Projet Achat d'un Condo avec Garantie locative

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Attention : Les prix donnés sont des prix moyens parfois très éloignés de la réalité...

Exemple sur Chiang Mai : Les montants donnés sont 550 à 2.750€/m2
Cela n'inclut pas la vieille ville où le prix atteint 270.000 THB, soit 7.300€/m2 car sur une structure vers le Wat Phra Singh sur 3 niveaux en raison de 30m2 par niveau, le prix minimum est de 20M THB et en moyenne 25MB
Dans le neuf, à l'extérieur de la ville mais à proximité de la Ring Road, le prix au m2 est proche de 120.000 THB (3.150€)

Merci Pilou pour ces infos sur l'immo à Chiang Mai. Il s'agit en effet comme tu dis, de prix moyens plutôt inférieurs à la réalité. Je souris car Pattaya avec sa fourchette qui se situe entre 1500 et...1500€ sera sans doute encore trop élevée pour certains qui l'imaginent ou plutôt la voudraient entre 500 et 1000€  :D

1500 € /m2 à Pattaya ? Dans les trucs pas terribles c'est possible, pas de standing à ce tarif.

Mauvaise construction, mauvaise isolation, malfaçons diverses, attention au bas de gamme après ça coute cher. Et difficile à la revente.
Mauvais entretien et tout à l'avenant forcément.

Il vaut mieux viser le haut de gamme.

grosvalet :

Certaines banques ici propose des placements garantis qui peuvent être de 6 % / an (peut être plus ?) si vous acceptez de bloquer l'argent deux ans minimum au début.
Je pense à la TMB (Thai military bank) et elle ne se plantera pas si vous y réfléchissez.

Intox et non info Grosvalet  :nothappy:  la TMB ne propose aucun placement de ce type à l'heure actuelle. Hormis leurs assurances sur 15 ans pour les gogos, aucun placement à 6% sur 2 ans et encore moins garanti   :cheers:

Je pense que si, mais c'est uniquement pour les thaï ! ...et je pense que c'est sur un peu plus de 2 ans

On me l'avait proposé personnellement (je ne suis pas Thaï) mais il y a deux ans peut être que l'offre n'existe plus.

mike.farangset :
edmond99 :

Est-ce alors intéressant d'acheter un condo en deuxième main s'il est difficile de revendre un bien ?Les négociations à la baisse sont-elles possibles ?

Après avoir regardé cette idée, j'ai observé que les condos en 2eme main sont plus chers d'environ 30% car les premières mains sont achetées par des thailandais qui font une opération spéculative à court terme, sur un prix de lancement en général réservé aux thai (exemple sur du T2 : achat 1.9M fully furnished, vente 2 ans 2.4M, étude sur plusieurs dizaines d'offres sur BKK et Pattaya)

Oui c est ce que j ai compris l autre jour
Les prix de ventes sont annoncés selon la tête du client donc on est pas dans la bonne case.
Côté locatif a bkk certain promoteur arrive à bien louer les biens
Ma femme a  investi chez mayfair et son appart est loué régulièrement à des étrangers
Mais le rendement n est pas extra 5% brut

Bonjour,
Ne comptez pas trop sur une régularité dans le paiement des retours d'investissements...
ici, la loi, les contrats, les ecrits etc etc n'ont pas dutout la meme valeur que chez nous en europe.
Sachez que "mettre au tribunal un parti thailandais est d'avance voué à l'échec...déjà qu'entre eux c'est celui qui a le bras le plus long qui l'emporte.
N'oubliez jamais, vous etes en Thailande (17 coups d'état depuis le début des années 1940) vous ne pouvez en aucun cas trouver/utiliser la securité "en affaires" qui existe en France, (apres plusieurs siecles de mises au point) les risques ici dépassent souvent ici le choix qui a été fait de vouloir a l'étranger ce que l'on a chez soi tout en le payant moins cher.
Attendez donc d'etre sur place et de sentir le vent!!! vivez d'abord en Thailande, apprenez, mesurez, calculez, sentez et comptez sur la chance elle peut vous sourire. n'écoutez pas les vendeurs souvent tres adroits
just be carefull!!!
Zago (12 années de pratique thailandaise)

5 % ce n'est pas si mal comparer à certains

grosvalet :

5 % ce n'est pas si mal comparer à certains

5% Brut...
Les locataires restent 12/15 mois donc a chaque fois tu paies un mois pour les frais d agence
Après tu rajoutes les charges du condo tout les mois  donc tu arrive à un petit petit 4%...

Et encore elle a acheté au prix thai car le même appart pour les farengs  c était 20 à 25 % plus cher...

J'avais compris mais beaucoup de propriétaires de condos perdent de l'argent car pas de location, ou trop peu de temps et les frais viennent en déduction.
Je ne parle pas des loyers impayés malgré la dureté de la Thaïlande dans ce cas.
On vire les gens mais cela ne fait pas revenir l'argent perdu.
Il y a une bulle énorme sur l'immobilier et elle va péter bientôt.
Il y a dans pas mal de buiding même récents avec 80 % de condos vides.

Bonsoir, d'accord avec saintgraal et aussi avec grosvalet !

Ceux qui espère gagner de l'argent en louant leur appartement ou leur maison, se trompent sérieusement.

Ce n'est qu'un placement comme un autre mais à long terme et il ne faut surtout pas, en cas de besoin urgent, accident, maladie et caetera, devoir négocier rapidement pour récupérer l'argent investi, aïe aïe aïe, pas bon !

Avec mon épouse Thaïlandaise, nous avions acheté un terrain à Chiang Rai dans les années 90, quand nous sommes venus nous installer à Chanthaburi en 2007, ma femme voulait vendre ce terrain, je lui ai demandé de le garder car je ne savais pas comment je supporterais le climat et cette chaleur, nous l'avons gardé une vingtaine d'années et vendu dernièrement.
Pour mémoire, je n'ai pas vraiment fait une excellente affaire car à l'époque il fallait presque 50 CHF pour avoir 1'000 THB, alors que maintenant, 30 CHF suffit ! 

Il y a d'autres moyens de placer son argent, mais il faut en avoir beaucoup, être patient, savoir négocier au bon moment et surtout avoir de la chance, mais bon...

Bonne continuation, recherches et à chacun sa Thaïlande !

Dans notre cas c est le promoteur qui s occupe de la location étant donné que ça fonctionne pas besoin d changer
On trouve sur booking des apparts à louer dans ces condos à la journée ou plus
Côté loyer il faut surveiller car ce ne tombe pas régulièrement
Un coup de cravache est ça arrive

Bonjour,
Il est quasi certain qu'acheter un bien immobilier dans le but de le louer n'est pas une bonne idée.
Une de mes connaissances vient d'en faire l'expérience, le locataire en place a déménagé à la cloche de bois après avoir omis bien sur de s'acquitter de quelques loyers.
Et revendre ce bien aujourd'hui n'est pas une mince affaire étant donné la bulle immobilière qui se profile à l'horizon. La seule solution consisterait à casser le bien de cet appartement, et encore sans aucune certitude quant à la probabilité d'une vente.

Bonjour,

Ce qu'il faut regarder dans ce genre de projet c'est comment le promoteur va-t-il faire pour vous donner le X% qu'il vous promet ?

• Dispose-t-il d'une licence pour gérer la résidence en tant qu'hotel (rappelons que les locations de moins d'un mois sont normalement interdites en Thaïlande) ?
• A-t-il déjà livré des résidences ? Si oui, comment fonctionnent-t-elles ? Quel est le taux d'occupation ?
• Comment le promoteur fait-il pour remplir les appartements ? Dispose-t-il d'une plateforme de réservation en ligne ?
• Etc...

Ensuite, vient la question de : que se passe-t-il à la fin de la période de garantie locative ?

• Certains promoteurs offrent des options de rachat.
• Il est parfois possible de ressigner un contrat pour repartir sur une période de garantie locative.
• Peut-être seriez-vous interessé pour y vivre ou y passer quelques semaines/mois de vacances par an, auquel cas cet appartement peut devenir une résidence secondaire.

Je pense que dans tous les cas, il est important au moment de l'achat de ne pas prendre "n'importe quel appartement" juste pour bénéficier de la garantie locative, regardez s'il y en a un qui a une belle vue, qui a une plus grande surface, qui se trouve dans les hauts étages, etc. Ce qui le rendra plus facile à louer.

Pour finir, bien sur qu'un tel investissement peut comporter des risques, comme tout investissement, même en France d'ailleurs. Je pense qu'il est important de n'investir que de l'argent dont on n'a pas absolument besoin.

Bonjour,

Pour information.
En fouinant sur internet je suis tombé sur le document d'aide à la vente de TPG (document réservé aux commerciaux).

Dans ce document il est écrit :
NB : LES COMMISSIONS SONT PAYEES PAR LES PROMOTEURS DANS UN DELAI DE QUATRE SEMAINES APRES RECEPTION DU 1ER PAIEMENT (ENTRE 20 ET 35%) QUI INTERVIENT 1 MOIS MAXIMUM APRES LA SIGNATURE DU CONTRAT.

On parle de bien immobilier, donc 20%/35% de com c'est beaucoup.
Ça confirme donc bien les différents postes disant que les prix de ventes sont très exagérés.

Bonjour Cobbra,

Bonjour,

Pour information.
En fouinant sur internet je suis tombé sur le document d'aide à la vente de TPG (document réservé aux commerciaux).

Dans ce document il est écrit :
NB : LES COMMISSIONS SONT PAYEES PAR LES PROMOTEURS DANS UN DELAI DE QUATRE SEMAINES APRES RECEPTION DU 1ER PAIEMENT (ENTRE 20 ET 35%) QUI INTERVIENT 1 MOIS MAXIMUM APRES LA SIGNATURE DU CONTRAT.

On parle de bien immobilier, donc 20%/35% de com c'est beaucoup.
Ça confirme donc bien les différents postes disant que les prix de ventes sont très exagérés.

Je pense que vous avez fait exprès de lire à l'envers, surtout pour un 1er message sur le blog.
Car il est clair que le message sous-entend que la commission est payer au 1er paiement du client entre 20 et 35%, mais jamais que la commission est à ce montant-là.
D'ailleurs, je peux également le confirmer que les promoteurs ne payent pas 20 à 35% de commission est que c'est de la pure diffamation.

Bonne journee

Cobbra :

Bonjour,

Pour information.
En fouinant sur internet je suis tombé sur le document d'aide à la vente de TPG (document réservé aux commerciaux).

Dans ce document il est écrit :
NB : LES COMMISSIONS SONT PAYEES PAR LES PROMOTEURS DANS UN DELAI DE QUATRE SEMAINES APRES RECEPTION DU 1ER PAIEMENT (ENTRE 20 ET 35%) QUI INTERVIENT 1 MOIS MAXIMUM APRES LA SIGNATURE DU CONTRAT.

On parle de bien immobilier, donc 20%/35% de com c'est beaucoup.
Ça confirme donc bien les différents postes disant que les prix de ventes sont très exagérés.

Encore quelqu'un qui va tout révolutionner avec une révélation fracassante ...

Il semble pourtant assez clair que cela veut dire que la commission est payée une fois que le 1er paiement est versé (1er paiement d'un montant de 20 à 35%).

Pensez-y un peu, ça vous paraît vraiment plausible une commission de 35% ... ?

J'ai connu des cobras plus efficaces quand ils attaquent ...

Et puis un document si confidentiel que vous le trouvez en quelques cliques sur internet, ajouté au fait que c'est votre premier poste, ça deviendrait presque suspect :).

De mon cote je loue des condos non luxueu...achete dans les 1,200,000, loué 8,000.
Cela fait à peu près du 7% quand meme.
Apres cela ne fait que 2ans...on verra si ca dure :)

POurvu que ca doure ....

vel74 :

De mon cote je loue des condos non luxueu...achete dans les 1,200,000, loué 8,000.
Cela fait à peu près du 7% quand meme.
Apres cela ne fait que 2ans...on verra si ca dure :)

Bonjour,

     je suis un peu prés dans le même cas que vous, petits prix d'achat maxi 2MB, petits loyers, je gère absolument tout moi même et je loue sous contrat de 6 mois minimum mais le plus souvent 1 an.. Rendement locatif net qui tourne entre 6,5 et 7,5% suivant les années..J'ai commencé à investir en Thaïlande en 1993, et j'ai pris pour habitude de les revendre après 10ans . Avec la plus-value cela fait un placement à 10% net par an. Ce n'est pas extraordinaire compte tenu que je gère tout, entretien réparations, états des lieux et déplacements dans l'année...(Chiang Mai, Bangkok, Hua Hin et Samui), mais j'ai la chance d'avoir encore le courage de le faire et de me contenter de peu...

En 93 il y avait encore de l'immobilier dans des prix qui n'avaient rien â voir avec ceux pratiqués en France.Notamment â Bangkok on pouvait acheter des petits appartements pour moins de 20 000 euros...puis le métro est arrivé et les prix ont été multipliés par 2 ,3...
Dans les années 90 je venais régulièrement à Bangkok et j'ai hésité à investir car déjà un emprunt immo en France ...regrets éternels .Aujourd'hui les prix â Bangkok sont encore abordables si on compare avec Ho Chi Minh ville où c'est devenu aussi cher que Bordeaux, voire Paris .Mais cette fois à Bangkok pour investir faut avoir les reins solides.

Oui c'est vrai  Edmond, mais dans 25 ans pensez vous pas que l'on dira encore  la même chose? "j'aurai du acheter en 2018, il y avait encore des appartement à 4MB..."

En 93, beaucoup de gens me disaient que c'était "trop cher pour ce que c'est" , des immeubles étaient à moitiés vides,  trop risqué...1 MB c'était déjà une grosse somme il y 25 ans...

On peut remonter ancore avant... En 1984, il y avait peu d'immeubles de standing et ceux au bord du Chao Phraya se commercialisaient autour de 120.000 FFR le m2, soit près de 18.300€ (il y a plus de 30 ans !) !!!
Ensuite, les ont chutés avec les nouvelles constructions et aujourd'hui, dans ce même immeuble, il faut compter environ 130/160.000 THB le m2...
Une sacrée chute !

Bonjour Yabert 
Vous avez raison pour Bangkok  on peut certainement y investir sans trop de risque .Beaucoup pense que grâce à l'ASEAN qui fut fondée à Bangkok ,à la  croissance et â l'inflation du m2  qui en découle ,la capitale du Siam serait encore sous-évaluée .Ce que je voulais dire c'est que cette fois ce ne sont plus des petits investisseurs ( comme moi il y a 25 -30 ans ) qui peuvent faire une bonne affaire vu les prix de l'immobilier .
Les investisseurs ont changé de profils .

Quand je dis " sans risques " je m'avance un peu : bulle immo ,terrorisme , montée des eaux à Bangkok, crise sociale et chemises rouges ...etc...Mais bon faut y croire...

Bonjour Edmond,

Oui absolument, ce n'est pas sans risque, partout d'ailleurs...Mais bon j'ai quitté la France à 33 ans donc seulement 15 ans de cotisations en tant que commerçant, je vous laisse imaginer le montant de ma retraite...Il fallait bien trouver une autre solution...

Re ...Yabert
Je comprends ta situation .Dans ces conditions j'aurais fait le même choix.
J'imagine que tu as acheté il y a pas mal de temps.

Bonjour,
Je suis résident en Thaïlande et investisseur dans le rendement locatif depuis plusieurs années. C'est simplement un avis d'investisseur particulier que je vous donne. Contrairement a la France, la Thaïlande est un pays émergent qui dispose encore d'un vaste potentiel de développement : seconde économie d'Asie du Sud-Est après l’Indonésie, la croissance de son PIB était de 3,9% en 2017 contre 1,5% pour la France. Récemment la Thaïlande a été classée par le magazine Us News comme le 8e pays au monde le plus intéressant pour réaliser des investissements, a comparer avec la France en 19e place. C'est l'une des raisons pour lesquelles les opportunités offertes par notre charmant Pays du Sourire ne sont pas négligeables : beneficiant d'une bonne position sur le marche de l'immobilier, la Thaïlande est une destination touristique internationale qui offre avec des hauts taux de rendement locatifs élevés ( Oui 10% ça existe ) et avec moins de contraintes fiscales que la France. Investir dans l'immobilier en Thaïlande reste donc une porte d’entrée vers des placements plus rentables.
Il s'agit d'un actif tangible, contrairement a un placement en actions, obligations ou quelconque assurance vie et placements sur livret. En Thaïlande, les programmes immobiliers sont souvent gérés par des promoteurs occidentaux avec de hauts standards de qualité. Dans la plupart des cas, les promoteurs et agences immobilières connaissent les démarches a entreprendre et vous accompagnent pour toute la durée du processus, afin de vous fournir les clause, les contrats et répondre a toutes vos questions sur votre investissement. Mon avis personnel est de bien vous entourer, de prendre le temps de bien écouter, apprendre et comprendre. Ensuite agissez comme un investisseur, ne vous basez pas sur des bruits ou des rumeurs, faites vos propres recherches (titres de propriété, profils et performances de la société, avocats, agent immobilier, prix/marche, fiscalité, succession)
En termes de rendement et de sécurité, un, ou des investissements immobiliers en Thaïlande est devenue très profitable grâce a l'essor du tourisme (asiatique surtout : 4 millions de touristes chinois les 4 premiers mois 2018) et le développement de nouvelles infrastructures. Avec un taux élevé d'occupation des bâtiments dans les zones touristiques (Pukhet, Pattaya, Koh Samui ou Hua Hin) les promoteurs offrent des garanties locatives dans ces zones pouvant aller jusqu’à 10% sur 10 ou 15 ans.
L' achat immobilier en Thaïlande est une expérience qui doit être prise avec une certaine planification avancée et prévoyance. N'oubliez pas : Tout investissement comporte un risque, ne prenez rien a la légère, restez concentre, et oui, je le répète 10% de retour sur investissement, c'est possible en Thaïlande. 
J’étudie actuellement des possibilités d'investissement immobilier sur toute l'ASEAN, et la Thaïlande avec ses 10% de rendement est loin d’être la seule, renseignez vous.
Je vous souhaite une bonne journée et surtout de bons et justes investissements,
SOC-S

aval91 :

Bonjour Vouillgi,

achat sur plan (chantier à peine démarré) fin 2012, immeuble fini en décembre 2013, loyers payés tous les mois depuis janvier 2014, jamais d'incident de paiement, jamais de retard, revalorisation de 3% automatique tous les ans à la date anniversaire.

Le seul problème que nous avons eu concernait le transfert de propriété qui s'est fait plus d'un an et demi après l'achèvement de la construction, mais les loyers tombaient quand même.

Cdt

Bonjour Vouillgi,

je me permets de rejoindre cette discussion. Vous dites que vous avez acheter sur plan. Etait-ce un condo ? quel titre de propriété avez-vous obtenu ? Merci. Réponse en Mp si vous le souhaitez.

bauju73 :
aval91 :

Bonjour Vouillgi,

achat sur plan (chantier à peine démarré) fin 2012, immeuble fini en décembre 2013, loyers payés tous les mois depuis janvier 2014, jamais d'incident de paiement, jamais de retard, revalorisation de 3% automatique tous les ans à la date anniversaire.

Le seul problème que nous avons eu concernait le transfert de propriété qui s'est fait plus d'un an et demi après l'achèvement de la construction, mais les loyers tombaient quand même.

Cdt

Bonjour Vouillgi,

je me permets de rejoindre cette discussion. Vous dites que vous avez acheter sur plan. Etait-ce un condo ? quel titre de propriété avez-vous obtenu ? Merci. Réponse en Mp si vous le souhaitez.

Bonjour,

c'est bien un condo. L'achat sur plan n'est pas dans mes habitudes mais la construction était sur le point de démarrer (terrain déjà prêt), par un promoteur a priori fiable (déjà plusieurs constructions finies à son actif).

Nous avons un titre de propriété selon les règles du condominium act, rédigé en thai, bien-sûr, mais avec traduction certifiée en anglais (faite à notre demande).

A ce jour les loyers sont toujours payés rubis sur l'ongle.

Cdt

Très bien je vous remercie beaucoup pour votre réponse.

Cdt

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