtener una hipoteca local como extranjero no residente es técnicamente posible, pero en la práctica resulta muy difícil. Los bancos costarricenses suelen considerar a los no residentes como clientes de alto riesgo y exigen entradas que van desde el 20% hasta el 50% del precio de compra. Los tipos de interés para extranjeros son significativamente más altos que en España o en América Latina, y se sitúan habitualmente entre el 7% y el 12% para los préstamos denominados en dólares.
Por estas razones, la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias protagonizadas por expatriados se realizan al contado, frecuentemente financiadas con la plusvalía generada por propiedades en el país de origen. Una alternativa habitual en el mercado costarricense es la financiación por parte del vendedor: vendedores particulares o promotores pueden ofrecer financiación directa, generalmente con una entrada de entre el 30% y el 50%, plazos de amortización de tres a cinco años y tipos de interés de entre el 6% y el 10%.
Riesgos y errores frecuentes al comprar en Costa Rica
Comprar una propiedad en Costa Rica sin la debida preparación puede tener consecuencias muy costosas. Estos son los riesgos más comunes que debes conocer antes de avanzar:
- La trampa del "frente al mar": Confundir una propiedad frente al océano con una propiedad de título pleno es uno de los errores más frecuentes. La mayoría de los terrenos costeros son concesiones estatales, no propiedades tituladas. Algunos vendedores poco escrupulosos ocultan esta información deliberadamente.
- Fraude y estafas: Las regiones costeras más demandadas son también las más expuestas a fraudes registrales y delitos financieros dirigidos a compradores extranjeros. Utiliza siempre empresas de escrow reguladas y nunca transfieras dinero directamente a la cuenta del vendedor o de un agente no verificado.
- Falta de disponibilidad de agua: Un terreno no puede obtener permiso de construcción sin una carta de disponibilidad de agua emitida por AyA o una ASADA. Comprar un terreno sin esta garantía puede dejarte con una parcela legalmente no edificable.
- Diligencia debida incompleta: Saltarse la revisión por parte de un abogado independiente puede suponer heredar impuestos municipales impagados o gravámenes ocultos. En Costa Rica, las deudas se vinculan a la propiedad, no al propietario anterior.
- Precaristas: La legislación costarricense protege intensamente a los ocupantes de hecho. Los terrenos rurales desatendidos son susceptibles de ser ocupados por precaristas que pueden adquirir derechos si no se impugna su presencia dentro de los plazos legales establecidos.
Residencia por inversión inmobiliaria en Costa Rica
Comprar una propiedad en Costa Rica puede ser también la vía para obtener la residencia legal en el país. El programa de Residencia por Inversión (Inversionista) permite a los extranjeros solicitar una residencia temporal a cambio de invertir un mínimo de 150 000 USD en bienes inmuebles, siempre que la propiedad tenga ese valor registrado verificable y no esté hipotecada.
El permiso tiene una vigencia de dos años, renovable mientras se mantenga la inversión, y solo exige una presencia física en el país de un día al año. Puede incluir al cónyuge y a los dependientes en la misma solicitud. Tras tres años, es posible solicitar la residencia permanente en Costa Rica, y la ciudadanía costarricense puede solicitarse a los siete años, plazo que se reduce a cinco años para los ciudadanos españoles, una ventaja significativa respecto a otras nacionalidades.
Los solicitantes que inicien el proceso antes de que concluya el plazo establecido por la Ley 9996 pueden beneficiarse de una reducción del 20% en el impuesto de traspaso, exenciones en la importación de enseres domésticos y la importación libre de impuestos de hasta dos vehículos. Se recomienda consultar con un abogado de inmigración el estado actual de este programa, ya que las condiciones y plazos están sujetos a cambios.
Impuestos y costes recurrentes de una propiedad en Costa Rica
Una vez completada la compra, los costes anuales de mantenimiento de una propiedad en Costa Rica son notablemente bajos en comparación con España o la mayoría de los países de América Latina.
El impuesto territorial anual es del 0,25% del valor registrado de la propiedad. Se abona a la municipalidad local con periodicidad anual, semestral o trimestral. El impuesto solidario o de lujo solo se aplica a viviendas con un valor de construcción principal que supere los 145 millones de colones (aproximadamente 281 555 USD). Para las propiedades que superan este umbral, el tipo adicional oscila entre el 0,25% y el 0,55% anual según el tramo correspondiente.
En cuanto a las ganancias de capital, las propiedades adquiridas a partir de julio de 2019 tributan al 15% sobre la ganancia obtenida. Para las propiedades anteriores a esa fecha, existe la opción de aplicar un tipo alternativo único del 2,25% sobre el precio total de venta. La vivienda habitual está exenta.
Los no residentes que obtengan ingresos por alquiler en Costa Rica tributan al 15% sobre el 85% de los ingresos brutos de alquiler, lo que equivale a un tipo efectivo del 12,75%. Los propietarios también están obligados por ley a presentar una declaración de valor ante su municipalidad cada cinco años para actualizar la base imponible del impuesto.
Después de la compra de una propiedad en Costa Rica
Cerrar la escritura es solo el inicio de una serie de gestiones administrativas que conviene completar sin demora para garantizar que la propiedad quede plenamente operativa y correctamente registrada a tu nombre.
El Notario Público debe inscribir la escritura en el Registro Nacional. Es fundamental obtener el justificante de inscripción una vez completado el trámite. Paralelamente, debes actualizar la titularidad en los registros de la municipalidad local para que las liquidaciones del impuesto territorial se emitan a tu nombre.
La transferencia de los suministros de agua (AyA) y electricidad (ICE o CNFL) requiere la presentación de la escritura registrada. Si has comprado en un condominio o urbanización cerrada, la incorporación inmediata a la comunidad de propietarios es necesaria para que las cuotas de mantenimiento se facturen correctamente y para conocer el reglamento interno.
Si la propiedad se adquirió a través de una sociedad costarricense (S.A. o S.R.L.), el titular debe abonar el impuesto corporativo anual, mantener un representante legal activo y presentar la declaración anual del registro de transparencia de beneficiarios finales (RTBF). Los expatriados que no residan en Costa Rica a tiempo completo deberían valorar la contratación de una empresa local de gestión de propiedades para gestionar los pagos de suministros, las cuotas de la comunidad y la seguridad del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en Costa Rica
¿Puedo comprar una propiedad en Costa Rica siendo turista?
Sí. Los extranjeros pueden comprar propiedades con título pleno en Costa Rica con solo presentar un pasaporte válido, incluso estando en el país con un visado de turista. No se requiere residencia ni autorización gubernamental especial para ser propietario con plenos derechos de dominio. Esta es una de las características más destacadas del sistema inmobiliario costarricense para compradores extranjeros.
¿Puedo comprar una propiedad frente al mar en Costa Rica?
Solo alrededor del 5% de los terrenos costeros tiene título pleno. La mayoría están sujetos a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre: los primeros 50 metros desde la marea alta son zona pública y no pueden ser propiedad de nadie, y los 150 metros siguientes son concesiones estatales. Para controlar una concesión, un extranjero necesita cinco años de residencia legal o canalizar la operación a través de una sociedad costarricense con al menos un 51% de capital en manos de un ciudadano costarricense.
¿Están disponibles las hipotecas para no residentes?
Técnicamente sí, pero son difíciles de obtener. Los bancos costarricenses exigen entradas de entre el 20% y el 50% y aplican tipos de interés de entre el 7% y el 12% para préstamos en dólares dirigidos a extranjeros. La mayoría de los compradores expatriados optan por el pago al contado o por la financiación directa del vendedor, evitando así el sistema bancario local.
¿Qué es la retención del 2,5% establecida en 2025?
Desde octubre de 2025, bajo la Resolución MH-DGT-RES-0051-2025, cuando el vendedor es un extranjero no domiciliado en Costa Rica, el comprador está obligado por ley a retener el 2,5% del precio de compra y abonarlo a la autoridad tributaria mediante el sistema TRIBU-CR (Formulario 129) en un plazo de 15 días desde la firma de la escritura. Este importe constituye un pago anticipado del impuesto sobre ganancias de capital del vendedor.
¿Comprar una propiedad da derecho a la residencia?
Sí. Bajo el programa de Residencia por Inversión, adquirir un inmueble con un valor registrado mínimo de 150 000 USD permite al comprador y a sus dependientes solicitar un permiso de residencia temporal renovable de dos años. Para los ciudadanos españoles, este programa abre además la vía para solicitar la ciudadanía costarricense en un plazo reducido de cinco años.
¿Es necesario estar en Costa Rica para cerrar la compra?
No. Puedes completar todo el proceso de compra a distancia otorgando un poder notarial específico, debidamente notariado y apostillado, a tu abogado local en Costa Rica para que firme las escrituras en tu nombre. Esta fórmula es habitual entre compradores extranjeros que no pueden desplazarse al país durante el proceso.
¿Por qué es tan importante la carta de disponibilidad de agua?
La carta de disponibilidad de agua emitida por AyA o una ASADA local es un requisito legal estricto para obtener permisos de construcción en Costa Rica. Comprar un terreno vacío sin asegurarse primero de contar con este documento es un riesgo considerable, ya que podrías encontrarte ante una parcela en la que legalmente no te permiten edificar.
¿Quién paga los honorarios del agente inmobiliario?
En Costa Rica, los honorarios de los agentes inmobiliarios oscilan habitualmente entre el 5% y el 6% del precio de compra y son abonados íntegramente por el vendedor, no por el comprador. Esto no significa que el agente defienda los intereses del comprador: trabaja para el vendedor, por lo que contar con tu propio abogado independiente sigue siendo esencial.
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