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Acheter un bien immobilier au Costa Rica

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Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier au Costa Rica, Expat.com vous indique les formalités et conditions à respecter en tant qu’étranger.

Acheter un bien immobilier est une étape cruciale dans la vie d’une personne, qu’elle soit seule ou en famille. Le défi devient plus intéressant encore si la transaction se déroule à l’étranger, loin des repères et habitudes de l’acheteur. Si vous êtes dans un tel cas et que vous souhaitez sauter le pas au Costa Rica, voici les points essentiels qu’il faudra noter pour une aventure immobilière réussie.

Acheter un bien au Costa Rica en tant qu’étranger

Un étranger a le droit d’acheter un bien au Costa Rica, d’autant plus que la loi du pays leur octroie les mêmes droits que les Costariciens en matière de propriété. Toutefois, certains professionnels préconisent l’achat à travers une société à responsabilité limitée par exemple (Sociedad Anónima ou SA), ceci afin de simplifier le processus de transfert de titre de propriété.

Procédure pour acheter un bien immobilier au Costa Rica

Une fois que vous avez repéré le bien à vendre que vous souhaitez acheter, faites votre offre à travers une « lettre d’intention ». Cette lettre sera envoyée au propriétaire du bien ou à son agent immobilier et servira de point de départ pour une entente sur le prix de vente, mais également les conditions de base pour la transaction.

Si l'offre est acceptée, mettez-vous en relation avec un avocat local, qui rédigera l’accord d’achat et de vente. Il s’agit d’un document valable juridiquement, qui indique clairement toutes les conditions nécessaires au transfert de l’acte de propriété.

S’en suivra une période de recherche juridique, dont le but est de s’assurer que le bien ne fait pas objet d’imprévus (hypothèque, héritage, etc.). Le sol sera analysé, tout comme l’état général du bien en vente, n’oubliez pas de faire le point avec l’agent immobilier pour connaître les diverses démarches à faire pour cette partie.

Le transfert de l’acte de propriété se fait devant un notaire public local, qui enregistrera le document au nom de son nouveau propriétaire.

Le nouveau propriétaire doit alors déclarer son bien auprès de la municipalité, ceci afin d’être inscrit sur le fichier des imposables fonciers. Il suffit pour cela de remplir un formulaire et de le présenter avec les documents requis. Si vous ne pouvez pas vous rendre à la municipalité, votre avocat peut s’en charger.

Acheter un bien à son nom ou au nom d’une société ?

Les spécialistes recommandent d’acheter un bien immobilier à travers une société. En effet, cela vaut mieux pour faciliter le transfert de titre de propriété.

Est-il possible d’acheter un bien au Costa Rica sans être sur place ?

Le bon sens veut que tout futur propriétaire soit sur place pour une transaction immobilière. Si cependant vous ne pouvez absolument pas être sur place, faites une procuration notariée donnant les droits en ce sens à une tierce personne, présente, elle, au Costa Rica.

Vous pouvez éventuellement signer les documents d’achat devant un notaire public et au sein du consulat costaricien de votre pays de résidence, puis les envoyer par transporteur au Costa Rica.

Impôts, taxes, frais inhérents à un achat immobilier au Costa Rica

Comme partout ailleurs dans le monde, le Costa Rica n’échappe pas à la valse des frais à débourser pour un achat immobilier.

La taxe sur les transferts de titre : cette taxe est de 1,5 % du prix d'achat. Elle est payée par l’intermédiaire de votre avocat au Registre national. Le coût est souvent divisé entre l'acheteur et le vendeur.

Frais juridiques : ils s’élèvent à 1 % ou 2 % du prix de vente, de la complexité de la transaction et du temps passé par l’avocat sur le dossier. Si vous décidez d’ouvrir une société au Costa Rica dans le but de faire un achat immobilier, vous devrez payer environ 600 dollars américains supplémentaires pour couvrir la rédaction des contrats ou accords complémentaires, l’enregistrement de ces contrats, la traduction dans votre langue, les traductions de contrats si le vendeur est hispanophone.

Frais de clôture : ils comprennent l’intervention de topographes pour obtenir les limites exactes du terrain (facultatif), les analyses de sol, l’inspection du bien en vente, etc. Ces éléments sont généralement payés par l'acheteur.

Le coût total du transfert de titre de propriété s’élève à environ 4 % de la valeur de la propriété et il est généralement divisé en deux, entre l'acheteur et le vendeur.

Transfert des fonds depuis l’étranger

Le plus simple est de faire un virement international depuis votre banque vers une société spécialisée au Costa Rica. Ces sociétés sont dédiées à la protection de fonds. Dans d’autres cas, un virement direct peut être fait entre l'acheteur et le vendeur.

L’enregistrement d’une propriété au Costa Rica

Vous devrez enregistrer votre bien immobilier fraichement acquis au Registro Nacional situé à Zapote (San José). Autrement, le Registro Nacional se décline en bureaux satellites dans les grandes villes du pays. Le bien ayant été enregistré, le propriétaire doit se présenter devant un notaire public pour lui présenter les documents enregistrés au Registro Nacional.

Le Plano Catastro

Tout bien immobilier enregistré et possédant un titre de propriété possède également un « Plano Catastro ». Ce document détaille les limites de la propriété, la taille totale, l’identité du propriétaire, le numéro de « Folio Real » et la date à laquelle il a été enregistré. Ce document est disponible au Registro Nacional ou auprès de la municipalité où le bien est situé.

Le Folio Real

Tout bien immobilier enregistré se voit délivrer un numéro de Folio Real. Le premier chiffre représente la province où il se situe, la seconde se réfère au numéro de Folio de la propriété, et le troisième, le nombre de propriétaires (000 signifie qu'il y a un seul propriétaire).

Vérification du statut d’un bien immobilier au Costa Rica

Rendez-vous sur le site Internet du Registro Nacional pour vérifier le statut d’un bien immobilier, dans la section intitulée « Sistema de Certificaciones y Consultas Gratuitas »/« Registrarse por Primera Vez », pour s’inscrire, « Usuarios Registrados par Ingreso » (une fois que vous aurez reçu le courrier électronique contenant votre nom d’utilisateur et votre mot de passe. Ceci fait, allez dans « Consultas Gratuitas ».

Impôts et taxes foncières au Costa Rica

Taxe foncière : payable tous les trois mois ou une seule fois, en avance, elle s’élève à 0,25 % de la valeur du bien. Elle est à payer auprès de la municipalité.

Impôt sur les sociétés : adopté en 2012, il s’agit d’un droit fixe de 180 dollars américains, payables par toutes les sociétés inactives, contre 360 dollars pour les sociétés actives. La plupart des propriétés sont détenues dans une société inactive. Cet impôt est à verser au « Ministerio de Hacienda ».

La « Luxury Tax » : elle est prélevée par le Ministerio de Hacienda lorsqu’un bien vaut 250 000 dollars ou plus. Cette taxe commence à 2 500 dollars et elle est calculée en fonction de la valeur du bien.

 Liens utiles :

Expat.com – Forum Logement Costa Rica  
Expat.com- Immobilier au Costa Rica
Registro Nacional - Immobilier www.registronacional.go.cr
Ministerio de Hacienda www.hacienda.go.cr

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