Acheter une maison en Italie
Si vous souhaitez vendre votre logement dans le cadre de votre expatriation en Italie, pourquoi ne pas acheter de nouveau une fois sur place ? Ou alors pourquoi ne pas envisager un investissement dans une résidence secondaire au pays de la dolce vita? L'achat se positionne comme une bonne solution alternative à la location, sur un marché immobilier cohérent avec le reste de l'Europe. Si votre rêve est d'acheter un bien immobilier en Italie, nous tenterons de vous donner quelques conseils utiles dans cet article.
Qui peut acheter une propriété en Italie ?
Alors que l'Italie est généralement perçue comme un pays « sans restriction d'achat », il en existe de nombreuses auxquelles les expatriés peuvent être soumis. Les ressortissants des pays de l'Union européenne ont le droit d'acheter des biens immobiliers en Italie, comme ailleurs en Europe, tandis que les ressortissants de pays tiers doivent avoir un permis de séjour en cours de validité.
L'Italie applique une culture de réciprocité, principio di reciprocità, ce qui signifie que les citoyens des pays engagés dans un accord de réciprocité avec l'Italie peuvent également acheter des biens en Italie. Par exemple, si vous vivez dans un pays où les Italiens peuvent acheter une propriété, vous avez le droit d'acheter une propriété en Italie. Pour une liste complète des pays appliquant un accord de réciprocité avec l'Italie, visitez le site Web du ministère des Affaires étrangères.
Bon à savoir :
Il est conseillé de s'adresser à un avocat et un notaire de votre pays de citoyenneté, parlant idéalement l'italien, et qui représentera vos intérêts ou du moins vous assistera dans vos démarches.
Quel type de bien acheter en Italie
L'Italie possède une grande diversité de bien immobiliers répartis à travers le pays selon qu'il s'agisse de zones urbaines ou de zones rurales. Toutefois, nous pouvons les regrouper de la manière suivante :
- des appartements ;
- des maisons deux, trois ou quatre façades, principalement en province et hors des grandes villes ;
- des villini, considérés comme des petites villas qui possèdent généralement quatre façades et un jardin ;
- des villas avec un terrain plus grand et parfois une piscine ;
- rustico ou cascina, logement de type agricole, transformé (ou à transformer) en logement disposant de terrains étendus (vous en trouvez beaucoup notamment en Ombrie et en Toscane) ;
- ville, dimore, palazzi storici (des villas et demeures historiques, ou encore palais).
Si vous décidez d'acheter un bien immobilier dans une grande ville, telle que Milan ou Rome, vous trouverez principalement des appartements. Les bâtiments sont pour la majorité historiques, mais ces dernières années l'on a assisté à la renaissance de certains quartiers et à la construction ou rénovation d'immeubles selon les normes énergétiques les plus récentes.
Si vous achetez un appartement au sein d'un immeuble, il est important de vérifier les conditions du bien qui vous intéresse ainsi que les éléments tels que le chauffage, l'électricité, l'apparence générale de la copropriété, les contraintes urbanistiques mais aussi et surtout la conformité cadastrale. En cas de besoin, vous pouvez demander le point de vue d'un expert qui évaluera le bien pour vous selon ces critères. Ce service a bien sûr un coût mais il peut s'avérer utile au cours de votre recherche d'acquisition d'un logement. L'expert peut être un architecte ou un géomètre (on parle de perizia immobiliare).
Les types d'appartement que vous pouvez trouver en Italie sont:
- Monolocale : studio (à partir de 25 - 40 m²)
- Bilocale : appartement deux pièces (à partir de 50 - 60 m²)
- Trilocale : appartement trois pièces (à partir de 80 m²)
- Quadrilocale : appartement quatre pièces (à partir de 100 - 120 m²)
- Attico : penthouse avec terrasse généralement de grandes dimensions
Toutefois, cela ne vous empêchera pas de trouver un espace et une expérience italienne rurale par excellence, hors des sentiers battus, à la campagne. En dehors des grandes villes, l'Italie est constituée d'une quantité importante de petites villes de province et de villages charmants où la qualité de vie est d'un bon niveau. Vous pouvez acheter une maison ou encore une villa avec un jardin. D'autres maisons de campagne sont disponibles aussi à la vente dans la plupart des régions italiennes, certaines déjà rénovées, d'autres sont des fermes ou logements agricoles encore à remettre sur pied.
Bon à savoir :
Certaines régions d'Italie sont très belles mais peuvent parfois être isolées. Veillez à vérifier les lieux avant d'entreprendre les démarches d'acquisition de votre bien. Il est utile d'avoir dans la même zone que votre maison un village, un petit centre avec quelques commerces, un cabinet médical et l'une ou l'autre banque. Contrôlez également la couverture des réseaux internet, du téléphone ainsi que de l'électricité.
En outre, si vous envisagez d'acheter ce genre de bien pour ensuite le louer aux touristes et étrangers de passage comme maison de vacances, il est conseillé d'acheter à proximité d'un lieu d'intérêt historique ou naturel telle que plage, montagne, réserve naturelle et autres paysages, etc. ou encore d'équiper votre maison avec des installations telles qu'une piscine.
Comment trouver un bien immobilier à acheter en Italie ?
Comme pour la location, il est conseillé de faire quelques recherches sur internet pour avoir une bonne idée des types de biens disponibles sur le marché et leur prix. Les sites Web immobiliers populaires qui publient des annonces incluent notamment Immobiliare, Idealista, Tecnocasa, Casa Travella, Trovacasa et Casa.it. Les sites tels que Idealista, ou encore Rightmove vous permettront de découvrir des propriétés répertoriées par différentes agences immobilières.
Vous pouvez également vous adresser aux filiales italiennes d'agences immobilières internationales telles que Engel & Volkers, Knight Frank, ou encore Lionard dans la catégorie luxe. De nombreuses agences italiennes locales pourront aussi vous fournir un support de qualité ; renseignez-vous sur celles qui sont actives dans la région où vous souhaitez acheter un bien.
Au sein des agences, il vous est possible de faire appel à un property finder qui vous aidera à trouver le type de logement que vous recherchez. Cet agent immobilier spécialisé s'occupe exclusivement des clients qui souhaitent acheter un bien et sur base de votre briefing il vous soumettra les résultats de sa recherche, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements, de flats ou de villas, etc. Attention, ce service a un coût et la rémunération de ce spécialiste est liée à l'issue de la médiation, dont en l'occurrence si vous achetez un des biens proposés. Si vous faites appel à ce service, veillez à vous renseigner préalablement sur les commissions appliquées par le property finder. La démarche peut s'avérer utile et intéressante surtout si vous résidez à l'étranger et qu'il vous est difficile de vous déplacer aisément.
Bon à savoir :
Assurez-vous que l'agent immobilier soit enregistré auprès de la Chambre de Commerce (Camera di Commercio, Industria, Artigianato ed Agricoltura) avant de le contacter.
Les taxes sur l'immobilier en Italie
Il est conseillé de prendre connaissance des taxes supplémentaires et des spécificités bureaucratiques appliquées en Italie et dans la province où vous cherchez à acheter. Pour cela, il est conseillé de s'adresser à un notaire.
L'Italie a stipulé des conventions avec de nombreux pays européens afin d'éviter aux ressortissants étrangers, qui travaillent en Italie ou qui souhaitent y acheter un bien immobilier, d'être soumis à la double imposition sur les revenus et le patrimoine. Le site Web de l'Union européenne dresse la liste des pays ayant conclu des accords avec l'Italie.
En règle générale, les impôts à payer par les acquéreurs varient selon le type de bien acheté, le patrimoine et le vendeur. Si le vendeur est un particulier ou une entreprise non assujettie à la TVA, les taxes seront les suivantes :
- la taxe d'immatriculation ou d'enregistrement de 9%. S'il s'agit de votre première maison, prima casa, cette taxe est réduite à 2% grâce à un allègement fiscal. En revanche, si le bien acheté fait partie d'une catégorie luxe (A/1, A/8, A/9 : demeures et villas historiques, palais et châteaux), vous ne pourrez en bénéficier.
- la taxe hypothécaire et cadastrale, chacune de 50€
- l'IMU, Imposta Municipale Propria, si le bien acheté est considéré comme une résidence secondaire (l'IMU ne s'applique pas à l'achat de la première maison ou résidence principale)
- la TARI, la taxe sur les déchets
Bon à savoir :
À ces taxes, au moment de l'acquisition, vous devrez probablement ajouter d'autres frais : notaire, avocat, traducteur, commission de l'agence immobilière etc.
Les étapes de l'achat immobilier en Italie
Comme pour l'achat d'un bien immobilier dans n'importe quel pays, le processus peut être long et complexe en Italie. Lorsque vous avez trouvé un bien immobilier via une agence immobilière, l'on vous demandera de faire une offre de prix par écrit, proposta di acquisto, que l'agent immobilier remettra au vendeur. Parallèlement, il est conseillé, si vous avez besoin d'un financement, de faire la demande d'un prêt immobilier auprès d'une institution financière. Cela peut prendre beaucoup de temps dans la mesure où la banque doit effectuer toute une série de contrôles sur votre position professionnelle et personnelle, mais aussi sur le bien immobilier, avant de pouvoir accepter votre demande de financement.
Ensuite, les deux parties s'accordent généralement sur la rédaction et la signature d'un contrat préliminaire appelé aussi compromis de vente (contratto preliminare ou encore compromesso) que l'agent immobilier en tant que médiateur doit faire enregistrer dans un délai de 20 jours (ou 30 jours si c'est un notaire qui s'en occupe). Le coût de transcription auprès de l'Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne) équivaut à 200€ quel que soit le prix du bien immobilier. Il est coutume aussi de verser un acompte sur le montant total de la vente, il n'y a pas de montant fixe mais comptez environ 10 à 15%. Attention à travers ce contrat les parties s'engagent à vendre/acheter le bien et à finaliser un contrat de vente définitif, appelé contratto di compravendita. La signature de ce dernier a lieu devant le notaire en présence de toutes les parties. Ce dernier vous enverra tous les documents définitifs liés à la transaction après enregistrement auprès de l'Agenzia delle Entrate
Important :
Pour pouvoir acheter une propriété en Italie, vous devez avoir un codice fiscale, à demander auprès de l'Agenzia delle Entrate ou auprès d'un Consulat italien dans votre pays d'origine. En outre, pour le transfert d'argent au propriétaire, il est conseillé d'ouvrir un compte bancaire en Italie. Une alternative serait d'effectuer un dépôt fiduciaire auprès de votre notaire. Il s'agit bien sûr de contrôler la faisabilité de cette option auprès de votre banque.
Si vous maîtrisez peu l'italien (ou pas du tout), nous vous conseillons de vous faire assister par un traducteur et/ ou un interprète dans toutes vos démarches.
Les éléments à vérifier dans le cadre d'un achat immobilier en Italie
Si vous désirez devenir propriétaire en Italie, nous vous conseillons de vérifier un certain nombre de choses avant d'apposer votre signature sur un compromis de vente. Il s'agit notamment de vérifications structurelles mais aussi juridiques au sujet de la propriété, principalement pour s'assurer qu'il n'y a pas de litiges hypothécaires cachés. En outre, le parc immobilier italien possède des caractéristiques uniques en son genre mais, selon les experts, plus de la moitié présenterait des problèmes, cela principalement à cause du grand nombre de bâtiments historiques destinés au marché résidentiel. Le notaire se charge généralement de ces vérifications mais vous pouvez mandater un expert, géomètre ou architecte, qui se chargera d'un contrôle supplémentaire.
- Une fois que vous aurez trouvé le logement que vous souhaitez acquérir, il est essentiel de se procurer l'acte de propriété. L'agence immobilière doit le demander au vendeur et le fournir au notaire qui fera les vérifications requises quant au passage de propriété(s) précédente(s).
- Il faut ensuite vous assurer de la conformité urbanistique et cadastrale du bien en question. Dans l'acte de vente, le notaire demandera au vendeur de confirmer officiellement que tout est en ordre dans les registres de la municipalité et du cadastre (respect des réglementations communales en matière de construction/rénovation, planimétries correctes, etc.).
- Le certificato di agibilità (déclaration de conformité) est également essentiel dans le cas d'un achat, il vous sera d'ailleurs demandé par votre banque si vous contractez un prêt immobilier.
- Un autre document qui doit faire partie de l'acte de vente est le certificat de performance énergétique car il vous donne une idée des niveaux de consommation du bien. Ici encore, le notaire doit se charger d'insérer le document dans le dossier de vente.
- Veillez aussi à demander le certificat de conformité des installations sanitaires et de chauffage afin de ne pas avoir de surprise juste après votre achat. Ils sont délivrés par les entreprises qui ont effectué les travaux de construction et/ou de rénovation.
- Enfin n'oubliez pas, dans le cas d'un appartement, de vérifier le montant des charges de copropriété auprès de l'administrateur et surtout l'existence d'éventuelles dettes de la part du vendeur.
Liens utiles :
Ministère des Affaires étrangères
