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Problème d'achat de la maison

C'est déjà deuxième fois on a empêchement avec achat de la maison. La première fois propriétaire de la maison ne pas réussie à avoir certificat habitation, il avait ancienne mais nouvelles par ete accordé.
À ce moment deuxième maison est estimée par banque 45 000 euros plus bas que prix de vente. Vous pouvez me dit n'est-ce que la pratique de banque où, il y a problème dans estimation de prix de la maison par propriétaires et agence immobilière...

Les propriétaires peuvent demander le prix qu'ils veulent.

Si l'agence est sérieuse, elle saura dissuader les propriétaires de mettre un prix totalement illogique par rapport au marché immobilier.

Ensuite l'estimation de la banque, cela lui sert pour déterminer jusqu'à quelle somme elle va accorder un prêt, sans prendre de risques.

Si la maison est mise en vente à 90.000 € et que la banque estime que le bien vaut 45.000€, elle n'accordera pas un prêt de 60.000€ par exemple (en général elles prêtent jusqu'à 80% du prix de l'estimation)

Les "agents" ont tout intérêt à vendre à un prix maximum, vu leurs bénéfices ( de 5% à 3.5 % pour les sérieux, bien plus pour d'autres). Je connais ainsi bien des maisons affichées très au-dessus de leur valeur réelle depuis des années, ce n'est pas le propriétaire, mais l' "agent".

Il est facile de se renseigner, et de voir si possible directement avec le propriétaire.

Ces pratiques viennent de l'époque bénite où anglais et russes achetaient n'importe quoi à n'importe quel prix.

La banque effectivement ne voit que son intérêt,  et son estimation peut également servir à négocier avec le propriétaire. Elle a les mêmes documents que tout le monde  :cool:

Je vous merci pour votre réponse. On espère réussir en fin !👍😀

Bonjour Alain, pardonne moi mais je ne suis pas totalement d'accord avec ce post et cette fois c'est l'agent immobilier qui s'exprime (30 ans d'expérience, certes en France mais je pense que le problème est international !) : l’intérêt d'une agence est avant tout de vendre ! Et nous sommes tous d'accord, un bien surestimé ne se vendra pas. Les clients regardent dans toutes les agences (ou du moins dans les vitrines de toutes les agences) et plus confortablement encore, sur internet. Du coup, les clients ont tout de même une certaine idée de la valeur d'un bien et, au risque de me répéter, un bien surestimé ne se vendra pas.
Combien de fois, en tant qu'agent immobilier, avons nous estimé des biens à un prix que nous estimions être celui du marché, pour qu'ensuite les propriétaires essayent de nous le confier à la vente 10 à 20 % au dessus de l'estimation car de toutes façons "les acquéreurs allaient discuter le prix ..." ?!?! Le rôle d'une agence sérieuse est de ramener les propriétaires à la réalité et de ne prendre un bien à la vente qu'à son juste prix. Maintenant, il faut être conscient que dans une région touristique où il y a pléthore d'agences,  la concurrence est telle que les agences prennent tout et n'importe quoi à n'importe quel prix !!!
Mais par pitié, ce ne sont pas les agences qui fixent les prix trop haut ... sinon elles ne vendent pas !!! et là quelle que soient le montant des honoraires ... pas de ventes, pas d'honoraires. CQFD ...
Une excellente journée à tous

J'ai impression que marché immobilier espagnol à ses propres règles et c'est pas du tout comme dans les autres pays. Je acheté maison en Pologne, en Belgique et il n'y avait pas problème pareil. En Espagne il y a par fois deux, trois intermédiaire entre propriétaire et acheteur. Je pensé que marché immobilier espagnol est assez difficile pour les agents, surtout étrangères. On a visité en tout plus près 40-45 maison alors je parlé de expérience. 30% de différence entre prix de vente et taxation de l'expert de la banque c'est assez important. Et c'est n'est pas la plus grand ! Par fois là différence est plus que la moitié ! Je cherché pas culpabilisé qui ce soi de la situation, je voulais juste connaître vôtre avis et votre expérience, pour me préparer pour la suite 💪😏😊

Aneta, je sais d’expérience que les choses ne se passent pas exactement de la même façon en France qu'en Espagne néanmoins, je pense que la psychologie humaine est la même partout ; je m'explique : il est humain pour des propriétaires ayant acheté lors du plein boom des prix (entre 2000 et 2008) (au prix fort donc ) d'essayer de récupérer leur mise. Il leur est difficile d'admettre qu'ils ont perdu 30, 40 % (voir plus) du prix de leur maison. Ils essayent donc de la vendre au prix qu'ils en espèrent. Malheureusement, ce n'est pas le prix du marché. Et ces propriétaires, s'ils ne sont pas pressés, peuvent mettre un certain temps avant de réaliser qu'ils perdent leur temps, font perdre le temps des agences et des potentiels clients. D'où ces différences de prix importantes entre les estimations des banques (et des agences si elles sont pro) et  certains prix demandés.
Par contre, il est vrai que beaucoup d'agences travaillent en délégation de mandat c'est à dire qu'une agence est en contact avec le vendeur, c'est elle qui a le bien à la vente de part son mandat ; puis viennent se greffer des confrères qui eux ont les clients acquéreurs. Dans ce cas, les deux professionnels (voir trois parfois) se partagent les honoraires.  Cela existe aussi en France. Souvent lorsqu'il s'agit de mandat exclusif. Le problème fréquent dans ce genre de situation est que l'agence qui amène le client acheteur ne connait pas forcément le bien qui sera visité. D'où un mauvais ciblage fréquent entre la demande du client et le bien visité.
Généralement ce problème est généré par un secteur géographique dans lequel l'agence prétend travailler, trop important.
Bon courage

Ne pas oublier que les mandants exclusifs, en Espagne, cela n'existe que très rarement.
Cela vaut donc la peine de bien se renseigner  :cool:

Dans nombre de pays européens, les agents ont une responsabilité légale, généralement partagée avec le notaire, et donc opposable. Ils ont des obligations face à leurs clients, que ces derniers achètent ou pas.

Mais pas en Espagne: l' "agent" était probablement maçon, boulanger, mécano... etc... encore il y a quelques mois, et n'a généralement eu aucune formation, encore moins une formation légale ( il y a de rares exceptions). Son but: gagner plusieurs mois de salaire en ne faisant rien (dans la très grande majorité).  De toute manière, il a du temps libre, et rien à perdre.

Rappelez-vous: même si cela est en diminution notable, la situation du pays (18% de chômage, croissance 2017 prévue à 3.1%), c'est un des rares jobs payant très bien sans avoir besoin d'aucune connaissance préalable, si tu as une famille à nourrir... tu te précipites....

Ce qui implique pour l'acheteur potentiel d'avoir un œil aiguisé (électricité, eau, toitures...) particulièrement pour les immeubles peu récents, et de savoir négocier, le cas échéant directement avec le propriétaire.

C'est aussi la raison pour laquelle on utilise en général en Espagne un avocat pour contrôler toute vente, car, lui, il a justement les obligations légales que les autres n'ont pas  ;)

Avoir un avocat c'est bien pour l'aspect juridique, mais en matière d'électricité, eau et toiture, il ne sera que de peu d'utilité :)

Oui et non Sylvain: il y a des particularités espagnoles, inconnues ailleurs, - par exemple concernant l'eau ou / et l'électricité pour certaines propriétés - qui sont connexes aux effets juridiques. L'avocat sérieux aura vérifié les documents nécessaires...

Pour le toit, d'accord... mais c'est là où l'acheteur prudent fait visiter le bien visé (biens peu récents) par son architecte technique  :)

Bonjour, je me permettre vous contacte encore une fois pour avoir plus de information. Comme je deja dis dans mon post d'avant, la taxasation de la maison, quel je voudrais bien acheter est estime par expert de la banque 30% plus bas que prix demande par vendeur. Ma question est quel est valeur cadastral et fiscal de la maison ? Combien % en general valeur fiscal est differente de estimation de la banque? Comment et ou trouve toutes informations?

En t'adressant à un pro. Il sait où trouver les documents nécessaires, et a accès aux valeurs réelles et fiscales des propriétés.

Cependant, si le propriétaire insiste, il ne pourra effectivement rien faire.

Dans mes pérégrinations, j'ai entre-autres rencontré un gentleman anglais, qui se lamentait. Il avait bien sur acquis sa propriété au plus haut de l'immobilier local - mais vu les prix en Angleterre, c'était pas bien cher -, et me disais que 6 à 7 mois avant, sa propriété était encore évaluée à 189'000. Devant retourner en Angleterre suite à une maladie sérieuse, il souhaitait vendre, mais elle était maintenant évaluée à seulement 168'000... et ma propre évaluation était en mars 2017 d'au plus 145 à 150'000... Je n'ai tout simplement pas eu le courage de lui annoncer cela  :cool:

Vois l'autre coté du miroir: si tu souhaitais vendre un bien, tu souhaiterais bien entendu en tirer le maximum. Et si tu n'es pas pressé par le temps, tu préféreras attendre. Il y a ainsi des propriétés dans mon coin que je vois depuis plus de 3 ans, toujours invendues, mais ne baissant que peu.

Enfin, si ta banque a une estimation notablement plus basse que le prix demandé, cela peut te servir de base de négociation avec le vendeur.

Bonjour,
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/faqs.asp

Merci Aliboron ! Merci Alain ! C'est exactement la même situation ! Les propriétaires c'est très gentille couple anglais. Au départ ils sont demande 180000, et avec premier candidat, maison n'est pas vendue. Nous , on avait prix départ 157 000 euros  mais taxation est a 110 000. On a propose couper la différence alors 45 000 en 2 - alors que propriétaire descende 22 000 et nous on accepte payer 22 000 plus que estimation, mais vendeur n'est pas d'accord. Alors je veux trouve valeur fiscal et cadastral de la maison pour trouve vrai valeur de cette bien. On aime beaucoup cette maison alors on veux bien faire effort mais jusqu’à ...

Change de propriété. Si le propriétaire n'est pas prêt à négocier, inutile de continuer au-delà d'un certain nombre d'heures de discussions. Ou, si vraiment celle-là est ton "idéal", et que tu n'es pas pressée, de repasser le voir dans 6 mois.

De plus, les Anglais ont majoritairement payé très, très cher des biens qui ne valaient pas la moitié de ce qu'ils ont payé. De ce fait, pour eux, la perte est vraiment très importante sur le marché actuel. A vue de nez, la valeur réelle du bien lorsqu'acheté devait être autour de 80 - 90 K, et ils l'ont probablement payé de l'ordre de 160 K au minimum hors travaux.

J'évite d'ailleurs en général les propriétaires de cette nation: Ils sont restés avec la mentalité britannique, et ne comprennent pas vraiment ce qui se passe sur le marché espagnol.

Tu as des centaines de propriétés dans la région, il est facile de trouver non pas l' "idéal", mais l' "accessible". Et parler, parler, parler avec les propriétaires.

NB: ne pas oublier qu'en plus du prix de vente, tu vas payer un certain montant (taxes, honoraires, etc, etc). Je conseille à tout le monde de prévoir 15% de plus... pour ne pas au final avoir de mauvaises surprises.

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