Se loger au Japon
Comment trouver un logement au Japon ? Beaucoup d'idées circulent et effraient les expatriés. Trouver un hébergement au Japon serait un parcours du combattant. Logements chers, rares, obligation d'avoir un garant, de payer des frais non prévus par le contrat etc. Mais la réalité peut réserver de bonnes surprises. Expat.com vous livre un article pratique, pour vous aider à poser vos valises dans votre nouvel home sweet home au Japon.
Quels critères retenir pour choisir son logement ?
Maison, appartement, colocation, sharehouse, auberge de jeunesse, chambre chez l'habitant, chambre d'hôte, hôtel, ryokan (auberge traditionnelle)... La recherche d'un logement au Japon peut vite tourner au casse-tête. Si l'on parle peu ou pas japonais, la barrière de la langue peut ajouter un stress supplémentaire. Mais pas de panique. Avant de naviguer sur les divers sites Internet de location de logements, il convient de bien définir vos attentes en fonction de votre situation.
Motif du voyage
Pour quel motif êtes-vous au Japon ? Etes-vous en voyage touristique ou venez-vous pour les affaires ? Quel visa possédez-vous ? Visa touriste, étudiant, de travail, permis vacances travail (PVT) Japon ? Le motif de votre séjour influera en grande partie sur le type de bien que vous choisirez.
Durée du séjour
Si vous avez un emploi au Japon, vous possédez peut-être un visa de travail d'un an ou plus. Idem si vous êtes étudiant (un an renouvelable). Le PVT, lui, dure un an non renouvelable. Les visas courts (touriste, business) sont, comme leur nom l'indique, réservés aux séjours express (moins de 90 jours). Qui dit long séjour, dit budget plus important. A contrario, les voyageurs en court séjour peuvent, en fonction de leur budget, opter pour un logement haut de gamme ou non.
Départ en solo, entre amis ou en famille ?
Un expatrié en solo aura peut-être moins de contraintes et moins d'exigences en terme de logement. Une chambre seule pourra lui suffire. Partir en famille demande plus d'organisation. Choix du quartier, du logement, nombre de pièces à vivre, proximité avec les établissements scolaires, les commerces, les transports... Bien sûr, ces questions restent aussi importantes pour le voyageur en solo. Mêmes questions pour des amis décidant d'emménager ensemble. Les caractères s'adapteront-ils à la nouvelle vie au Japon ? Qui dit « groupe d'amis » ne dit pas forcément « colocation ». Idem pour le voyageur en solo, qui n'ira pas forcément vers des maisons partagées, des auberges etc. Il peut rechercher une intimité, et s'orienter vers un studio ou un appartement.
Ville dans laquelle on s'expatrie
La ville d'expatriation pèse lourd sur le budget logement. Capitale oblige, la vie à Tokyo est plus chère qu'à Fukui, Fukuoka ou Okayama. Encore plus que la ville, le quartier d'implantation a une grande incidence. Louer un appartement au centre de Shinjuku où en périphérie de la frontière avec Saitama peut faire passer le loyer du simple au double. Même calcul pour les capitales des préfectures prisées par les étrangers, comme Osaka, Fukuoka ou Kyoto. Les loyers seront moins chers dans les petites communes et la campagne japonaise, mais ne conviendront peut-être pas à tout le monde.
Budget de départ
De combien disposez-vous pour votre logement ? Les prix varient en fonctions des quartiers, du type de bien immobilier, de sa taille, de son état (neuf/ancien meublé ou non, services annexes), des frais d'agence... À Tokyo, par exemple, un appartement d'une pièce d'environ 15 à 20m² peut se louer entre 50 000 et 80 000 yens en moyenne. Ce prix cache cependant de fortes disparités selon les quartiers. De plus, le même logement à Sapporo (île de Hokkaido, tout au Nord du Japon), Niigata (ville côtière au nord de Honshu, l'île principale) ou Kagoshima (ville au sud de Kyushu) n'aura pas du tout le même prix.
Choix de l'agence immobilière
Les Japonais font appel aux fudôsanya, les agences immobilières. Problème : elles n'acceptent pas toujours de louer à un étranger. La solution est de s'orienter vers les agences immobilières ouvertes aux étrangers. On les reconnaît facilement. Elles ont un personnel polyglotte (anglais en majorité, vietnamien, chinois, espagnol, français...) et proposent des services et produits adaptés aux demandes des étrangers. Les conditions sont généralement plus souples que pour une agence immobilière classique (pas de frais superflus, pas besoin de garant etc.).
Type de logement
Souhaitez-vous une maison ou un appartement ? Visez-vous un achat ou une location immobilière au Japon ? En fonction de votre situation (départ en solo, à plusieurs...), du motif de votre départ, de votre budget, de vos perspectives d'avenir, des lieux que vous plébiscitez... Vous allez privilégier un bien plutôt qu'un autre. Des personnes qui immigrent au Japon pour la vie opteront peut-être pour l'achat d'une maison ou d'un appartement. D'autres préféreront rester sur une location. D'autres encore choisiront de louer un appartement.
Les agences immobilières au Japon
Attention :
Pour louer un logement au Japon sur le long terme (plus de trois mois), il vous faut posséder un titre de séjour valide.
Pour trouver un logement au Japon, deux options : les agences immobilières classiques, et celles s'occupant des étrangers.
Les anciens frais associés aux transactions immobilières classiques
- Reikin : somme versée au propriétaire en guise de remerciement. Il peut atteindre deux à trois mois de loyer.
- Shikin : caution.
- Shikikin, ou hoshôkin : garantie. Elle n'est pas obligatoire. Votre garant peut être une personne morale ou physique. L'entreprise ou l'agence immobilière peut se porter garante pour vous. Un an de garantie coûte, en moyenne, un mois de loyer.
- Chûkai tesûryô : frais d'agence. Ils correspondent à environ un mois de loyer.
- Kôshinryô : frais à payer pour renouveler votre bail. À Tokyo, un bail d'appartement est en moyenne de deux ans. N'hésitez pas à discuter pour réduire les coûts, si vous savez que vous resterez plus de deux ans.
- Kasai hoken : assurance incendie. En pratique, vous signez ce contrat d'assurance en même temps que votre contrat de location.
Les fudôsanya s'adaptent au marché
Beaucoup de ces frais ne sont plus demandés par les fûdosanya, les agences immobilières traditionnelles. Tout comme certaines banques au Japon qui se sont adaptées à la hausse de l'immigration (comme la Shinsei Bank, qui propose ses services en anglais), les établissements immobiliers classiques se sont adaptées à l'évolution du marché migratoire. Certaines ont des agents parlant anglais et/ou d'autres langues. D'autres louent aussi bien à des Japonais qu'à des étrangers (uniquement des locations de longue durée).
Mais les mentalités évoluent lentement. De nombreux propriétaires refusent encore de louer à un étranger.
L'agence immobilière peut vous demander de lui fournir des preuves de revenus : contrat de travail, etc. Comme indiqué plus haut, les contrats de location sont de 2 ans en moyenne. Mais il existe des contrats plus courts. Les agences louant à des étrangers ont développé plusieurs types d'offres pour mieux s'adapter à la demande : locations d'un ou plusieurs mois.
Types de logements au Japon
Studios, appartements de style occidental, de style japonais, maisons, sharehouse... Au Japon, il existe différents types d'habitations. Densité oblige, surtout dans les grandes villes comme Tokyo ou Yokohama, vous trouverez beaucoup de petits logements.
Acronymes pour décrire les habitats japonais :
1 = 1 pièce
R = chambre (Room)
L = salon (Living room)
D = salle à manger (Dining room)
K = cuisine (Kitchen).
On trouve donc des appartements de 1R, 3LDK, 4LDK, etc. Les prix augmentent en fonction de la taille et du nombre de chambres. D'où l'importance de faire ses comptes lorsqu'on part à plusieurs.
Le Jo, l'ancienne mesure de comptage
Les appartements japonais traditionnels sont généralement composés d'au moins une pièce dont le sol est entièrement constitué de tatamis (un tapis japonais traditionnel utilisé pour les revêtements de sol). En raison de l'utilisation traditionnelle de tatami dans tous les appartements, la taille de l'appartement est mesurée en Jo. Il correspond à la taille d'un tapis de tatami : 1Jo équivaut à environ 1,62 m².
Inflation et prix de l'immobilier au Japon
C'est la mauvaise nouvelle de 2022. Avec une inflation de 2,1%, le Japon semble en bonne posture, comparativement aux pays d'Europe ou d'Amérique du nord et du sud. Pourtant, la situation est critique. Les prix de l'immobilier ont augmenté de 10 à plus de 15% selon les régions. C'est même 16,9% à Kagoshima. La préfecture observe la plus forte hausse, loin devant Tokyo et ses 12,9%. C'est 15,9% à Kanagawa, 15,5% à Gifu, ou encore, 15,3% à Wakayama.
Malgré tout, les prix restent plus élevés à Tokyo. En mars 2022, un appartement se vend en moyenne 22 600 000 yens dans la préfecture de Kagoshima, 34 520 000 yens à Kanagawa, 17 090 000 yens à Gifu et 14 290 000 yens à Wakayama. C'est 62 510 000 yens à Tokyo. L'inflation tire les prix vers le haut, alors que la demande baisse.
Comment trouver un logement au Japon ?
Plusieurs choix s'offrent à vous : passer par une agence traditionnelle, une agence s'occupant des étrangers, un site Internet généraliste, un site de petites annonces... Si vous optez pour la fudôsanya, partez avec de solides connaissances en japonais, surtout si vous cherchez dans une petite ville. Misez aussi sur le bouche-à-oreille et les réseaux sociaux. Des expatriés sur le départ pourraient vendre leur appartement au Japon, ou vous orienter vers des connaissances proposant une vente/location de bien immobilier et/ou mobilier.
Qu'il s'agisse d'un achat ou d'une location sur le long terme au Japon, une transaction immobilière est un d'investissement. Préférez donc être sur place pour pouvoir visiter votre hébergement et vérifier qu'il correspond à vos attentes. Un appartement en plein cœur de Shibuya, quartier animé jeune et branché de Tokyo, n'a rien à voir avec le calme d'un logement au fin fond de l'arrondissement du Bunkyô ou de Nakano. Louer un appartement dans la préfecture de Shizuoka ou dans celle de Hyogo, ce n'est pas la même chose.
Les logements insolites
Café manga, hôtel capsule... Ces lieux sont, bien entendu, des hébergements de dépannage. Les hôtels capsule ont eu et ont toujours leur succès. Ils conviennent pour un séjour de quelques jours, pas plus. Idem pour le café manga, qui fournit le strict nécessaire (box individuel, PC, couchette, douche, snacks). Ces lieux sont souvent utilisés par des Japonais ayant raté le dernier train.
Les derniers conseils pour votre recherche de logement au Japon
Le logement est, avec les transports, l'un des plus gros postes de dépenses au Japon. Prenez toutes les informations possibles sur votre futur quartier. Est-il à Tokyo ? Pourquoi avez-vous choisi la capitale ? Même en vivant dans la mégalopole japonaise, il existe des astuces pour faire baisser la facture, comme éviter l'hyper-centre et se rabattre en périphérie. À Fussa ou à Musashino, les loyers sont moins chers.
Faites votre maximum pour apprendre le japonais. Cela facilitera votre recherche de logement et vos visites sur place. Vous serez également plus en confiance, surtout si vous vous adressez à des professionnels qui parlent uniquement japonais. Si vous avez des lacunes, prenez des cours. Cela vous aidera quoiqu'il en soit à comprendre le calcul du loyer, le contrat etc.
« À chaque problème, sa solution » dit l'adage. Ne restez pas avec des questions en suspens. Demandez les conseils d'une personne de confiance. Ne signez aucun document sans l'avoir compris.
Aujourd'hui encore, certains organismes traditionnels refusent de traiter avec des étrangers. La Covid a vu monter une méfiance vis-à-vis des étrangers. Sans faire de généralités, observez si le feeling se fait ou nom avec le professionnel.
Faites-vous confiance et avancez étape par étape. Prenez le temps de définir votre projet de voyage, pour mieux visualiser votre futur logement. La location d'un bien immobilier n'est pas une affaire à expédier, mais une partie intégrante de votre projet de vie, surtout si vous envisagez une immigration durable au Japon
Liens utiles (en anglais) :
Ryowahouse - se loger à Hiroshima et Okayama
