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taxe sur la plus-value en cas de revente

Bonjour,
J’ai acheté une maison au Portugal en 2015 (maison non équipée et non meublée).
Il s’agit d’une RESIDENCE SECONDAIRE car je suis domicilié FISCALEMENT en France.
J’ai effectué des aménagements  dans cette maison pour un montant total de 30.000 euros.
Ces aménagements consistent en :
air conditionné, panneaux solaires, descentes eau de pluie, aménagement entrée garage et jardin, mise en peinture extérieure et intérieure, mobilier de cuisine, de salon et des chambres, appareils électriques de la cuisine (frigo, lave vaisselle, taque, lave linge).

Pour des raisons « climatiques » (pour bénéficier d’un climat plus chaud toute l’année), j’ai l’intention de revendre cette maison via une agence immobilière locale et de racheter un autre bien immobilier en Algarve.

Mes questions sont les suivantes :
Vais-je devoir payer une taxe sur la plus-value? Comment sera-t-elle calculée ?
Puis-je séparer la vente en 2 parties ? partie 1 : vente de l’immeuble (avec plus-value taxable)  partie 2 : vente des meubles et électroménager (sans taxe de plus-value).

Je précise que je possède toutes les factures des travaux et d’achat, excepté pour la main d’œuvre de la peinture que j’ai effectuée moi-même.

Merci par avance pour vos réponses.

Bonjour Lalicorne,

En ce qui concerne les plus values, le calcul de depart est relativement simple : prix d'achat - prix de vente = plus value.

A cette plus value, il faut retirer tout les frais liés a l'amélioration du bien en question (factures a l'appui).

Le montant ainsi obtenu devra être multiplié par un facteur d'erosion de la monnaie fixé par le gvt.

Cependant, il faut savoir que cette plus value pour les contribuables portugais, s'ajoute au revenu imposable, ce qui rend plus difficile un calcul exact de son montant.

Par ailleurs, vu que vous êtes imposable en France, je suis curieux de savoir quel est le mecanisme qui s'applique.

Par contre, en ce qui concerne meubles et electromenager, si votre acte de vente initial a bien defini un montante pour ceux-ci lors de l'achat, je vous conseille vivement de separer l'imeuble des meubles dans l'acte de vente futur car cela reduira d'autant votre plus value.

Je suis loin d'ètre un specialiste en la matiere mais mon experience professionnelle m'amene souvent a être confronte a ce genre de situation. J'espere donc vous avoir été utile mais ne saurait trop vous recommander d'avoir recours a un expert contable qui saura lui vous donner un montant exact.

Crdt

Claude

Claude Pereira, je pense que vous faites une confusion :
Plus-value = prix de vente - prix d'achat, et non l'inverse.
Bonne journée

j'avais cru comprendre que, si la plus-value est réinvestie, elle pourrait être exonérée. Mais il faut vraiment un fiscaliste pour avoir une réponse certaine...à moins que Lebat....

la moitié de la plus value si investie dans un bien immobilier situe en UE dans les 3 ans de la vente

bonjour
je viens de lire votre réponse( la moitié de la plus value si investie dans un bien immobilier situe en UE dans les 3 ans de la vente)
je viens de vendre mon appartement à albufeuira et j ai dans la foulée racheter un autre à coté à guia,je peu donc espérer avoir une réduction sur ma plus value si j ai bien compris
cordialement

Bonjour,

Effectivement mon cher Pertinax, ( #4 ) j'avais pris quelques notes sur le calcul des plus-values au Portugal. J’en fais un petit condensé de ce que j’avais relevé. C’est donc indicatif, je ne l'ai pas fait en pratique,  mais  cela peut aider quelques personnes pour avoir une idée de ce qui les attends. Toutefois, bien des détails pratiques seront donnés par les différents interlocuteurs, notaires, conseillés divers…..

LES PLUS VALUES IMMOBILIÈRES AU PORTUGAL

Le code des impôts au Portugal spécifie que les plus-values immobilières sont imposables, et doivent figurer sur la déclaration des Impôts, annexe G.
L’autorité qui enregistre la vente, communiquera toutes les informations relatives à celle-ci au service des impôts.

Toutefois le calcul de la plus-value immobilière est codifié et il doit être fait suivant certaines dispositions.

Information :
http://www.portugalglobal.pt/PT/Investi … esIRS.aspx

Afin de calculer la plus-value, on prendra :
1.    Le montant total du prix de la vente.
2.    On en déduira le prix d’achat qui aura été préalablement mis à jour selon les coefficients d’érosion monétaires. (on trouvera ces coefficients auprès des services fiscaux).
3.    On déduira tous les travaux faits sur le bien immobilier vendu durant  les 5 années précédentes, afin de le valoriser, le conserver et de l’améliorer – Ces factures et leurs paiements devront être réglementaires et on doit pouvoir en  justifier en les présentant.  (Chauffage Central, agrandissements, isolation, Certificat énergétique, frais relatifs à l’achat (notaires, frais d’agence ou de courtage justifiés et documentés fait auprès de professionnels enregistrés  etc…) Frais relatifs à la vente (notaires, agence etc…)

ON OBTIENT LA PLUS VALUE BRUTE IMPOSABLE

L’IMPOSITION :
Il y a deux situations, en général qui se présentent quant à nous Français.

•    NON RÉSIDENTS (Les personnes qui n’habitent pas au Portugal, qui n’y ont pas leur foyer fiscal et donc qui n’y résident pas)

-    Les gains en capital immobiliers obtenus selon le calcul ci-dessus,  par les non -résidents sont taxés au taux fixe de 28%.

-    Dans le cadre d’une société, ils seront alors imposés à 25%.

-    Toutefois les non-résidents qui sont résidents dans un autre État membre de l'UE ou de l'EEE (à condition qu’il y ait un échange d'informations en matière fiscale) peuvent opter pour la taxation des plus-values immobilières aux taux prévus pour les résidents selon les taux dégressifs appliqués aux revenus. Afin de déterminer ce taux, il est demandé de déclarer tous les revenus mondiaux, comme il est pratiqué pour les  contribuables résidents en matiére d'IRS.

-    Il n’y a pas d’autres avantages.

•    LES RÉSIDENTS : (Les personnes qui ont leur domicile fiscal au Portugal, qui cèdent leur résidence principale.)

-    La plus-value brute imposable obtenue selon le calcul ci-dessus est imposé à 50 %. Ce qui nous donnera une plus-value nette imposable de 50 %  (en fait on est imposé sur la moitié de la plus-value brute imposable….)
-    On calcul l’impôt en ajoutant son montant (50 %) sur votre déclaration d’IRS (impôts sur les revenus) à vos autres revenus dans la case appropriée. (plus l’annexe G à compléter)  En fait, la plus-value ainsi déterminée est imposable selon le barème progressif de l’impôt sur les revenus qui va jusqu’à 48 % auquel on ajoute les taxes actuellement en vigueur et qui varient pratiquement chaque année de 6 à 8.5 % selon le montant des revenus.

RÉDUCTION OU EXONÉRATION
-    Si la vente de ce bien immobilier est votre résidence principale et permanente,  dans le cas ou dans les 36 mois (3 ans) qui suivent cette vente vous investissez la valeur brute imposable dans l’acquisition d’une maison, d’un terrain, dans la construction d’un autre bien, au Portugal ou dans un pays membre de la CEE –EEE avec lequel il y a un échange d’informations, que c’est votre nouvelle résidence principale, vous serez exonérez d’impôt. (la plus-value n’est pas taxable dans ces cas). (Les emprunts éventuels sur la nouvelle acquisition sont à éliminer, on tiendra compte également du solde éventuel des emprunts sur l’immeuble vendu, pour le calcul de la valeur de votre plus-value nette  investie, qui devra ne pas être inférieur au montant corrigé par les emprunts.). Dans le cas où l’investissement est fait avant la vente de votre résidence principale au Portugal, le délai n’est alors que de 24 mois (2 ans).
-    Si vous n’investissez, dans les conditions ci-dessus, qu’une partie de votre plus-value, que vous décidez d’en placer une partie sur un livret, en actions ou autres, cette partie sera alors soumise à l’impôt sur les revenus selon le barème progressif dans les conditions définies ci-dessus.
-    Dans le cas où vous vendez un bien acquis avant 1989, la plus-value dégagée n’est pas imposable. En effet, ces propriétés sont exonérées d’impôts sur les plus-values. Toutefois, vous devrez la mentionner sur votre déclaration d’impôt, dans l’annexe G1 réservées aux gains en capital, non imposables. 


Un lien pour vous aider à calculer votre impôt sur les plus-values. Simulateur –
http://www.deco.proteste.pt/casa/compra … inha-casa#

Analyse du 16.11.2016.
Merci de me signaler toutes informations inexactes ou qui amélioreraient la compréhension. Attention, dans d’autres cas que ceux présentés, en cas de société, dans certaines conditions pour un bien locatif etc….  les conditions peuvent être différente en matière d’imposition de la plus-value.



Bien Cordialement,

Stendal, apparemment vous vous êtes planté. A l'avenir songez à utiliser le conditionnel, les participants à la discussion vous en seront reconnaissants.

Pertinax :

Stendal, apparemment vous vous êtes planté. A l'avenir songez à utiliser le conditionnel, les participants à la discussion vous en seront reconnaissants.

Comme cela ????, la moitié n'est pas 50% ???


LES RÉSIDENTS : (Les personnes qui ont leur domicile fiscal au Portugal, qui cèdent leur résidence principale.)

-    La plus-value brute imposable obtenue selon le calcul ci-dessus est imposé à 50 %. Ce qui nous donnera une plus-value nette imposable de 50 %  (en fait on est imposé sur la moitié de la plus-value brute imposable….)
-    On calcul l’impôt en ajoutant son montant (50 %) sur votre déclaration d’IRS (impôts sur les revenus) à vos autres revenus dans la case appropriée. (plus l’annexe G à compléter)  En fait, la plus-value ainsi déterminée est imposable selon le barème progressif de l’impôt sur les revenus qui va jusqu’à 48 % auquel on ajoute les taxes actuellement en vigueur et qui varient pratiquement chaque année de 6 à 8.5 % selon le montant des revenus.

Voici le lien pour le "Gui Fiscal " d'Avril 2016 pour tout ce qui concerne les impôts au Portugal:

http://www.deloitte-guiafiscal.com/wp-c … 2016-1.pdf

Bonne lecture.

:cheers:

@Stendal
Pardon de vous contredire. Relisez ce que dit Lebat, si la plus plus value est réinjectée dans l'économie elle n'est pas taxable, intégralement, dans le chapitre "réductions et exonérations"
A titre personnel je considère que ce système est bien plus profitable à l'économie que la taxation qui ne finance, au final, que des phraseurs qui s'amusent à dépenser notre argent.

#10
ça c'est de la bonne recherche mon cher Gérard!
Bonne soirée,
Christian :top:

#7
Félicitations Gérard! :one
Bonne soirée,
Christian

bon soir.
Vous etés exonérée  de gains en capital  quand vous achetez un outre propriété pendente les prochaine 2 années suivante à la vente.
cordialement ;)

Si vous êtes domiciliés fiscalement en France vous avez l'obligation de déclaration illimitée du code des impôts français.
Si vous avez déjà payé un impôt dans un autre pays les conventions fiscales le prévoient, il se déduit de ce que vous avez à déclarer
Après cela dépend de votre situation fiscale en France, vous déclarerez votre gain (plus value - impôts au Portugal) en revenus, faîtes vous le confirmer auprès de l'inspection française,
mon renseignement ci-dessus date un peu, mais le principe reste valable je pense
Tenez nous au courant, ça doit intéresser un certain nombre d'entre nous
Até logo

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