Construire (partage d'expérience)

Salut à tous les expats,
je viens partager mon expérience pour la construction de logements à Yaoundé.
j'ai commencé en mars 2017 à réfléchir à la création de logements vu que ça me paraissait rentable. En avril 2017 j'ai commencé à chercher un terrain que j'ai acheté à Nkoabang pour 7000F le mètre carré titré.
Je n'ai pas cherché d'architecte j'ai fait mes plans moi-même pour utiliser tout l'espace du terrain (environ 290m² de forme presque carrée), en faisant bien attention, et finalement maintenant que c'est fini les plans ont été bien respectés et ça rentre pile poil. C'est faisable il suffit de bien calculer.
Pour les travaux j'ai tout délégué à un ami camerounais que j'ai rencontré sur place, qui est chef chantier, donc il a une équipe de maçons et des spécialistes externes. J'ai tout fait sans entreprise, un peu à la façon du quartier, en négociant les prix, les matériaux, le matériel, la main d'oeuvre etc. C'est sûr qu'il faut avoir confiance dans la personne parce que j'habite dans une autre ville je n'avais pas tout le temps les yeux sur le chantier, mais dans la vie si on ne fait pas confiance aux gens on ne va nulle part.
Bref pour ce qui est du type de logement au départ je voulais faire un étage, avec trois logements en bas et trois en haut mais la dalle supérieure coûte tellement cher que j'ai abandonné, ça ne vaut pas le coup. J'ai plutôt fait 3 apparts et 2 studios modernes avec une cour intérieure et un couloir pour les motos ou voitures, un peu comme un camp. La cour intérieure fait environ 30m² et les logements sont autour, avec des portes de service pour les cuisines. Chaque logement a donc deux portes, une porte principale avec une véranda et une porte de service qui donne sur la cour et sur le puits/les toilettes externes.
Si je peux donner un conseil, j'ai séparé mes logements en deux car je voulais laisser un couloir pour des toilettes externes mais du coup j'ai une charpente en "L" de 16 mètres sur 6 pour le long côté et de 6 sur 6 pour le petit côté, ce qui me fait 8 pentes, et pour l'appartement isolé j'ai également une charpente 4 pentes, donc ça m'a coûté bien cher en bois et en tôle. A l'avenir je vais préférer faire des logements alignés pour tirer une charpente sur toute la longueur.
Là je viens de finir les travaux donc ça m'a pris un an jour pour jour pour les travaux, ce qui n'est pas tellement long, mais c'est laborieux parce qu'à tout moment on reçoit des appels du chantier pour du matos et ça prend la tête, donc faut être patient. Finalement tout ça a coûté dans les 25 millions clef en main pour environ 175 mètres carrés de logements (terrain compris), de type moderne, donc 2 chambres cuisine salon salle de bain pour les apparts et les studios c'est 24m² chacun avec également cuisine/salle de bain. Je me rends pas bien compte du prix parce que j'ai pas trop de recul mais je sais qu'en France à ce prix là j'aurais eu un studio de 20-25m² en province donc je suis satisfait.
Pour les mesures c'est classique, pour les studios le salon fait 3m*4m et les chambres 3*3, et il reste 2m² pour la sdb et 1m² pour un coin cuisine (suffisant pour un évier et une plaque à gaz avec un placard). Pour les apparts c'est toujours des chambres entre 2.5 et 3m sur 3, des salons entre 14 et 18m², des cuisines avec paillasse. Tout est carrelé même les chambres, ya la peinture, les éviers, lavabos, douche, bidet, lampes à bras pour décorer, etc. D'ailleurs les finitions doit être ce qui coûte le plus cher. On croit qu'avec le gros oeuvre on a fait le plus gros du travail mais pas du tout.
Effectivement je confirme aussi que les titres fonciers c'est un peu galère, parce que les proprios veulent jamais payer le morcellement, du coup là aussi j'ai fait confiance au système et j'ai construit sans mon titre, avec juste l'acte de cession. Mais je suis ami avec mon chef de groupement qui est aussi avocat et il prend les choses en main, ça devrait bien se passer. Je vais aussi chercher un notaire pour mettre en location d'ici une ou deux semaines, parce que par contre de ce côté là faut pas blaguer avec les impôts et les contrats de bail donc vaut mieux passer par qlqn qui s'y connaît.
Voilà si ça peut aider certains je réponds aux questions.

super projet,
vu que vous avez les plans vous meme, comment avez vous fait pour avoir le permis de bâtir. si je me trompe pas, je pense qu il faut passer par un architecte pour avoir un permis de construire avant début des travaux.

Là c'est les arrangements avec la commune, le permis sortira dans le dossier du titre foncier avec le temps.

Merci pour l'information, je serais bien curieux de voir les plans.  je penses faire un projet similaire en 2020, pour le moment je suis encore à la recherche d 'un terrain pas trop cher à construire.

Bonjour Mr Nassara,
je suis très impressionné par ce que vous nous partagez comme aventure et comme conseils. Je partage vos quelques mises en garde mais je les trouves un peu légères. Si je peux résumer on peut dire que vous avez achetez un terrain et fait construire des studios à Yaoundé et vous avez tout dédier à un ami simplement confiance à ami qui à tout pris en charge et tout s'est passé comme une lettre à la poste? Aucune problème avec le plombier, ni le menuisier, ni le charpentier, ne l'électricien (en supposant que votre ami est maçon). Ni même la commune pour le permi de bâtir. Pour quelqu'un qui n'est même pas camerounais ça relève du miracle. D'ailleurs comment avez vous fait pour le titre foncier parce que j'ai des amis qui ne sont pas nationaux qui tentent d'acheter et on leur complique sérieusement la tache en tant qu'étranger?

Je puis vous affirmer que vous êtes probablement l'une des personnes les plus chanceuses qui foule le sol camerounais ce siècle et je me demande si vous réalisez à quel point vous avez de la chance? Perso je déconseillerai fortement à ceux qui vous lisent de tenter pareille aventure (même avec les mêmes contacts) dans les mêmes conditions.

Par expérience construire au Cameroun est une entreprise compliquée, qui demande une présence constate et même dans ce cas vous aurez des problèmes plus ou moins graves mais pas insurmontables (si vous êtes là).

Ceci dit les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais je me suis senti dans l'obligation de mettre cette mise en garde à ceux qui en sont à leur première aventure question qu'ils ne puissent pas dire qu'on ne les avaient pas avertis.

Pour le reste je ne peux que vous féliciter pour votre ouverture et votre volonté de partager vos astuces. C'est l'esprit du site à ça doit-être loué quand quelqu'un fait cet effort qui ne rapporte rien si ce n'est le plaisir de savoir qu'on a été utile.

Encore Merci monsieur.

PS: je suis moi-même basé à Bertoua et ce sera un plaisir de vous rencontrer. j'ai un chantier de 10 logements sur 1000 m2 que je suis en train de terminé et je me ferai un plaisir de vous le faire visiter et prendre votre avis?  :)

Au plaisir de vous lire, voir de vous rencontrer.

Bonjour frangin,
je ne sais pas si j'ai de la chance, moi je fais partie des gens qui pensent que si on fait le bien, on aura le bien en retour. J'ai d'abord beaucoup aidé cet ami, par empathie, et j'ai eu son aide en retour un peu plus tard. Ça se ressent dans le travail accompli. Tout le monde n'a pas l'occasion d'avoir ce genre de relations, c'est pourquoi il faut toujours rester vigilant.
Tu as bien sûr entièrement raison, c'est beaucoup de prise de tête et il y a toujours des petits problèmes à droite à gauche. Je conseillerais seulement de se préparer aux problèmes, de les estimer, de les budgétiser, pour que ça devienne une variable qu'on contrôle. J'ai souvent hésité, même en cours de route, car je voyais les chiffres grimper à toute vitesse et je ne savais pas si ça allait bouffer tout mon argent. Finalement je me suis rassuré car j'avais déjà prévu le risque et je n'ai pas beaucoup dépassé mes prévisions, c'est ce qui compte. Peut-être qu'on m'a roulé de quelques centaines de mille, c'est pas impossible, mais je suis satisfait du résultat et de mon budget donc à quoi bon se prendre la tête.
Tu peux m'envoyer ton numéro par message privé je pourrais passer sur ton chantier prochainement.

Nassara27 :

Salut à tous les expats,
je viens partager mon expérience pour la construction de logements à Yaoundé.
j'ai commencé en mars 2017 à réfléchir à la création de logements vu que ça me paraissait rentable. En avril 2017 j'ai commencé à chercher un terrain que j'ai acheté à Nkoabang pour 7000F le mètre carré titré.
Je n'ai pas cherché d'architecte j'ai fait mes plans moi-même pour utiliser tout l'espace du terrain (environ 290m² de forme presque carrée), en faisant bien attention, et finalement maintenant que c'est fini les plans ont été bien respectés et ça rentre pile poil. C'est faisable il suffit de bien calculer.
Pour les travaux j'ai tout délégué à un ami camerounais que j'ai rencontré sur place, qui est chef chantier, donc il a une équipe de maçons et des spécialistes externes. J'ai tout fait sans entreprise, un peu à la façon du quartier, en négociant les prix, les matériaux, le matériel, la main d'oeuvre etc. C'est sûr qu'il faut avoir confiance dans la personne parce que j'habite dans une autre ville je n'avais pas tout le temps les yeux sur le chantier, mais dans la vie si on ne fait pas confiance aux gens on ne va nulle part.
Bref pour ce qui est du type de logement au départ je voulais faire un étage, avec trois logements en bas et trois en haut mais la dalle supérieure coûte tellement cher que j'ai abandonné, ça ne vaut pas le coup. J'ai plutôt fait 3 apparts et 2 studios modernes avec une cour intérieure et un couloir pour les motos ou voitures, un peu comme un camp. La cour intérieure fait environ 30m² et les logements sont autour, avec des portes de service pour les cuisines. Chaque logement a donc deux portes, une porte principale avec une véranda et une porte de service qui donne sur la cour et sur le puits/les toilettes externes.
Si je peux donner un conseil, j'ai séparé mes logements en deux car je voulais laisser un couloir pour des toilettes externes mais du coup j'ai une charpente en "L" de 16 mètres sur 6 pour le long côté et de 6 sur 6 pour le petit côté, ce qui me fait 8 pentes, et pour l'appartement isolé j'ai également une charpente 4 pentes, donc ça m'a coûté bien cher en bois et en tôle. A l'avenir je vais préférer faire des logements alignés pour tirer une charpente sur toute la longueur.
Là je viens de finir les travaux donc ça m'a pris un an jour pour jour pour les travaux, ce qui n'est pas tellement long, mais c'est laborieux parce qu'à tout moment on reçoit des appels du chantier pour du matos et ça prend la tête, donc faut être patient. Finalement tout ça a coûté dans les 25 millions clef en main pour environ 175 mètres carrés de logements (terrain compris), de type moderne, donc 2 chambres cuisine salon salle de bain pour les apparts et les studios c'est 24m² chacun avec également cuisine/salle de bain. Je me rends pas bien compte du prix parce que j'ai pas trop de recul mais je sais qu'en France à ce prix là j'aurais eu un studio de 20-25m² en province donc je suis satisfait.
Pour les mesures c'est classique, pour les studios le salon fait 3m*4m et les chambres 3*3, et il reste 2m² pour la sdb et 1m² pour un coin cuisine (suffisant pour un évier et une plaque à gaz avec un placard). Pour les apparts c'est toujours des chambres entre 2.5 et 3m sur 3, des salons entre 14 et 18m², des cuisines avec paillasse. Tout est carrelé même les chambres, ya la peinture, les éviers, lavabos, douche, bidet, lampes à bras pour décorer, etc. D'ailleurs les finitions doit être ce qui coûte le plus cher. On croit qu'avec le gros oeuvre on a fait le plus gros du travail mais pas du tout.
Effectivement je confirme aussi que les titres fonciers c'est un peu galère, parce que les proprios veulent jamais payer le morcellement, du coup là aussi j'ai fait confiance au système et j'ai construit sans mon titre, avec juste l'acte de cession. Mais je suis ami avec mon chef de groupement qui est aussi avocat et il prend les choses en main, ça devrait bien se passer. Je vais aussi chercher un notaire pour mettre en location d'ici une ou deux semaines, parce que par contre de ce côté là faut pas blaguer avec les impôts et les contrats de bail donc vaut mieux passer par qlqn qui s'y connaît.
Voilà si ça peut aider certains je réponds aux questions.

Formidable. Merci pour cette expérience encourageante...

Nassara27 :

Bonjour frangin,
je ne sais pas si j'ai de la chance, moi je fais partie des gens qui pensent que si on fait le bien, on aura le bien en retour. J'ai d'abord beaucoup aidé cet ami, par empathie, et j'ai eu son aide en retour un peu plus tard. Ça se ressent dans le travail accompli. Tout le monde n'a pas l'occasion d'avoir ce genre de relations, c'est pourquoi il faut toujours rester vigilant.
Tu as bien sûr entièrement raison, c'est beaucoup de prise de tête et il y a toujours des petits problèmes à droite à gauche. Je conseillerais seulement de se préparer aux problèmes, de les estimer, de les budgétiser, pour que ça devienne une variable qu'on contrôle. J'ai souvent hésité, même en cours de route, car je voyais les chiffres grimper à toute vitesse et je ne savais pas si ça allait bouffer tout mon argent. Finalement je me suis rassuré car j'avais déjà prévu le risque et je n'ai pas beaucoup dépassé mes prévisions, c'est ce qui compte. Peut-être qu'on m'a roulé de quelques centaines de mille, c'est pas impossible, mais je suis satisfait du résultat et de mon budget donc à quoi bon se prendre la tête.
Tu peux m'envoyer ton numéro par message privé je pourrais passer sur ton chantier prochainement.

bonjour Bonjour Nassara,
numéro envoyé depuis vendredi matin.
j'attend toujours votre appel... j'espérais qu'avec le week-end vous seriez plus disponible. Bon je prend mon mal en patience. je souhaitais juste me rappeler à votre bon souvenir.  :D

Salut,

ton experience nous edifiera certainement.

Merci.

Je partage le point de vue de Frangin, être très très vigilant lors de la construction. Ne pas accorder de confiance "aveugle", et tout vérifier.
Je dirai que cela est valable partout, pas spécifique au Cameroun.

RoyBatty :

Je partage le point de vue de Frangin, être très très vigilant lors de la construction. Ne pas accorder de confiance "aveugle", et tout vérifier.
Je dirai que cela est valable partout, pas spécifique au Cameroun.

D'ailleurs parlant de vigilance c'est dans cette esprit que j'ai demandé à rencontrer l'instigateur de cette discussion mais depuis que je lui ai communiqué mes coordonnées c'est silence radio.

je crains d'avoir (une fois de plus) démasqué un charlatant. Je ne le souhaite pas mais faut avouer que l'histoire laisse dubitatif... un occidental employé dans une ONG dans l'est du pays, qui construit des appartements bas standing au centre du pays, sans titre foncier et qui a des amis partout... c'est pour le moins suspect.

une fois de plus j'aimerais me tromper mais si notre ami Nassara continu de se cacher comment en avoir le coeur net?! je ne peux que recommander la plus grande vigilance à ceux qui auraient entrepris des choses par son intermédiaire en Messagerie privée. Cet avis n'engage que moi évidemment.

Frangin je pense tu as raison !!!

Je crains également que tu aies raison frangin, trop beau pour être honnête !! j'espère me tromper...

Merci pour les compliments.
Ceux qui ne veulent pas croire mon histoire, ça vous regarde, elle n'engage que moi. Une histoire c'est fait pour nourrir la réflexion, je ne vois pas ce que je pourrais y gagner en la racontant (mis à part des insultes). Celui qui n'y croit pas et qui a une expérience différente, tant mieux, ça veut dire que ça marche pour lui.
Vous ne devriez pas porter ce genre de jugement, ça ne fait qu'alimenter un climat de peur et de suspicion.
Bien entendu je n'ai pas diffusé mon contact, je ne prend pas d'offre, pas de devis, je ne suis pas un prestataire et je ne suis pas là pour ça. Personne ne m'a envoyé de demande et j'aimerais que personne ne le fasse. Encore une fois, si certains veulent penser le contraire, ça vous regarde.

Désolé Nassara,
la suspicion n'est pas de mise contre toi mais tu as eu une chance extrêmement rare d'y être parvenu de cette manière. Si tu renouvelles l'expérience ne fait pas autant confiance...
Les gens qui ont l'expérience de la construction au Cameroun connaissent tout ce qui peut arriver quand on ne surveille pas soi-même son chantier (vol de matériaux, malfaçons, intermédiaires qui prennent l'argent et le gardent pour eux...etc)
Une fois de plus tant mieux pour toi si ça s'est bien passé de cette manière mais j'invite tous les gens qui veulent faire construire à ne surtout pas faire aveuglément confiance mais plutôt à être très présent sur le chantier et à tout vérifier et surveiller.

Pour moi ça sent l'opération de brouillage des pistes avant la disparition...

Mais juste pour prouver que j'ai tords (ce que je reconnaitrait volontier), avant de disparaitre, explique au moins à tes concitoyens comment un étranger fait pour obtenir un titre foncier au Cameroun. J'ai pas pu trouver cette info et partout on me répondait que c'est très compliqué...

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