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Achat immobilier au Cambodge

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L’expatriation au Cambodge peut vous mener vers l’achat d’un bien immobilier. Que dit la loi cambodgienne pour les étrangers désireux d’investir ?

Le régime du Kampuchéa démocratique et les Khmers rouges avaient aboli la propriété des biens et détruit tous les enregistrements de propriété officiels du Cambodge : tous les biens étaient devenus propriété de l'État, abolissant le concept de propriété privée. C’est en 1989, soit 10 ans après la fin du régime que les autorités cambodgiennes ont réussi à constituer des lois visant à reconnaitre de nouveau les biens et le droit immobiliers du pays. En 2001, la loi foncière a enfin pu mettre au clair les nombreuses questions, notamment en ce qui concerne le désir des étrangers de devenir propriétaires au sein du royaume.

Deux sortes de titre de propriété au Cambodge

Il existe au Cambodge deux sortes de titres de propriété : le titre souple et le titre définitif.

Le titre souple : la majorité des propriétés du Cambodge sont régies par ce titre, qui signifie que son acquisition a été inscrite au conseil local (Sangkat) ou au bureau du district de la zone où elles sont situées. Il peut s’agit d’une lettre manuscrite du propriétaire précédent, estampillé au Sangkat ; le document peut se présenter sous la forme d’un certificat émis par le conseil local ou le bureau de district, ou d’un document prouvant le statut de bâtiment d’un bien.

Tout bien vendu et régi par un titre souple nécessite des recherches de la part de l’acheteur auprès du Sangkat, ou du district, des voisins, pour confirmer que le bien en question appartient bien à celui qui se revendique en être le propriétaire. Les mesures devront être soigneusement prises.

Par ailleurs, le titre souple n’est pas soumis aux mêmes taxes et redevances que le titre définitif.

Le titre définitif : le titre de propriété a été délivré par le bureau du cadastre et reconnu au niveau national par le ministère, au niveau du Sangkat ou du district. Contrairement au titre souple, il est inattaquable.

Quoi qu’il en soit, si vous achetez un bien régi par un titre souple, sachez que vous pourrez le convertir en titre définitif.

Quatre sortes de régimes fonciers

Le strate : ce concept encore en rodage au Cambodge s’applique aux immeubles d'habitation, divisibles en plusieurs propriétés.

Le fonds de commerce : il s’agit du bail à long terme, qui commence par une période de 15 à 50 ans, et qui est renouvelable pour une période de 50 années supplémentaires.

La propriété libre : il s’agit de la propriété des terres sans restriction. Pour un étranger, les droits à la terre en pleine propriété sont limités à l'achat à travers une société. Cette société doit appartenir à un citoyen/actionnaire cambodgien à hauteur de 51 %. Si toutefois vous faites une contribution financière importante au gouvernement cambodgien, dans le but d’en faire bénéficier tout le pays, vous devenez alors « Citoyen honoraire », et détenez le droit d’acheter des terres en pleine propriété en tant qu’individu.

Les contrats de location concessionnels : le bail concessionnel – de 99 ans — est accordé par le gouvernement cambodgien, sur des terres privées appartenant tout de même à l’État. Ces terres sont destinées au développement et à l’industrie. Attention toutefois, ces terres peuvent être occupées par des personnes installées depuis longtemps, aussi, le contrat de location concessionnel demande un peu de doigté, voire un peu de cœur, lorsque viendra le moment de leur exploitation.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Cambodge ?

La loi cambodgienne contient des restrictions, mais il est possible pour un étranger d’acheter un (ou plusieurs) bien immobilier au sein du royaume. Si vous avez un tel projet en tête, sachez que vous ne pourrez en effet vous lancer dans l’aventure qu’en respectant les conditions suivantes :

Achat d’un bien situé dans un immeuble

Les conditions suivantes ne s’appliquent qu’aux immeubles divisibles en plusieurs propriétés — en immobilier, c’est ce que l’on appelle un bien en strates — qui peuvent être vendues individuellement, en copropriété. Au Cambodge, certains nouveaux immeubles sont construits à ces fins : le bien doit être situé à partir du premier étage de l’immeuble et vous ne pourrez acheter la totalité des biens de l’immeuble, mais jusqu’à 70 % des surfaces proposées.

Achat d’une propriété privée, avec ou sans structure

En tant qu’étranger, vous pourrez acheter une propriété privée à hauteur de 49 % seulement. La propriété privée doit être jumelée avec une entité juridique cambodgienne. Sur ce dernier point, vous devez savoir qu’une entité juridique cambodgienne est une entité dont les actions sont détenues à hauteur de 51 % au minimum par des citoyens cambodgiens. De plus, aussi longtemps que vous possédez la propriété en jonction avec un ressortissant cambodgien, vous pouvez posséder n’importe quel type de propriété.

Exigences envers les étrangers désireux de devenir propriétaires au Cambodge

Si vous désirez acheter un bien immobilier au Cambodge, vous aurez besoin de votre passeport valide, d’un visa valide et de l’assistance d’un avocat ou d’un agent immobilier.

N’oubliez pas d’effectuer une recherche de titre avant de vous lancer dans l’achat du bien en question, ceci afin de confirmer l’identité du détenteur du titre de propriété. Si le document est émis sous la forme d’une copie, prenez soin de faire reconnaitre le document comme étant un document récent.

Les baux à long terme plutôt que l’achat ?

Le bail à long terme permet de jouir d’un bien entre 15 et 50 ans, contre 99 ans avant le nouveau Code civil. Si vous préférez cette méthode à l’achat, sachez qu’une clause peut être insérée dans le contrat, qui oblige le propriétaire du bien à obtenir la permission du locataire pour toute vente du bien en question. En ce sens, un avis peut être déposé auprès du « Land Office ». Une clause peut également être insérée dans le contrat pour donner le droit au locataire de devenir propriétaire du bien, avec l’accord du propriétaire.

Le bail à long terme peut être enregistré auprès du bureau du cadastre et reporté sur le titre de propriété du bien en question. Le locataire peut demander une preuve qui décrit ses intérêts dans la propriété. Pendant toute sa durée, ce document peut d’ailleurs être utilisé comme justificatif lors d’une demande de prêt ou assigné, remis en vente ou légué.

 Bon à savoir :

Une fois que vous avez convenu d'un prix pour le bien, transférez un acompte de 10 % pour bloquer la vente. Cela peut nécessiter l'ouverture d'un compte, aussi, n’hésitez pas à consulter notre article à ce sujet. Pendant ce temps, vous pouvez en profiter pour vérifier la validité du titre de propriété de la propriété.

Le Cambodge n’abrite pas de notaire public pour gérer les transactions immobilières. Misez de préférence sur un avocat pour faciliter la procédure.

Vous devez être présent physiquement le jour du transfert du titre de propriété.

Il est conseillé de transférer le montant de la transaction sur un compte distinct de l’agence immobilière par laquelle vous passez pour votre achat.

Ne versez la totalité de la somme due au vendeur qu’une fois le titre transféré, et que vous avez pu visiter de nouveau le bien, au cas où il se serait altéré pendant les formalités.

En tant qu’étranger, si vous n’êtes pas marié civilement avec un(e) Cambodgien(ne), vous devrez payer le vendeur en espèce. Les prêts bancaires sont réservés aux citoyens du royaume déjà propriétaires et qui peuvent hypothéquer l’un de leurs biens.

 Liens utiles :

Expat.com – Immobilier au Cambodge 
Expat.com – Forum Cambodge 
Lejournalducambodge lejournalducambodge.blogspot.com
Real Estate – Immobilier à vendre www.realestate.com.kh

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