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Achat d'un appartement : problème d'assurances

Bonjour a tous les amis du Portugal,

Je suis en train de préparer le compromis de vente avec mon avocat pour acheter un appartement en Algarve.

Mon avocat me rapporte que non seulement l'appartement n'est pas assure actuellement par le vendeur mais que l'immeuble tout entier ne l'est pas non plus.

C'est un immeuble de 3 étages avec 3 propriétaires y habitant et 2 commerces au rez-de-chaussée (Une papeterie un un cabinet de comptable).

L'assurance concernant l'appartement ne m’inquiète pas trop, je pourrais souscrire a une assurance après l'achat.

Mais l'assurance pour l'immeuble m’inquiète plus. En effet il n'y a pas de copropriétaiée et j'imagine donc que les différents propriétaires ne se sont pas arrangés pour y souscrire.

Dans ce cas, quelles sont les conséquences en tant que nouveaux propriétaires si l'immeuble n'est pas assure dans le cas d'un dommage général ou d'un visiteur qui s'accidenterai dans l'immeuble ?

Y'a-t-il des lois ou des manières d'obliger l'ensemble des propriétaires de souscrire a une assurance ?

En vous remerciant chaleureusement pour vos conseils.

Il y a obligation d'assurer l'appartement dont vous êtes propriétaire, en responsabilité civile
Facultatif mais vivement conseillé si vous êtes locataire

Dans votre cas où il n'existe pas de co-propriété et que dès lors l'immeuble n'est pas assuré , je trouve cela étonnant et dangereux

Bien entendu il y a les dispositions légales en cette matière , mais si elles ne sont pas respectées, comme c'est souvent le cas au Portugal, je ne vois pas ce que vous pouvez faire

RE-
Pour faire vite et simple
Demandez le "livro de atas" ainsi que les dernières "atas".

Sachez que l'assurance de l'immeuble est obligatoire et peut être un moyen de pression sur le proprio...
Vous allez être vite renseigné.

Bien à vous,
Afonso

@alfonso
Merci encore pour la reponse,

Ou dois-je faire la demande de ces "livro de atas" ?

Merci

fcooker :

@alfonso
Merci encore pour la reponse,

Ou dois-je faire la demande de ces "livro de atas" ?

Merci

Comme vous dites qu'il n'existe pas de condominium , la  conséquence est que  le livre de atas n'existe pas

Bonsoir,
Il serait judicieux de se prémunir avant acte définitif.
A priori pas de règlement de copropriété et effectivement une assurance pour le clos et couvert et parties communes est préférable.
Bien cordialement.

@SEBELLIN Arnaud

Bonsoir Arnaud et merci pour votre reponse.

Lorsqu'il existe un reglement de co-propriete, qu'elles sont les assurances obligatoires au Portugal pour un batiment ? Et quelle sont les assurances optionnelles ?

Le savez-vous ?

Merci encore.

Bonjour,
Pour faire vite.
Soit l'immeuble est en "autogestão" soit il est sous une "agencia de gestão" (syndic).
Il faut bien que le ménage soit fait et l’électricité payé...
Dans les deux cas il doit y avoir un registre.
Dépêchez votre avocat pour qu"il demande à la fois le "livro de atas" compte rendu des P.V. ainsi que les dernières "atas" P.V. au proprio/syndic ou président de la copropriété. L'un des 3.
P.V. = Procés verbal



Si il na pas quelconque trace c'est qu'il est hors la loi et donc  inutile d'acheter ce bien.
Vous pouvez même le dénoncer à l'IMPIC qui se fera un plaisir de s'occuper de son cas.
Bien à vous,
Afonso

Assurer les murs de l'immeuble est important , en cas d'incendie par exemple, la reconstruction ne sera pas assurée.
L'obligation est nécessaire.
Vous comprenez le risque.
Cordialement.

Afonso Albuquerque :

Bonjour,
Pour faire vite.
Soit l'immeuble est en "autogestão" soit il est sous une "agencia de gestão" (syndic).
Il faut bien que le ménage soit fait et l’électricité payé...
Dans les deux cas il doit y avoir un registre.
Dépêchez votre avocat pour qu"il demande à la fois le "livro de atas" compte rendu des P.V. ainsi que les dernières "atas" P.V. au proprio/syndic ou président de la copropriété. L'un des 3.
P.V. = Procés verbal



Si il na pas quelconque trace c'est qu'il est hors la loi et donc  inutile d'acheter ce bien.
Vous pouvez même le dénoncer à l'IMPIC qui se fera un plaisir de s'occuper de son cas.
Bien à vous,
Afonso

Bonsoir
Suivez les conseils d'Alfonso(sauf celui sur la dénonciation , que je n'approuve pas). Il y a un pb et un gros risque dans ce dossier. Normalement, votre avocat devrait vous déconseiller de signer quoi que ce soit en l'état.
Bon courage

@modafinil

Merci,
Effectivement mon avocat m'a mis en garde. Tout ce qu'il sait pour l'instant c'est que le vendeur lui aurait dit qu'il n'y avait pas d'assurance ni sur l'appart, ni sur l'immeuble.
Mon avocat est en train d'approfondir.

@ fcooker et tous

Bonjour les amis,

Ou bien je n'ai rien compris, ou bien je ne suis pas réveillé, mais je ne vois pas où est le problème ...
Lorsque vous assurez volontairement votre appartement, vous allez souscrire des garanties notamment comme la responsabilité civile, et aussi assurer votre appartement sur sa valeur (en cas de destruction accidentelle partielle ou totale ... //  dégât des eaux, incendie ... catastrophes naturelles  )  ...

Pour le reste ...

Pensez vous que les boutiques en bas ne sont pas assurées ?
Ou les 2 autres propriétaires ?

Non, je crois qu'il faut étudier la question, voir l'état des comptes de la copropriété (puisque c'en est une) et faire les vérifications d'usage concernant l'appartement ...

Mais je ne vois pas de problème ...!
Modafinil, vous êtes très généralement de très bon conseil ... Quel problème distinguez vous ?

Amitiés

roro

@1 a écrit


En effet il n'y a pas de copropriétaiée et j'imagine donc que les différents propriétaires ne se sont pas arrangés pour y souscrire.


Voià ce qu'écrit notre ami, qu0il n'y aurait pas de co propriété .

Cela arrive três souvent au Portugal ou en Espagne,où les appartements et commerces sont assurés individuellement , mais pas les parties communes .

Que ce passe t'il en cas d'incendie à partir des  parties communes ou accident dans les escaliers d'un visiteur ?

@stendal

Effectivement, je me pose la meme question, incendie, accident d'un visiteur qui vous intente un proces ou plus rarement les tremblements de terre ... ?

RE-
A partir du moment ou il y à un immeuble constitué de plusieurs "fracções"  il doit y avoir une assurance R.P., incendie et autre.
En plus 3 étages, 3 proprios et 2 boutiques si j'ai bien compris.

Par ailleurs qui paye l'électricité ou fait le ménage dans l'immeuble. A moins que c'est le "chaos" et ou une "porcherie"! Ce que je veux dire c'est que il doit y avoir un minimum d'organisation.
Donc, de deux l'une soit c'est géré par un syndic soit et comme c'est un petit immeuble c'est en "autogestão" ce qui me parait le plus probable.
Donc forcément registre obligatoire...

Dans tous les cas votre avocat doit le savoir. Même un citoyen lambda bien renseigné peut rapidement soutiré les infos essentielles.

Voilà, voilà
bien à vous,
Afonso

Bonjour a tous,

Je me permets d'intervenir sur ce fil non pour donner un conseil sur les assurances, mais juste pour faire part d'un sentiment : les mots "dénoncer", "obliger"....me paraissent revelateurs d'un état d'esprit qui peut gerer des malenetendus.

Nous ne pouvons pas perdre de vue que nous sommes a l'étranger et qu'il faut en tout premier lieu essayer de comprendre comment les choses se passent.

Dans ce contexte concret, vu qu'il n'existe pas de syndic (et donc pas de PV), il me parait facile de conclure que les actuels propriétaire ont consciemment ou pas oublier de souscrire une assurance pour l'immeuble.

Si c'est risqué ? Sans aucun doute. Si c'est legal? Je n'en fais pas la moindre idée, votre avocat sera le mieux placé pour repondre a cette question.

Quoiqu'il en soit : bon sens et ouverture d'esprit permettent bien souvent de resoudre des problêmes que nous sommes souvent les seuls a identifier.

Cordialement

Claude

Merci a tous pour vos conseils et infos.

Je vais avec mon avocat examiner la situation actuelle de gestion de l'immeuble.

Je devine qu'il n'y a actuellement aucune gestion particulière. Parmi les 3 apparts, il y a en a 2 a vendre et un vaguement occupe. L’entrée est assez propre mais il y a quelques réparations a faire (ampoules, porte, ...). J'imagine qu'il y a un des proprios qui doit faire vite fait le ménage de temps en temps.

Mon inquiétude (a quelques jours de signer éventuellement le compromis de vente), est de savoir si a terme je pourrais m'entendre avec les proprios pour souscrire a une assurance. Il y aura d'abord les voies amicales puis certainement les voies juridiques pour mettre en place un système d'autogestion respecté par tous. Mais j'imagine que ça ne sera pas facile.

RE-
Pour faire écho à Mr. Pereira
"As leis são para cumprir" et nul n'est au dessus de la loi. Même si parfois hèlas certains jouent avec...

Mr. fcooker
C'est une très bonne question!
Mais cela

Il y à un risque de piège au niveau de l'état même de l'immeuble. Pas aux normes, vétuste au point que aucune assurance en veuille. Attention à cela. C'est pour cela qu'il faut les "Atas" et "livro de atas" ainsi que toute trace/registre.


D'autre part, le risque de conflit est à pondérer.
L'assurance pour l'immeuble n'est pas obligatoire mais en cas de sinistre c'est toutes les assurances de chaque proprio qui sont tenues responsables.  Par ailleurs une assurance incendies est elle belle et bien obligatoire.

A partir du moment ou l'assurance des parties communes ou immeuble entier est mise en place tout le monde est tenu de payer...

Je vais pas trop rentrer dans les détails et autres nuances afin d'éviter d'être exhaustif et fastidieux mais votre avocat doit vous en informer. Il faut qu'il soit proactif!

Bien à vous,

@alfonso

Effectivement, l’état de l'immeuble pour pouvoir l'assurer est est un point important.
Merci beaucoup.

Donc si l'assurance incendie est obligatoire, j'imagine que les autres proprios n'auront pas le choix que d'accepter d'y souscrire ?

@Alfonso,

Mon avocat m'a confirme qu'il n'existait aucun "Livra de actas", car aucun des 3 propriétaires ne s’occupe de la gestion. 2 des apparts sont en vente et un autre semble inhabité.

Je ne sais donc pas qui paye les charges communes de l'immeuble , électricité du Hall par exemple ou si il y a des impayés sur les factures communes.

Quel serait votre conseil pour avoir plus d'infos a ce sujet ?
(J'ai déjà pousse mon avocat sur ce sujet, mais ça n'a pas l'air de bouger trop vite)

Bonjour,

Il faut qu'il y ait une association des propriétaires, faire une AG.
Pour la garantie de l'assurance de l'immeuble, ainsi que les parties communes. Concernant les habitations privées, il est préférable qu'elles soient assurer ( dégâts des eaux et responsabilité civil).
L' important pour l'immeuble, est le cas d'incendie ! Pour tremblement de terre, c'est optionnel.
En résumé, la garantie pour ce type d'achat est important.
Cordialement.

@SEBELLIN Arnaud,

Merci,

Qu'entendez-vous par "la garantie de l'assurance"  ?

1. Le fait que l'immeuble soit assuré avant que je l’achète ?
2. Le fait d’être garantie que l'immeuble soit assurable quand je serais proprio ?
3. Le fait que je doivent assurer l'immeuble avec les autres proprios ?

Merci encore.

Le fait que l'immeuble soit assuré avant achat me parait essentiel.
Bien entendu que l'ensemble des copropriétaires doivent participer.
Le jours ou vous êtes propriétaire l' ensemble doit-être assuré.
La garantie d'un bien est universel.
Cordialement.

@SEBELLIN Arnaud,

Je suis bien entendu tout a fait d'accord avec vous.

Cependant, en pratique, en Algarve, et peut-être dans l'ensemble du Portugal, lorsque les propriétaires ont un certain age, ils n'ont pas l'habitude de fonctionner comme cela.

Apparemment, beaucoup ne souscrivent pas a une assurance générale couvrant l'ensemble des lieux communs de l'immeuble. Mais chacun souscrit a une assurance pour son propre appartement incluant une couverture d'un certain pourcentage des lieux communs de l'immeuble.

OUI, certainement.
L'important est de faire une acquisition dans de bonne condition,
c'est à dire, que vous ayez tous les éléments.
Votre Avocat à cette mission.
Cordialement.

RE-
L'un n’empêche pas l'autre. (Assurances)
Soit c'est divisé par (fraçcões) soit zones communes, soit tout l'immeuble.

Dans ce cas précis demandez un avis de paiement assurance incendie de l'année en cours. 
Demandez l'assurance de la "fracção" en cause.
Et indiquez au proprio que un diagnostic sera fait pour l'appartement.


Cela normalement c'est le boulot de votre avocat qui à l'air d'être "assez peu réactif"!!!

Bien à vous,
S.V.P. moi c'est AFONSO.

Bonsoir
L'assurance est obligatoire...y compris des parties communes...mais au Portugal les propriétaires ont du mal à s'assurer...
Je pense qu'il faut mieux se renseigner sur la gestion de l'immeuble autrement vous allez rencontrer des problèmes au cas ou il y aurait des travaux à faire dans un avenir plus ou moins proche....
ça fait 5 ans que j'essaye d'avoir les justificatifs d'assurance des propriétaires de mon immeuble qui est en gestion par un "administrador" et je n'y arrive pas...
A vous de voir...
Votre avocat à tout interêt à ce que la transaction se fasse ....je vous laisse imaginer la suite....
A Bientôt
Manuel



"O seguro de habitação, mais precisamente o de incêndio é obrigatório para os edifícios em regime de propriedade horizontal (vulgarmente designados “condomínios”), nos termos no n.º 1 do art.º 1429.º do Código Civil.

Esta obrigatoriedade aplica-se à cobertura das fracções autónomas e também das partes comuns. O seguro deve ser feito pelos condóminos, devendo o administrador efectuá-lo quando os condóminos o não façam dentro nas condições fixadas em assembleia, ficando nesse caso com o direito de reaver daqueles o respectivo prémio."

TRADUCTION
"L"assurance habitation est obligatoire, plus précisément l'assurance encendie pour les  co propriétés "condominios" suivant l'article de loi n°1.xxxxxxx du code civil.
Cette obligation s'applique à toutes les fractions autonomes ainsi qu'aux parties communes. L'assurance doit être souscrite par les propriétaires.. L'"administrador" de l'immeuble doit souscrire une assurance des parties communes si cela n'est pas fait par les propriétaires.....UN justificatif de l'assurance doit être envoyé chaque année à la personne qui gère le "condominio"...

Re-
Quelques quiproquos!
L'assurance incendie est obligatoire, mais pas l'assurance des parties communes ou bien celle de l'immeuble.
Fondamentalement, cela ne change pas grand chose.

Bien à vous,

Bonsoir-un petit conseil ,fuyez cet immeuble et cet avocat
amicalement _Michel

Bonjour
Voici ce que dit la loi.....en Portugais
Un peu long à traduire ...veuillez m'excuser...
A+
Manuel


3.5. Que tipo de seguro se deve fazer para o condomínio. 
Segundo a lei, o seguro obrigatório para quem compra um fracção autónoma, é o de incêndio. Mas como as seguradoras oferecem um tipo de seguro chamado multi-riscos, e geralmente é mais barato que o primeiro, uma vez que abrange o conjunto dos condóminos, este último (multi-riscos) é preferível, até porque não se fica pela mera cobertura de risco de incêndio. Há no entanto que ficar atento a algumas exclusões neste tipo de seguros que devem ser avaliadas cuidadosamente, e se possível incluídas.
Um dos deveres do administrador do condomínio, muitas vezes esquecido na prática, é o de verificar a existência do seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, propondo à assembleia o montante do capital seguro. (cfr. artigo 1429.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1436.º, alínea c), ambos do Código Civil). Este montante global do capital seguro, se correctamente calculado *, cobrirá não só os danos referentes às paredes de cada fracção autónoma, mas também a permilagem (ou percentagem) das partes comuns do edifício (paredes, telhado, terraços, escadas, etc.) que pertence a cada condómino/proprietário.

O supracitado seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

Se todas ou somente algumas das fracções tiverem seguro próprio, que inclua as partes comuns do imóvel, mas de valor inferior ao montante fixado em assembleia de condóminos, de acordo com os critérios legais de cálculo, obviamente que o administrador do condomínio poderá adquirir uma apólice única de reforço subscrita pela administração, cujo capital seguro represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferente apólices existentes. Para tal deverá ser incluída a respectiva provisão no orçamento das despesas do condomínio, uma vez que tal despesa representará um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.

DITO DE OUTRA FORMA:

1. O administrador propõe à assembleia de condóminos o montante global do capital a segurar obrigatoriamente contra o risco de incêndio no edifício, repartido os capitais a segurar proporcionalmente por cada fracção, de acordo com o respectivo valor (percentagem ou permilagem);

2. O montante global do capital a segurar, se correctamente calculado (ver exemplo infra *), já inclui o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns;

3. Simultaneamente, deverá o administrador exigir a cada condómino a exibição do documento (apólice) comprovativo do capital seguro em cada fracção autónoma, bem como do recibo comprovativo do pagamento do respectivo prémio, verificando, uma a uma, se o capital seguro é suficiente ou está de acordo com o proposto proporcionalmente para a respectiva fracção autónoma;

4. Se o capital seguro em cada fracção autónoma for suficiente (ou superior), obviamente que o capital global a segurar também será suficiente (ou superior), bastando-lhe, por isso, arquivar fotocópias dos documentos comprovativos na documentação relativa à administração do condomínio;

5. Se o capital seguro em todas ou em algumas das fracções autónomas for insuficiente, escasso, obviamente que o capital global a segurar também será insuficiente, o administrador do condomínio deverá adquirir uma apólice única de reforço subscrita pela administração, cujo capital seguro represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferentes apólices existentes. Para tal deverá ser incluída a respectiva provisão no orçamento das despesas do condomínio, uma vez que tal despesa representará um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil. Verificada esta hipótese, nenhum dos condóminos se poderá eximir ao pagamento da sua quota-parte no prémio do contrato de seguro.

Re-
Merci!
Vous pouvez m'indiquer la source S.V.P.?
Les textes juridiques sont difficilement traduisibles et ne correspondent pas vraiment aux normes dans l’exactitude "équivalentes"  a celles des autres pays. Pour cela j'ai l'habitude de ne jamais les traduire...

En ce qui concerne votre souci: "ça fait 5 ans que j'essaye d'avoir les justificatifs d'assurance des propriétaires de mon immeuble qui est en gestion par un "administrador" et je n'y arrive pas..."

Voici un lien qui peut vous aider!
Lien:Gestão do condominio
Encore merci!
Bien à vous,
Afonso

Dans le cas de fcooker , il n'y a pas de condomínio et donc ???

Bonjour Mr.Afonso..
Ma source d'information est la même que celle que vous avez indiqué...Gestao do Condominio....
Vous savez aussi bien que moi que au Portugal les co propriétaires (et pas seulement) ne sont pas respectueux des lois...
Je suis propiétaire au Portugal depuis plus de 30 ans et les problèmes liés au "condominio" restent les mêmes....Charges non payées...travaux en attente pour cause de budget..etc...
Les choses se sont un peu améliorées mais il reste encore quelques lacunes...
A+
Manuel

Bonjour...
Je pense que la gestion du "condominio" est obligatoire....
Soit par un propriétaire ou une personne mandatée par un propriétaire ou par l'ensemble des propriétaires
Ou bien par un bureau de gestion de "condominios"..Payant ....
Au moins une  réunion annuelle de "condominios" est obligatoire  et doit faire l'objet d'un compte rendu de réunion inscrite dans un "livro de atas" numéroté et signé par les propriétaires présents lors de la réunion.
Cordialement
Manuel

RE-
Je n'ai jusqu'à présent eu quelconque souci avec des proprios et j'ai un appartement aussi bien dans un village près de Coimbra ainsi que deux apparts récemment acquis à Porto.

Les  seuls soucis, sont les désaccords avec  les politiques du syndic,  ou bien les projets de modernisation/travaux de l'immeuble.
Ah cela il convient de ne pas généraliser...
Ou peut-être c'est parce que c'est l'Algarve qui est une réalité que perso je connais pas trop.
Chaque cas est un cas...
Répondant  votre question oui que ce soit en "autogestão" ou par une "agencia de gestão" il faut choisir l'un des deux ne serait-ce que pour faire fonctionner à minima la copropriété. (Electricité, eau etc)
Bien à vous,
Afonso,
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
@Stendal
"Condominio" il y à de fait. En revanche il semble que les personnes ne répondent pas aux lois.

Ce que je crains le plus et j'ai déjà entendu parler à ce sujet c'est que l'immeuble est tellement vétuste/pas aux normes que aucune assurance ne veut prendre en charge cette copropriété.

Cela est assez dangereux/grave.
Donc, à fuir et tel est mon avis.

Bien à vous,
Stendal

RE
Mr.Afonso
Je pense que les problèmes de "condominio" sont les mêmes partout....aussi bien en Algarve (d'ou je suis originaire ) comme à Cascais près de Lisbonne je rencontre les mêmes manquements aux obligations des co propriétaires ......
C'est vrai qu'il ne faut pas généraliser mais vous avez de nombreux cas dans la source d'information commune "gestao do condominio"....voici le lien du forum...
http://www.gestaodocondominio.pt/forum.php
Voici un exemple...
http://www.gestaodocondominio.pt/viewto … p;pagina=1

Cordialement
Manuel

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