Impôts sur les revenus locatifs

Modafinil ; Christian : Merci pour ces nouvelles infos. Finalement 28 % sur 15 % c'est peu. Bonne nouvelle.
En revanche pour les frais de gestion ; presque un tiers ; énorme ! Cela me conforte dans le scenario qu'étant sur place mieux vaut gérer soi-même (quitte à prendre une personne pour le ménage et lavage du linge de maison).
PS : Quand je suis venue prospecter avant mon installation, je louais en saisonnier et j'avais été effectivement surprise que les propriétaires écrivent franchement "paiement cash"..
Bon, enfin, perso, je préfère être en règle, surtout dans un pays qui n'est pas le mien ; cela me semble correct de payer mes taxes dans un pays d'accueil (c'est mon avis).
Amitiés.

Bonjour,
Moi j 'ai des appartements au Portugal à louer et l'agence me demande simplement  l'équivalent d'un mois de loyer par an.

Cela doit varier selon les endroits!

Par ailleurs Madame Vidacrista j'ose espèrer que vous avez une bonne connaissance du portugais car  vous devez mettre la main à la patte. Moi l'agent m'envoi avant tout les documents et je supervisionne tout y compris les clauses des bails.

Bien à vous,

Afonso Albuquerque a écrit:

Bonjour,
@Modafinil
[se font payer en cash ou par le biais de ces sites et n'ont jamais eu de problèmes depuis des années et cela continuera encore longtemps malgré tous ce que vous pourrez lire sur ce forum]

Sauf que comme j'ai déjà indiqué par le biais des factures courantes (Eau, gaz, eau etc) le trésor public peut à tout moment attraper un proprio qui loue au noir. Et je peux vous dire que ils sont sur les dents pour cela...  C'est un choix, mais un choix très risqué...

Bien à vous,

Oui. C'est bien pour cela que j'ai précisé que c'était un choix et que j'ai choisi la solution légale. Après, il ne faut pas, une fois de plus, tout dramatiser. Sur le forum , on a en permanence l'impression que l'administration portugaise est un ogre multitudes qui traque sans relâche avec d'immenses moyens tous les citoyens et particulièrement les étrangers. Si c'était comme cela, tous les sites de location auraient déjà disparu des écrans.
Bien à vous

RE-
Tout à fait Modafinil.


Bien à vous,

Modafinil a dit
"Si c'était comme cela, tous les sites de location auraient déjà disparu des écrans."

et vous ne croyez pas si bien dire, j'en connais un qui a 17 appartements et n'encaisse que des espèces. Au demeurant, même vide un appartement consomme, il faut bien faire le ménage .....

@ Alfonso : Non je ne comprends pas un traître mot en portugais. Mais d'une façon ou d'une autre il va bien falloir que je trouve une solution.
Concernant votre agence qui vous demande un mois de loyer ; je comprends si c'est du "longue durée", mais en saisonnier, comment déterminez-vous le montant d'un mois de revenu, vu que le mois en août ne sera pas le même qu'en février (par exemple). Ou vous faites une moyenne sur 12 mois ?


@ Modafinil : Je suis d'accord avec vous ; sur le forum il y a beaucoup de dramatisation, dans tous les domaines. Par exemple avant d'arriver j'étais paniquée car j'y avais lu que si mes revenus étaient insuffisants, je ne pourrais pas rester même en étant propriétaire de mon logement. Il ne s'agit pas de faire l'autruche mais pour les nouveaux ça peut être stressant.

Christian PAC a écrit:

@VIDACRISTA
"@ Christian (posts 6 ; 22) : Si j'ai bien saisi : L'on est taxé à 28 % sur les 15 % du revenu (net?) locatif et non sur la totalité (du revenu locatif).
C'est ça ?  Sinon merci de me rectifier.
Merci d'avance."

Oui, c'est la réponse que m'a transmise le cabinet comptable
Christian

bonjour,
il y a quelque chose qui m'échappe, pourquoi le législateur n' a pas plutôt défini une règle  de 4.2% du revenu net( 5000€*4.2%= 210€) ?

Guy

Deux lien à voir :

https://www.linkedin.com/pulse/alojamen … ca-martinshttp://www.retraite-portugal.eu/alojamento-local/

D'après certaine lecture sur le Web, ma conclusion est que cela dérange certain (par jalousie, intérêt ou idéologie ?).
Il serait question d'alourdissement des procédures.
Ce qui ne sera bénéfique que pour une toute petite minorité de personnes et certainement pas pour le Portugal dans son ensemble.
Bonne soirée

La taxe des 28% des 15% de revenus nets des loyers,ne se applique que pour les professionnels de l' immobilier.

La taxe de 28% ou retenue libératoire est applicable pour les locations saisonnières pour un non résident fiscal portugais.

FIDUCIAIRE

bonjour
je ne sais pas si les réponses ont éclairé votre lanterne, pour moi ce n'est pas très clair, en allant sur le lien fourni, je vois qu'il y a 2 cas de figure "a" et "b", il serait intéressant de savoir dans quelle catégorie vous devez être assimilé, je trouve cela peu explicite
ci dessous les 2 cas  énoncés

a) Imposition du revenu d'un immeuble qui appartient à une personne physique non résidente:
bien loué sous contrat de location (meublé ou non)
- Taux d'imposition: 25%
- Base d'imposition: les loyers perçus, moins l'impôt foncier et les frais d'entretien documentés (intérêts et amortissement non déductibles)
- Formalité: déclaration de revenu Mode 3- annexe F, en mai de l'année suivante

b) Imposition sur l'activité de location de logement(s) meublé(s) pour touristes exploitée par une personne physique non résidente:

Activité assujettie à la TVA (6%) si CA supérieur à 10 000 €
Possibilité d'adoption d'un régime simplifié de calcul de l'impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an
- Base d'imposition: 15% du CA
- Taux d'imposition pour un non résident: 25% (donc 25% x 15%: taux effectif de 3,75% sur CA)
- Formalités: déclaration fiscale de début d'activité économique d'exploitation de logement(s) meublé(s) pour touristes (avant  de démarrer l'activité), déclaration mode 3 - annexe B, en mai de l'année suivante.

A noter qu'il appartient à l'exploitant de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, si applicable, cas où l'impôt payé au Portugal pourra être pris en compte pour déduction.

@ Pleno (p. 49) : 

GuyenAlgarve (p.50) : Je croyais avoir compris ; mais en revanche je ne comprends rien à ces dernières infos. Vous pourriez marquer votre lien ?
Merci d'avance.

VIDACRISTA a écrit:

GuyenAlgarve (p.50) : Je croyais avoir compris ; mais en revanche je ne comprends rien à ces dernières infos. Vous pourriez marquer votre lien ?
Merci d'avance.

http://www.investir-au-portugal.biz/con … ortugal%3F

pour moi cela mérite explications, je crois comprendre que le cas "b" concernent les pros, peut on se déclarer professionnel de l'immobilier si l'on ne possède qu'un seul bien à louer ?

Je viens de lire votre lien. Pour moi il y a 8 possibilités (de a à h) :

D'une part les 2 distinctions suivantes :
1/ Immeuble
2/ Logement pour touristes

D'autre part les 4 cas de figure suivants :
1/ Personne physique non résidente
2/ Personne physique résidente
3/ Personne morale non résidente
4/ Personne morale résidente

Combiné, cela donne bien 8 possibilités (de a à h) ;
4 concernent les personnes physiques, 4 concernent les personnes morales (société).

Suite de ma décortication demain. 

VIDACRISTA a écrit:

Je viens de lire votre lien. Pour moi il y a 8 possibilités (de a à h) :

D'une part les 2 distinctions suivantes :
1/ Immeuble
2/ Logement pour touristes

D'autre part les 4 cas de figure suivants :
1/ Personne physique non résidente
2/ Personne physique résidente
3/ Personne morale non résidente
4/ Personne morale résidente

Combiné, cela donne bien 8 possibilités (de a à h) ;
4 concernent les personnes physiques, 4 concernent les personnes morales (société).

Suite de ma décortication demain. 

Bonjour,
j'ai n'ai volontairement retenu que les cas de personnes physiques non résidentes, pour tenter de répondre à la question initiale de ce post de fab42300.

Pour ma part , ce sujet m'intéresse, car nous pensons renoncer à notre projet de statut RNH, à cause principalement du coût des villas en Algarve, trop élevé pour notre bourse, auquel s'ajoute la nouvelle réglementation du permis de conduire.
(notre budget maxi 230k€ pour 120m² habitables  bien isolé et moderne, avec piscine, à 20 minutes maxi des plages de quarteira ou vilamoura ou Falesia)

Nous envisagerions de nous contenter d'un appartement en résidence secondaire, que nous occuperions 3 ou 4 mois d'hiver et que nous louerions le reste du temps aux touristes.
tanpis pour les avantages fiscaux
par contre si les revenus locatifs net sont taxés à 28% et que la gestion en agence s'élève à 30%, cela donne à réfléchir.
Dans ce cas, nous opterons peut être pour simplement louer 4 mois d'hiver.
Merci de nous faire part de votre décortication.

@guyenalgarve

Bonjour,
J'en suis au même niveau d'analyse, a réfléchir.
A votre calcul, il faut ajouter les consommations d'eau, d'électricité, la taxe imi, les assurances, les frais de  condominium et l'amortissement/remplacement mobilier et de la peinture (un locataire touriste pour le soin n'est pas un propriétaire) . Il y a aussi les entretiens immobiliers habituels pour les bâtiments.
Vous pourriez aussi avoir des frais et dégâts (à mettre de votre poche) du à de mauvais locataires  (Tout le monde n'est pas beau et gentil et les cautions sont limitées).
En cas de problème, il a aussi les éventuels frais d'avocat.
Un de mes autres problèmes est le coût de la couverture des soins de santé (dans le privé).
Bon courage dans votre réflexion et bonne journée,

.... la nouvelle réglementation du permis de conduire.....
Si vous la connaissez, vous auriez donc pris le soin de pousser la porte d'une auto école ou avez vous trouvé un autre moyen ?

Trajan Cartage a écrit:

.... la nouvelle réglementation du permis de conduire.....
Si vous la connaissez, vous auriez donc pris le soin de pousser la porte d'une auto école ou avez vous trouvé un autre moyen ?

Information retenue suite au post de jeanpierrehonda1

"Concernant le permis de conduire, puisque l'on en parle et étant moi-même en plein changement de résidence portugaise, je signale qu'une nouvelle disposition entrara en vigueur le 1 septembre 2016 qui aggravera les conséquences du non enregistrement ou du non changement du permis de conduire pour les citoyens de l'UE.

Une des dispositions sera l'obligation d'une epreuve écrite  ou TEST  en cas de non respect des obligations décrite dans le  code de la route au Portugal .

Dorénavent le non respect des dates anniversaire pour le renouvellement des permis de conduire suivant l'âge sera  durement punie et pourra aller jusqu'à une nouvelle épreuve écrite et pratique afin de conserver le permis de conduire portugais ou étranger"

si pour x raisons j'oublie la date anniversaire, je n'ai pas du tout envie de repasser mon permis

Bonjour,
Quelques informations supplémentaires sur les locations saisonnières, par des non résidents.

1/Imposition sur l'activité de location de logement(s) meublé(s) pour touristes exploitée par une personne physique non résidente:

Activité assujettie à la TVA (6%) si CA supérieur à 10 000 €
Possibilité d'adoption d'un régime simplifié de calcul de l'impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an
- Base d'imposition: 15% du CA
- Taux d'imposition pour un non résident: 25% (donc 25% x 15%: taux effectif de 3,75% sur CA)
- Formalités: déclaration fiscale de début d'activité économique d'exploitation de logement(s) meublé(s) pour touristes (avant  de démarrer l'activité), déclaration mode 3 - annexe B, en mai de l'année suivante.

A noter qu'il appartient à l'exploitant de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, si applicable, cas où l'impôt payé au Portugal pourra être pris en compte pour déduction.


2/Imposition du revenu d'un immeuble qui appartient à une personne morale (société) non résidente sans établissement stable au Portugal:

Bien loué sous contrat de location (meublé ou non)
- Taux d'imposition: 35%
- Base d'imposition: les loyers perçus, net d'impôt foncier et frais d'entretien copropriété documentés (intérêts et amortissement non déductibles).
- Formalités: déclaration du revenu mod 22, en mai de l'année suivante.

Ce n'est qu'un copier/coller sur documents de:

Société des comptables agréés, Lda.
Subserra Marquis Street, 9, R / C - D. 1070-170 Lisboa

@guyenalgarve,

Désolé, mais pour l'instant, aucune confirmation de cette nouvelle disposition trouvée.
Si quelqu'un trouve cette info quand même importante, qu'il n'hésite pas à la partager...

Guyenalgarve (p.55) : Ma synthèse à toutes fins utiles :


TAUX ET BASE D'IMPOSITION SUR REVENUS LOCATIFS

A) PERSONNE PHYSIQUE

1/ Résident

a)  Logement sous contrat de location
- Taux : 28%
- Base : loyers perçus, net d'impôt foncier et frais d'entretien documentés (intérêts et amortissement non déductibles)

b)  Logement pour touristes
- Taux : 28%
- Base : 15% du CA

2/ Non résident

a)  Logement sous contrat de location
- Taux : 25%
- Base : loyers perçus, net d'impôt foncier et  frais d'entretien documentés (intérêts et amortissement non déductibles)

b)  Logement pour touristes
- Taux : 25%
- Base : 15% du CA

B) PERSONNE MORALE

1/ Résident

a)  Logement sous contrat de location
- Taux : 21%
- Base : résultat net comptable (intérêts de financement et amortissements déductibles)

b)  Logement pour touristes
- Taux : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5%)
- Base du régime simplifié : 4% du CA, pour activité hôtelière

2/ Non résident

a)  Logement sous contrat de location
- Taux : 35%
- Base : loyers perçus, net d'impôt foncier et frais d'entretien  documentés (intérêts et amortissement non déductibles).

b)  Logement pour touristes
- Taux d'imposition: 21%
- Base d'imposition: résultat net comptable (intérêts et amortissement déductibles)

___________________________________________________________
NB : Logements pour touristes :
- Activité assujettie à TVA, taux 6% (personnes physiques : seulement si CA supérieur à 10 000 euros)
- Possibilité d'adoption d'un régime simplifié de calcul de l'impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000 euros

PS : (+ Ulysse) : Mon ressenti est que ce sont les frais de gestions qui fichent tout en l'air. Perso je suis sur place, mais sinon c'est vraiment cher. Quoiqu'il est toujours possible de gérer une partie à distance (planning de résa..) + prendre une personne pour les accueils + 1 autre pour le ménage...

Bonjour @gerphin85,

voici un élément qui pourrait apporter la réponse....j'ai le "pdf" de cette loi....


Diário da República, 1.ª série — N.º 145 — 29 de julho de 2016              page 2491

donc difficile à transmettre sur le blog....

mais en message prive + mail pourquoi pas....

Cdlt
Serge

pour les personnes physiques

2/ Non résident

a)  Logement sous contrat de location
- Taux : 25%
- Base : loyers perçus, net d'impôt foncier et  frais d'entretien documentés (intérêts et amortissement non déductibles)

b)  Logement pour touristes
- Taux : 25%
- Base : 15% du CA


si je comprends bien ce serait juste la destination du bien loué qui ferait la différence d'imposition
-soit loué à l'année aux résidents portugais
-soit loué pour des périodes plus ou moins longues aux touristes

(la location aux touristes doit à mon avis faire aussi l'objet d'un contrat de location)

les 2 options sont elles libératoires ?

merci aux experts de ce blog de bien vouloir confirmer

Guy

Perso, je suis loin d'être experte. Certains sont en revanche très calés.
Pour le saisonnier je ne sais pas trop quel genre de contrat l'on fait (s'il y en a un..). C'est surtout l'état des lieux et le dépôt de garantie qui me semblent importants... En tout cas quand j'étais venue en vacances je n'ai jamais signé de contrat... Attendons les posts à venir... ?...

Attention, la chasse aux fraudeurs est bien ouverte...

https://www.idealista.pt/news/ferias/ca … landestino

Il faut faire rentrer l'argent dans les caisses de l'Etat!

# 58  donc l'objet du drame de ce week end ...., c'est simplement ça, le permis doit être enregistré. Depuis le temps qu'on en parle.
Avec en plus les sanctions qui en deviennent pour certains,  un dada (dans le sens marotte et non instrument pour gagner une médaille d'or).

VIDACRISTA  #62.
Pour gérer à distance il vous faut vraiment une personne de confiance. On pense souvent que cela se résume aux nettoyages et aux remises de clefs, grave erreur.
J ai une maison dans un condo en Espagne ( je n ai jamais donné en location) et j ai vu toutes les formules possibles. 25 ans d'expériences vecues.

Ouvrir-fermer-nettoyer Ok cela se trouve avec + ou - de succès et de constance (maladie, divorce, ras le bol,..)  L'état des lieux (controle et comptage des fourchettes...) c'est une autre affaire. Empocher l'acompte et calculer les dégâts ;;oubliez.
Par contre que de fois j ai vu des locataires affolés et ensuite en fureur car : plus d'electricité ou plus d'eau. (problemes bancaires qui surgissent sans que le proprio en soit responsable, mais il est loin) , Une panne du Wifi. La TV qui lache..le WC qui coule. Un electroménager qui claque..des vols commis sans effraction (clefs dans la nature ou reproduites). Mieux,des personnes dites de confiance qui louent votre bien en catimini, qui échange la petite TV de l'un contre la flat TV de l'autre...les chaises longues, les sièges de terrasses etc...Qui ont oublié qu'un client arrive ou des proprios qui n'ont pas d'autre solution car la personne qui le fait en black est introuvable..et j'en passe. Finalement la majorité a abandonné cette formule, d'autres passent par des agences. Au moins là il y a un interlocuteur sur place (en principe).
Bonne chance

Tout-à-fait d'accord, mieux vaut être sur place si l'on n'a pas de personne de confiance (et même..). Amitiés.

je suis interessé aussi par ce post , je suis dans le même cas...merci à vous tous

Merci à toutes et tous pour l'ensemble de ces réponses que nous devons maintenant éplucher et exploiter au mieux.

On nous a également parlé de la possibilité de se déclarer en "Turismo Rural" et d'avoir un n° de registre.
Apparemment pour cela il faut faire un dossier.
L'imposition + reversement de TVA serait nul si le chiffres d'affaires est inférieur à 10K€.

Peut-on faire faire un dossier de "Turismo Rural" sans être résident au Portugal ?

Merci par avance de vos réponses

Fabien

Bonjour,
Le "Turismo Rural" est utilisé que pour certains cas bien définis.

Voici un lien explicatif à se sujet:
Turismo de espaço Rural

Plus des infos complémentaires au niveau de la législation:
Legislação vigente (Turismo rural)

Bien à vous,

Bonjour,

MR PAQUE,

Je reviens vers vous concernant vos informations au sujet de la taxation sur les locations saisonnières.  En effet, j'aurai besoin d'éclaircissement sur cette thématique et vous avez peut être la réponse ou du moins vous pourriez peut être me diriger sur la personne compétente pour m'aider à l'obtenir.
Voila ma situation:
Je suis non résident (je réside et travaille en France) et je possède un appartement que j'utilise en résidence secondaire.  je viens de le confier à une agence de location portugaise pour qu'elle puisse le mettre en location saisonnière durant les périodes ou je ne l'occuperai pas.
Pourriez vous m'indiquer comment se réalise la taxation sachant que le certificat de location est au nom de l'agence (personne morale résident au Portugal) ? Est ce que la taxation serait différente si la location était à mon nom (personne physique non résident) ?
J'ai d'autres interrogations, notamment sur la manière dont se fait la taxation (qui paie les taxes, moi ou l'agence vu que la licence est à son nom, de quelles manières et quand se paient elles)

Je vous remercie par avance.

Cordialement,

Bonjour!
La taxation des personnes physiques est différente des personnes morales. Cela est quasi universel.

Cependant je comprend pas trop votre système sachant que le bien est à votre nom.
Je pense que vous faites erreur et que vous avez souscrit un "contrato de mediação" et que l'agence s'occupe tout juste de faire la gestion courante.

Bien à vous,
Afonso

Bonjour @ fort nieulay,

Qui est votre locataire : l'agence ou des touristes ?

Attention une partie des informations ci-dessus (dans cette discussion)  ne sont plus d'actualité, voir

https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … 54#3552480

Les liens devraient vous donner une partie des réponses :

https://nalle.pt/2016/10/15/tax-hike-on-local-lodging/http://casa.sapo.pt/news/detalhe.aspx?id=24111


Cordialement,

Bonjour,

le contrat que j'ai signé avec l'agence de location est intitulé "Contrato de Exploraçào de estabelecimento local" soit en français "contrat d'exploitation de l'établissement  de logement local"
D'après ce qu'il est indiqué dans un paragraphe, l'agence à l'exclusivité et est le seul responsable de l'exploitation.
Je suppose donc d'après ce qui est indiqué sur le contrat que c'est l'agence (une personne morale) qui exploite le logement (qui est à mon nom) et qui loue au touristes en se prenant des commissions ce qui est normal et, qui paie des taxes au fisc portugais.
Ce que je souhaiterai connaitre ensuite, c'est de savoir si  après avoir reçu de l'agence le paiement des locations je dois payer des taxes au fisc portugais ou non, sachant que l'agence l'a  dèja fait  en tant que société (personne morale)

Merci de vos réponses qui pourront m'éclairer un peu plus.

Cordialement,

HERVE

fort nieulay a écrit:

Bonjour,

le contrat que j'ai signé avec l'agence de location est intitulé "Contrato de Exploraçào de estabelecimento local" soit en français "contrat d'exploitation de l'établissement  de logement local"
D'après ce qu'il est indiqué dans un paragraphe, l'agence à l'exclusivité et est le seul responsable de l'exploitation.
Je suppose donc d'après ce qui est indiqué sur le contrat que c'est l'agence (une personne morale) qui exploite le logement (qui est à mon nom) et qui loue au touristes en se prenant des commissions ce qui est normal et, qui paie des taxes au fisc portugais.
Ce que je souhaiterai connaitre ensuite, c'est de savoir si  après avoir reçu de l'agence le paiement des locations je dois payer des taxes au fisc portugais ou non, sachant que l'agence l'a  dèja fait  en tant que société (personne morale)

Merci de vos réponses qui pourront m'éclairer un peu plus.

Cordialement,

HERVE

Bonjour,
le mieux est de demander à votre agence ce qu'elle va faire "pour vous"...cela doit être indiqué sur votre contrat (en principe quand on signe, on sait ce qu'il y a dans le contrat...)
en principe elle va vous prendre 30 à 40 % de frais pour tout et ce sera à vous à payer les impôts....
c'est mon avis...
Cdlt,
Serge

RE-
Mr. fort Nieulay
Effectivement vous pouvez opter pour un "contrato de arrendamento" ou bien un "contrato de cessão de exploração alojamento local".
Je vous ai envoyé la réponse par MP pour ces cas de figures.

Voici le lien avec  plus d'infos:
Tributação Alojamento local

Bien à vous,
Afonso

Merci Monsieur ALFONSO pour vos informations, elles éclairent en grande partie mes demandes.

Cordialement,

hervé