COMPRARE TERRENI E CASE IN INDONESIA

Ciao a tutti
se partite dal concetto di comprare casa in indonesia con lo stesso metro che usate in italia,giò partite con il piede sbagliato,qui non esistono normative antisismiche(ma in ita pur essendoci avete sicuro visto cosa è successo con il terremoto) o almeno normative, quindi o ve ne intendete di edilizia o con tutta probabilità prima o poi o poi avdrete incontro ad un guaio.
Qui mi dovrei dilungare troppo,ma faccio piccoli esempi,che tutti possono vedere,nel 90% delle case indo,pilastri portanti,in ita da 20-25 cm di larghezza in indo la maggior parte delle volte di 10 al max 15 cm se siete fortunati,interramento delle fondamenta,java si va sotto anche di 2-2,5 metri in bali non piu di 1 metro poi si trova roccia vulcanica e ci vorrebbe una punta di diamante per andare piu sotto quindi non si fa,finendo(ma come ho detto sono solo flash),tutti i fili elettrici sono inseriti nella malta del muro,quindi al primo corto,se vi va bene e non è vicino al tetto in legno(quindi brucia tutta la casa )avrete da rompere il muro e cambiare il pezzo,non esistono nelle case di vecchia costruzione tubi in pvc portanti la terra e i fili elettrici. Quindi prepararsi o chiamate un architetto possibilmente italiano e fategli fare analisi della vostra casa sia geo che costruzione, prima di iniziare l'acquisto.
Superato il primo ostacolo,avete la vostra casa ideale,ma come l'avete trovata? Io consiglio di iniziare a fare le vostre valutazioni con più agenzie possibili che vi mostreranno degli obrobri a prezzi pazzeschi,tanto il giretto che farete è gratuito,cosi almeno vedete il posto dove siete. Poi chiaramente non comprerete nulla e andrete in giro a chiedere di qui e di la e prima o poi qualcosa salta fuori a prezzo interessante,tenete conto che oggigiorno in indonesia c'è fame di soldi,quindi contrattate di brutto.
ok la vostra casa ideale l'avete trovata che si fa,contrattato il prezzo e stabilito,fate una scrittura privata nella quale si dichiara che il prezzo stabilito è tot. Poi andate da un notaio affermato,ripeto AFFERMATO(per la strada ne vedrete una marea ma pochi fanno quello che va fatto e chiedete la visura catastale e qui vi voglio,"certificate",quando avete già la casa,vedrete che nel "certificate" c'è s0l0 la pianta base ( come se voi acquistaste un terreno)e nel documento scritto in bahasa descrizione ,camera da letto,bagno,garage etc,ma torno alla pianta base,pochi sanno che la pianta base può avere 2 o adirittura 3 proprietari quindi 2-3 certificate,in definitiva se questo accade è come se fossero 100 mq divisi per 3 proprietari,quindi se date tutti i soldi a uno e quello va poi dovete dare i soldi agli altri due due se no il documento non verra perfezionato,quindi chiederete al vostro notaio AFFERMATO di visualizzare che la base sia unica,di un solo proprietario e che le tasse annuali dovute al governo siano state pagate ogni anno(se no dopo le pagherete voi ).Bene riunione dal notaio tra compratore e venditore,parentesi,il compratore può essere un bule al 100% (ma in questo caso aspettatevi di pagare per la compra vendita dell immobile circa il 20% del ammontare del valore del immobile,una botta assurda e inoltre dopo 25 anni dovrete ripagare queta tassa al valore dell'immobile a quella data ,indi rivalutato,se non lo fate la vostra bella casetta passerà al governo indo(mica scemi loro),invece se trovate un prestanome indo pagherte solo il 2-2,5 %, ma sara' vostra cura fare un atto privato nel quale direte che i soldi li mettete voi e se lui volesse o i suoi eredi vendere l'immobile che ipotesi pagate 500 milioni di rp dovra  dare a voi in segno di riconoscenza (o altra dizione che vi pare) 2 miliardi di rp, in questo modo vi riparate da eventuali sucessive.......,ricapitolando 100% guest o 100%  indo,in teoria potreste fare anche 50 e 50 ma io lo sconsiglio per molte ragioni che qui non cito gia troppo lungo il discorso.
Aspettate i vostri 3-4 mesi dipende da festività etc e avrete il vostro certificate e qui potrebbe essere finità e invece no,con questo certificate potrete andare in banca nel caso e chiedere un prestito non solo voi, ma anche chi ne entra in possesso, quindi da salvare in un posto che sapete solo voi.Solo chi è in possesso di kitas pension o business,con la work essedo a scadere non potete farlo, può fare questa operazione in proprio,lo stesso dicasi per i terreni,in questo momento alle 2 di notte non mi viene in mente altro,ma se qualcuno volesse aggiungere la sua ben venga.
Un grazie non fa mai male o se proprio è un grande sforzo un i like !!!!!

Buongiorno Gian, quanto hai scritto mi fa pensare molto. Potremmo sentirci via email? Io sarei interessato a comprare immobile a Jakarta. Grazie Marco

AGGIORNAMENTO AL 17 GENNAIO 2016

Innanzi tutto voglio ringraziare Marco che mi ha dato lo spunto per ristudiarmi un po la situazione e vi posto il link :

indonesia-investments.com/news/news-columns/foreigners-can-buy-property-in-indonesia-but-will-they/item6913?

è in inglese ma facilmente capibile con google translator,il secondo link pure interessante :

globalpropertyguide.com/Asia/indonesia/Buying-Guide

in poche parole come già detto in un altro post,NON CONVIENE PIU' acquistare case e terreni intestandoseli,grazie alla stupidità di un J*(presidente indonesiano) che con queste manovre punta a "favorire" gli investitori stranieri e secondo lui,ad incrementare le casse dello stato con tassazione maggiore.Quindi andate ad investire o se non investimento a passare gli anni della vostra vita da pensionati in un posto dove gli stranieri sono meglio accettati e cioè in Malesia (dove praticamente mangerete come in indonesia e vivrete una situazione di mare o collina / montagna come qui )
In questo stato  costa tutto molto meno e con meno limitazioni e sicuramente un italiano intelligente,può creare un business di maggiore portata (visti più semplici,acquisti di mobili e immobili meno onerosi,facilitazioni nelle importazioni, etc),fatevi un giro li e arriverete alle mie conclusioni.
Con questa manovra il caro J*(il 9 luglio ci saranno le elezioni presidenziali in indonesia,quindi l' Intervol è all'erta attentati...) si è tagliato da solo le.........gambe.

Ho scritto sopra intestando un immobile a se stesso e uno potrebbe pensare,creo una PMA e li intesto alla società,così aggiro le limitazioni.E no il caro J ha pensato pure a questo, alzando i limiti delle PMA che sono diventate di 3 tipi,ricordo solo il primo (quindi se qualcuno ricorda gli altri scriva qui o facciamo un post sulle PMA),capitale non inferiore  a 750 milioni di rp,quindi per non pagare tasse esagerate e portare in detrazione l'immobile il minimo valore sarà appunto di 750 milioni o peggio se avete in mente di aprire una società per un ristorante o simili,ma adesso sto esulando e non considerando le PT (bisognerà che qualcuno mi aiuti per creare un post sulle Società),per il momento saluti

Moderato da Francesca l'anno scorso
Motivo : *oscurato

Ciao Gian, io mi sto continuando a studiare la cosa è a breve(spero) ti mando tutte le miei pensate e forse così potremmo tirare una riga più o meno buona notte da singapore

Ciao Marko
Io ho appena finito di leggermi le nuove procedure per la creazione di PMA ( qualke volta mi sono pure addormentato con la legge sulla pancia),che giustamente comportano documenti in piu sia per il domicili company,sia per IMB,stanno veramente complicando le cose che nemmeno gli avvocati ne vengono a capo,circa le tue ricerche scrivimi in prrivato.grazie ciao

Salve a tutti ....vivo in asia da circa 5 anni....prima a Singapore e adesso a jawa ... Sono sposato e ho casa mia qui in un piccolo paese ....non è impossibile comprare ma il mio consiglio e di costruire da 0.(ma non fidatevi dei prezzi superstracciati con il free design)..cioe dal comprare la terra e fare tutto....se volete ho molti contatti seri x case, terre, e nuove opportunita di business ..x qualsiasi domanda non esitatea contattarmi...

Moderato da Francesca l'anno scorso
Motivo : Non inserire contatto email in questo forum pubblico

Buongiorno a tutti,
ho necessitá di disporre di un capannone nella zona di Jakarta per sviluppare meglio la mia attivita' che consiste nella costruzione direttamente sul posto di impianti chimici e simili. Ho valutato l'affitto di un capannone ma i prezzi sono piu' alti di quelli che puoi trovare in Lombardia e gli immobili inadeguati o peggio. Ho valutato l'acquisto del capannone ma la situazione e' la stessa tra rapporto prezzo e qualita' dell'immobile proprio non ci siamo. Abbiamo costituito una PT PMA ma comunque l'immobile non e' possibile intestarlo. La soluzione che sto valutando adesso l'affitto del terreno e la costruzione in proprio di un immobile. Oppure in alternativa, ma le difficolta' sono maggiori, l'acquisto di un terreno molto fuori dai centri piu' industrializzati con l'aiuto di un prestanome e poi la costruzione di quello che ci serve per la nostra attivita'. se qualcuno `in grado di darmi un consiglio o addirittura un assistenza legale si metta pure in contatto con me che sono interessato. Saluti a tutti Stefano.

Ciao Stefano
premetto che io sono a Bali  e non a Jaka(pero ho lavorato 1 anno a Jaka,quindi qualche cosa conosco).
1) dici di avere una società PT PMA,non è esatto o hai una PT o una PMA,due tipi di societa con caratteristiche differenti. Ma facciamo un ipotesi,hai costituito una PT,che tipo di PT hai costituito?? 100% capitale staniero??e importante saperlo per varie ragioni che ti dirò dopo la risposta.Se invece,pazzescamente hai costituito una PMA.......dopo la tua risposta ti dirò perche pazzescamente......
In ogni caso sia per PT che per PMA l'immobile,capannone ,casa,macchinari sono  inseribili nello statuto e quindi "scaricabili" (tema a parte).
In ogni caso se avete costituito una società,avrete dovuto inserire la sede societaria,dove è la  sede ??C'è una ragione a questa doamanda....
Non ho ben capito la storia del prestanome etc ,se gentilmente sei più chiaro forse capisco .
Capanonne : deve essere proprio a Jaka o puoi affittarlo o comprarlo es nel sud Java? La ragione è semplice a Surabaya,se ci siete stati c'è la zona industriale dove troverete più di 100 aziene che lavorano l'acciaio e cioè,dalla costruzione di impianti alla produzione di forni etc,quindi in una zona industriale nella quale ci sono molte aziende del tipo a cui voi asppartenete è molto più semplice avere i permessi etc  e i capannoni sono a prezzi livellati sia per affitto che acquisto(anzi per acqwuisto molto meno perchè parecchie aziende hanno chiuso).Ora a te ,qui o in pm
Ad es. un allevamento di polli(riservato solo agli indo) non può essere installato vicino ad un centro abitato (almeno 20 km di distanza,ma dipende questa distanza anche dal responsabile del villaggio etc)

Ciao Gianload,
ti ringrazio molto per il tuo interesse e cerco di risponderti utilizzando il tuo testo per rendere la cosa pi¨ immediata.

Ciao Stefano
premetto che io sono a Bali  e non a Jaka (pero ho lavorato 1 anno a Jaka,quindi qualche cosa conosco).
1) dici di avere una societÓ PT PMA,non Ŕ esatto o hai una PT o una PMA,due tipi di societa con caratteristiche differenti. Ma facciamo un ipotesi,hai costituito una PT,che tipo di PT hai costituito?? 100% capitale staniero??e importante saperlo per varie ragioni che ti dir˛ dopo la risposta.Se invece, pazzescamente hai costituito una PMA.......dopo la tua risposta ti dir˛ perche pazzescamente......

<<La societÓ di fatto Ŕ una PMA che ha la ragione sociale PT che equivale alla nostra S.r.l. ho una socia che possiede il 30% del capitale. Ad ogni modo sto pensando di cambiare l'oggetto sociale perchŔ abbiamo indicato anche la possibilitÓ di fare una tipologia di impianti che due anni fa ha subito un cambiamento normativo. Oggi per poter operare dobbiamo avere addirittura un azienda partner/socia locale e un Ingegnere all'interno dell'azienda che sia Indonesiano. Quindi dobbiamo per forza trasformare la societÓ in una rappresentanza oppure una societÓ commerciale che sia in grado poi di fare "assistenza">>

In ogni caso sia per PT che per PMA l'immobile,capannone ,casa,macchinari sono  inseribili nello statuto e quindi "scaricabili" (tema a parte).
In ogni caso se avete costituito una societÓ,avrete dovuto inserire la sede societaria,dove Ŕ la  sede ??C'Ŕ una ragione a questa doamanda....

<<La sede della societÓ Ŕ a Jakarta perchŔ ci rovolgiamo quasi esclusivamente alle aziende multinazionali che si trovano nell'area intorno a Jakarta, Bekasi, Tangerang e poi la zona industriale di Cilegon>>

Non ho ben capito la storia del prestanome etc ,se gentilmente sei pi¨ chiaro forse capisco.

<<Praticamente esistono alcune possibilitÓ, almeno 3, per "acquistare" in maniera regolare un immobile in Indonesia senza essere indonesiani, ti allego il Link di un articolo che ho trovato che Ŕ abbastanza chiaro: exquisite-realestate.com/the-guide/>>

Capanonne : deve essere proprio a Jaka o puoi affittarlo o comprarlo es nel sud Java? La ragione Ŕ semplice a Surabaya,se ci siete stati c'Ŕ la zona industriale dove troverete pi¨ di 100 aziene che lavorano l'acciaio e cioŔ,dalla costruzione di impianti alla produzione di forni etc,quindi in una zona industriale nella quale ci sono molte aziende del tipo a cui voi asppartenete Ŕ molto pi¨ semplice avere i permessi etc  e i capannoni sono a prezzi livellati sia per affitto che acquisto(anzi per acqwuisto molto meno perchŔ parecchie aziende hanno chiuso).Ora a te ,qui o in pm

<<In effetti sembra molto interessante ma ho sempre operato nella zona di Jakarta e non conosco assolutamente Surabaya. Provo a fare una verifica sui prezzi e la disponibilitÓ di immobili>>

Ad es. un allevamento di polli(riservato solo agli indo) non pu˛ essere installato vicino ad un centro abitato (almeno 20 km di distanza,ma dipende questa distanza anche dal responsabile del villaggio etc).
Comunque si accettano consigli!
Saluti Stefano

Ok Stefano piu o meno ho capito,io ti dico la mia,io non avrei fatto la PMA che adesso in tasse ti costera un botto,per dir la verita non avrei nemmeno fatto la PT ,mentre come molti fanno avrei fatto degli sccordi tra le psrti con un costruttore facendomi assumere da lui,ms tenendolo fuori dall szienda( pratica che molti stranieri fanno all inizio di un attivita per vedere come va,non e completamente legale ma fattibile se fatta con le dovite cautele,in un secondo tempo avrei creato una PT e non una scatola nella scatola come avete fatto voi,che si fa solo nel caso di grosse aziende per un fattore tasse.Circa ingegnere indo vero,ma se sapete il fatto vostro,l ing lo pagate perche stia a casa e non venga a copiare quello che voi state facendo(a jaka ne trovate una marea che fanno i panettieri o lavorano come elettricisti etc).Tu citi Tangerang ecco li o spostandoti di un centinsio di km in wuella direzione puoi trovare capsnnoni abbandonati,prova a fare una ricerca.Io pero ripeto opterei per Surabaya.Ti saluto

Ciao Gianload,
ok ho capito.
quando dici di spostarsi di un centinaio di kilometri in quale direzione intendi?
Saluti Stefano

Ciao
ti parlo di Tangerang continui sulla main road,gia Tang per le case ha degli ottimi prezzi ti parlo di gennaio quest anno ,cicina,sala,camera letto bagno sui 65-70 sq casa indipendente sui 18-20 milioni anno,la zona industr e limitata ma i prezzi sono la meta rispetto Jaka.Ripeto non fissarti su Jaka da Surabaya molti camion risalgono vuoti quindi si discute per il trasporto quindi.....

Ciao Gianload,
scusa una curiosità, tu di che cosa ti occupi?
Saluti Stefano

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