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Achat immobilier au Luxembourg

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Achat de bien immobilier déjà construit ou à construire, construction d’immeuble et compromis de vente… Comment procéder à un investissement immobilier au Luxembourg ? Réponse dans cet article.

Tour d’horizon du marché de l’immobilier au Luxembourg

Depuis une vingtaine d’années, le développement accru du Grand-Duché de Luxembourg a conduit à une hausse des prix de l’immobilier. Cela s’explique notamment par l’arrivée constante de nouveaux étrangers, d’une forte demande en logements dans les zones urbaines et de la modernisation des tendances à vouloir devenir jeune propriétaire. Ainsi, le marché locatif et le marché de la vente ont gonflé leurs prix de manière considérable.

Toutefois, cette tendance à la hausse des prix n’a pas découragé les investissements immobiliers. Selon l’Observatoire de l’habitat, le taux de variation de l’indicateur des ventes de maisons indique une augmentation de 3 %, et de 5 % pour les appartements en l’espace d’un an. Les prix ont augmenté de 7,4 % et 8,7 % en moyenne pour les maisons et les appartements respectivement. Au troisième trimestre de l’année 2014, le prix moyen pour une maison de trois chambres s’élevait à 610 877 €, alors qu’un studio coûtait un peu plus de 250 000 €.

Zones urbaines et zones rurales

Les différences sont toutefois assez prononcées entre les prix pratiqués à la vente en zone urbaine et en zone rurale. En effet, plus l’on se rapproche de la capitale et des communes avoisinantes, plus le prix est élevé, du fait de la forte demande et de la proximité avec de nombreuses facilités (écoles, grandes entreprises, etc.). En revanche, plus au Nord ou à l’Est du Grand-Duché, les prix sont un peu moins élevés.

Acheter un bien immobilier déjà construit

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier déjà construit, il existe un certain nombre de formalités à remplir. En effet, un compromis de vente doit être établi sous seing privé et remis au futur propriétaire par le vendeur. Il fait office d’avant contrat avant que la vente ne fasse l’objet d’un acte authentique notarié, et stipule que le vendeur et l’acheteur ont consenti à la vente pour le prix indiqué.

Le compromis de vente

Tout comme pour un contrat de bail en location, le compromis de vente doit contenir un certain nombre d’informations de base afin de garantir la sécurité des deux parties jusqu’à la cession de la propriété. Il doit notamment indiquer les noms et adresses des deux parties, une brève description de l’immeuble, l’existence d’éventuelles servitudes, le prix de vente et les modalités de paiement, le nom du notaire et la date de signature de l’acte, la date prévue pour l’entrée en jouissance, une clause suspensive permettant l’annulation du compromis de vente des fois que le potentiel acheteur se voie refuser un emprunt par un établissement de crédit, et une clause pénale prévoyant une indemnité en cas d’annulation sans motif du compromis de vente par le vendeur ou l’acquéreur.

Enregistrement du compromis

Le compromis de vente portant sur un immeuble doit ensuite être enregistré auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines (AED). Il doit être présenté à cette entité par un non-professionnel du secteur immobilier dans un délai de trois mois à compter de la signature du document. Cette opération rend le compromis opposable aux tiers à partir de sa date d’enregistrement, et permet de sécuriser l’investissement de l’acquéreur en cas de violation dudit compromis par le vendeur.

Les frais d’enregistrement s’élèvent à 12 € en cas de clause suspensive. En revanche, s’ils n’en contiennent pas, le droit d’enregistrement s’élève à 7 % du prix de vente stipulé. Le montant doit être affranchi par la personne ayant présenté le compromis à l’AED.

L’acte notarié

Un acte notarié est dressé ou reçu par un officiel public compétent. En cas de changement de propriétaire d’un immeuble, il est obligatoire de faire dresser un tel document, bien qu’il ne soit qu’une pure formalité puisque le compromis de vente fait office de vente à sa signature.

Cependant, l’acte notarié a plus de valeur, car les délais en matière de garanties légales sont actionnés à partir de la signature du vendeur et de l’acquéreur. Ainsi, l’achat d’un immeuble déjà construit est régulé par les articles 1642 et suivants du Code civil.

Acheter un immeuble à construire

Il existe deux types de ventes pour les immeubles à construire : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement. L’achèvement du bien est constaté par les parties ou par une personne qualifiée et doit faire l’objet d’un acte notarié, qui vaut livraison de l’immeuble.

La vente à terme est le contrat par le biais duquel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement alors que l’acheteur prend l’engagement d’en prendre livraison et de s’acquitter du prix au moment de la livraison. Le transfert de propriété s’opère donc de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble et prend effet le jour de la vente.

Le contrat de vente à terme doit obligatoirement être conclu par-devant notaire. Il se caractérise notamment par deux éléments, à savoir que le transfert de propriété ne s’opère que lorsque l’immeuble a été achevé, et que le paiement ne sera effectué par l’acquéreur qu’au jour dudit transfert de propriété, soit le jour de la livraison du bien immobilier. Entretemps, les dépôts sont effectués sur un compte bancaire bloqué au nom du vendeur et ne peuvent être saisis ou cédés, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement consiste à transférer immédiatement les droits sur le sol du vendeur à l’acquéreur, ainsi que la propriété des constructions existantes, le cas échéant. Les biens construits deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et l’acquéreur est tenu d’en payer le prix suivant leur évolution. Toutefois, les pouvoirs de maître d’ouvrage sont placés sous l’égide du vendeur jusqu’à la réception des travaux.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation s’applique avant le contrat de vente en l’état futur d’achèvement aussi bien que de vente à terme. Par le biais de ce contrat de réservation, et en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, le vendeur prend l’engagement de réserver à un acheteur un immeuble en tout ou en partie.

Ainsi, il est impossible d’établir un compromis de vente avant l’achat d’un bien immobilier déjà construit. Pour cause, seul le contrat de réservation peut intervenir avant la vente à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’acte de vente établi par-devant notaire

Le contrat de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement doit être conclu par acte authentique. Ainsi, il rend obligatoire le passage par-devant notaire et doit indiquer notamment l’identité du propriétaire du terrain et des constructions, la date de délivrance des autorisations administratives et les conditions y affectées (obligatoires pour établir l’acte), la description de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble concerné(e) par la vente et le degré d’achèvement convenu entre les parties, le prix, les modalités de paiement et éventuellement les modalités de révision de ces deux derniers points, le délai de livraison et la garantie d’achèvement complet de l’immeuble (pour une vente en l’état futur d’achèvement).

L’acte notarié doit être accompagné des documents suivants : plans de construction (façades, différents niveaux et plan-coupe de l’immeuble) avec les cotes utiles et les détails sur les surfaces des pièces et dégagements, notice descriptive indiquant la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble ainsi que les matériaux, travaux et éléments d’équipements nécessaires, et enfin dans le cadre d’une construction en copropriété, le règlement de copropriété. En l’absence de l’un de ces documents, l’acte de vente est sans valeur.

Transfert de propriété

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur devient propriétaire des constructions indiquées dans l’acte de vente dès leur réalisation et leur incorporation à l’ouvrage en construction. Le transfert de propriété sur le terrain accueillant la construction est, quant à lui, immédiat à la conclusion du contrat.

Construction d’immeubles

La personne désirant construire ou le maître d’ouvrage se chargera de contacter un architecte pour élaborer les plans et s’occuper des autorisations administratives nécessaires. Le maître d’ouvrage se charge également de conclure des contrats distincts avec l’ensemble des corps de métier et de veiller à la coordination des intervenants sur le chantier.

Dans le cadre de gros travaux, il est nécessaire d’effectuer la demande d’une autorisation pour les travaux de voiries et d’équipements publics nécessaires à la réalisation de la construction. En cas d’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble, il convient de demander une permission de voirie, une autorisation commodo/incommodo pour les établissements classés, les autorisations relatives à la protection de la nature et des ressources naturelles, un permis de déboisement/défrichement, une autorisation en matière de site et monuments nationaux et une autorisation du Département des transports ou du ministère du Développement durable et des infrastructures.

De plus, avant d’entamer toute construction, extension, transformation, rénovation ou démolition, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de bâtir auprès de l’administration communale du territoire où se situe l’immeuble ou le terrain. La procédure diffère selon les communes : il convient donc de se renseigner auprès de son administration communale avant de débuter les travaux.

À défaut de recourir à l’administration communale, il est possible de retenir les services d’une agence intermédiaire spécialisée (bureau, architecte, etc.). La demande doit être introduite par écrit au bourgmestre, en plusieurs exemplaires. L’instruction de ce dossier implique une taxe dont le requérant doit s’acquitter auprès du receveur communal. Le montant varie selon la commune et l’importance du projet. Les travaux ne peuvent débuter avant la réception de l’autorisation de bâtir.

 Liens utiles :

Code civil de la vente – Articles 1582 à 1701 www.legilux.public.lu
Administration de l’enregistrement et des domaines – Bureaux d’hypothèques www.aed.public.lu/functions/contact/bureaux_hypotheque.html
Administration de l’enregistrement et des domaines – Bureaux d’enregistrement www.aed.public.lu/functions/contact/bureaux_enregistrement.html
Flipboard investissement immobilier – Magazine de la Banque de Luxembourg pour l’investissement flipboard.com/@bdluxembourg
Fonds du logement – Acheter un logement www.fondsdulogement.lu

Demande d’autorisations pour la construction

Département de l’environnement www.environnement.public.lu
Inspection du travail et des mines www.itm.lu
Annuaire des administrations communales www.syvicol.lu

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