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Projets IRS RES PDS

Bonjour à tous les acquéreurs,
Il serait intéressant que nous échangions sur nos expériences des projets IRS RES PDS sur les thèmes suivants:
-qualité des prestations
-respect du contrat
-remise des permis de résidence
-respect du planning
-relations avec le promoteur
-relation avec le constructeur
-relation avec la BOI
-niveau de satisfaction
Le partage de toutes vos expériences est intéressant car chacun se sentira moins seul à travers ce qu'il vit.
MERCI de ne pas CENSURER les expériences vécues car les intérêts des parties prenantes (BOI, Promoteur, constructeurs et client) sont très divergents et le lobbying très fort.
Le sujet risque d'être très chaud voir brulant!!
A vos plumes!!  Ca va voler ;)

Et où en sont vos expériences?  :D
Commencez votre confession avant de demander aux autres de le faire et ce serait intéressant  !

Un seul mot "catastrophique" , alors je voudrais savoir quel est le ressenti général.

Bonjour sunset038,

Je ne connais pas bien la procédure de votre type d'achat,  mais j'imagine que le promoteur à qui vous acheter fait intervenir un maître d'oeuvre pour le suivi des travaux?
il me semble qu'il y a aussi une garantie décennal sur la réception des travaux.
Donc vous pouvez le faire valoir en cas de problèmes.

Alti

Et vos expériences?

Des centaines
Car je suis maître d'oeuvre

Les questions s'adressent aux acquéreurs.
Visiblement ce sont les autres qui répondent comme prévu :joking:

Je vous laisse donc à vos problèmes

Comme prévu, le sujet est chaud!!

C'est ce qui s'appelle un flop retentissant !!!!

Un marronnier déjà maintes fois traité dans d'autres posts plus anciens.

Pas vraiment puisque l'ambassade de France a de nombreuses réclamations à traiter sur ce sujet et il est facile de comprendre le poids de la censure.

effectivement ce sujet est très intéressant ,
je suis un potentiel acheteur d'un projet RES tel que décrit comme dans les catalogues etc ...
Suis je obligé de passer par cette méthode que je qualifie de très onéreuse pour Maurice  , mais là n est pas trop la question est ce le seul chemin si je décide d y résider en tant que jeune retraité 50 ans .
par ailleurs ces projets sont devenus onéreux 800 000 usd , !!! , quelles sont les garanties pour ces maisons
-- décennale
-- G FA ? ( garantie Financiere d achèvement , est elle obligatoire à Maurice )
--- GPA ? ( garantie parfait achèvement en cas de défaillance de la maitrise d œuvre ? )
qui sont les promoteurs ?
est ce qu une société Francaise peut faire de la promotion immobilière à Maurice ?
pourquoi les prix de ces RES sont à ce montant , ce montant est il defini par l état Mauricien ou le promoteur immobilier .

voilà un peu avant de me lancer dans un tel projet , les questions que je suis actuellement entrain de me poser

bien sur que c est tentant , les gens sont agreables , le pays est beau , pas encore de boimbe , quoi rever de mieux .

merci .

Concernant les prix , c'est simple :
40% représente la valeur du terrain & la maison
60% vont dans les poches de tout les intervenants .

Bonjour
c'est comme partout que l'on soit à Maurice ou en France si tu tombes sur un mauvais c'est la galère
Pour ma part j'ai une entreprise de batiment en France donc je connais bien le sujet en France.
Nous avons acheté il y a 1,5 ans un projet RES à CAP MALHEUREUX TROPICA BAIE et je n'ai eu aucun souci avec le promoteur. Livraison dans les temps, super relationnel avec le promoteur, la maison est parfaite.
Lorsque l'on investi dans un pay étranger il faut se renseigner sur tout.
donc pour répondre aux questions il suffit soit de contacter un avocat ou un notaire .
Nous sommes passés par le notaire du promoteur qui est au top il est basé à Port Louis.

Concernant les garanties elles sont identiques à la France
GFA GPA garantie décenale, ...

Mais effectivement tous les projets ne voit pas le jour donc il faut être très prudent

si vous souhaitez plus d'info passé en MP

Effectivement prudence!!!
Nous avons eu la chance de trouver une revente de RES de 3 ans et cela nous a évite beaucoup de problèmes......
Avant on a vu plein de projets très bien, mais certains n ont pas vu le jour, d autre on démarré avec des mois de retard voir plus..
Le problème est la rareté des reventes à prix "correct".

Nous confirmons le fait qu'il est tres interressant d'acheter une revente qui a ete "rode". Ceci vous garantit le delai la qualite et la tranquilite. Ce sont des avantages concrets enormes. Il y a que ceux qui l'ont vecu qui peuvent le dire. Sinon vous risquez des deboires et problemes sans fin alors que vous souhaitez vous poser. Le "snaging" est un sport tres pratique ici. Alors vous vous rendrez compte tres vite qu'eviter cette epreuve voud offre un grand confort pour un surcout derisoire.

Bonsoir à tous,

OUI, je confirme, avec d'autres amis (français et belges) nous avons investis à AZURI sur la cote Est et nous en prenons "plein la gueule" !!!!
Le promoteur qui est pourtant un des noms les plus connus sur l'ile nous "ballade" depuis 2 ans en nous faisant 1000 promesses pour réparer les innombrables défauts constatés par notre architecte le jour de la livraison !  Certains de ces défauts sont trés graves (impossibilité de fermer les grandes baies vitrées, impossibilité de vider notre piscine, tout le carrelage se décolle, l'eau dégouline des plafonds........) pour la cinquième fois ma voisine a pris des morceaux de son plafond sur la figure.......et comme elle n'en peut plus des promesses du promoteur elle a décider de brader son appartement de misère ! Nous en sommes arrivés un tel point que les propriétaires vont être obligés de faire appel à une société INDEPENDANTE (trés important l'indépendance.........) comme l'APAVE pour faire expertiser les toits; En effet, depuis presque 2 ans le promoteur promet de réparer le revêtement étanche mais aujourd'hui ce revêtement se décolle de partout et les inondations d'appartements continue.........
AZURI IRS nous a été vendu comme un programme de TRES HAUT STANDING.......5 étoiles LUXE disait le promoteur.........Sur l'un de ses mails le promoteur écrit que les résidences IRS seront "évidemment" équipées d'un générateur de secours.............aujourd'hui nous n'osons même plus prendre notre ascenseur car à tout moment il peut s'arrêter pendant 3 ou 4 heures entre 2 étages car de générateurs.......il n'y en a jamais eu sauf dans l'esprit tourmenté du promoteur !

Le PIRE dans cette histoire, c'est que le promoteur a réussi l'exploit de nous IMPOSER son syndic (cas classique) sans que l'on ne s'en aperçoive !!!!  (en douceur et au bon endroit.....)
Notre avocat vient en effet de s'apercevoir que le syndic s'est autoproclamé "élu" lors de la première Assemblée générale en 2014 alors qu'il n'avait obtenu que 30.000 Millièmes...........pour être élu un syndic doit OBLIGATOIREMENT obtenir la majorité ABSOLUE soit 50.001 MiIlièmes !!!!  Chercher l'erreur !  C'est ce que l'on appelle "se faire endormir".......
En 2 ans ce syndic a réussi un exploit unique: Il vient de se faire "jeter" de 2 résidences sur 4 mais quelle galère pour en arriver là !  Lors de la dernière AG du syndicat principal IRS, moins de 10 VRAIS propriétaires ont acceptés d'assister à la réunion car nous sommes tous écoeurés par un tel manque de respect !  Devant une salle quasiment vide le syndic a réussi à ce faire élire avec 48.000 Millièmes..........(précision: sur ces 48.000 Millièmes plus de 30.000 appartiennent au promoteur grâce notamment aux très nombreuses voix qu'il détient au travers d'un lot "fantôme" qui n'est toujours pas construit depuis 4 ans !!!!!  et qui semble d'ailleurs à l'abandon........à ces 20.000 Millièmes il convient d'ajouter 10.000 Millièmes qu'il détient pour des lots invendus ou des lots qui en fait font partie de l'hôtel comme le "kid's club" ou autres endroits dont les propriétaires résidents n'ont que faire + 2 ou 3 boutiques qui restent désespérément vides..........

Aujourd'hui le bilan est catastrophique (tiens j'ai déjà entendu ce mot sur ce forum........) si l'on retire ces 30.000 Voix il ne reste vraiment pas beaucoup de Millièmes pour soutenir et élire le syndic du promoteur............................
En fait, ce qui nous intrigue et ce que l'on ne comprend pas c'est la raison  pour laquelle ce promoteur qui a gagné beaucoup d'argent sur ce programme (grand bien lui fasse.....) continue à s'accrocher désespérément à ce fauteuil de syndic alors qu'en 2 ans une très grande majorité de propriétaires ne veulent plus de lui ????????   Si quelqu'un connait la réponse, je suis preneur !!!  Cela dit j'ai quand même ma petite idée......................je vous en parlerais lors de votre prochaine visite sur AZURI !                 

Un conseil, avant d'acheter à un tel promoteur, venez faire un petit tour sur Azuri; c'est un programme IRS (Un propriétaire m'a dit qu'IRS voulait dire: "irresponsable"......)  qui est ouvert à tous même aux chiens errants qui attaquent les propriétaires..... N'hésitez pas, Osez pénétrer dans les escaliers et les couloirs de la résidence OPALINE ou NAUTIL au hasard (pas de souci les digicodes ne marchent pas...) et vous constaterez par vous-même les qualités de finition des murs et des plafonds.............attention toutefois de ne pas glisser sur une flaque d'eau quand même.

Eh non chers amis expat, AZURI ne rit plus du tout !!!!  J'ai lus un article il y a 2 mois dans le journal "Le Mauricien.com" qui titrait: "AZURI, Comment passer du rêve au cauchemar"............Moi j'ajouterais: "Quel gâchis"......

PS. Pour le combat en justice.................... c'est comme partout..................armez-vous de courage, de patience mais aussi de beaucoup d'argent car un procès cela coûte cher et ça........le promoteur le sait bien !

Pourquoi tant de malfacons dans les constructions ?
C'est simple , il n'y a pas de formation des ouvriers qui ont à 90% "appris le métier sur le tas " , utiliser par "les promoteurs" à moindre frais pour faire plus de bénéfices encore .

+1
Tout en sachant que cette main d'oeuvre est étrangère et payé à bas coup ( chinois, indiens, bangladesh...)
Autre souci, c'est la pression sur les délais de livraison,
du coup, la finition peut être baclée...

Quand je pense à la remarque sur le sujet des personnes sur ce blog:
"C'est ce qui s'appelle un flop retentissant !!!!"
ou
"je vous laisse donc à vos problèmes"
Les paroles se délient, le sujet se réveille!!
Comme je l'avais prévu, le sujet est chaud.
Oui nous sommes nombreux à souffrir des ESCROS sur cette ile.
Il est insupportable de constater que la BOI ne fait pas grand chose pour stopper de tels agissements et oui ce commentaire est relayé dans le monde politique "ambassade & Co".
Dès mon départ de ce pays, je promets de ne pas en rester là!!!
Avis à tous les gens qui censurent, mentent et manipulent à tout va.
Le retour de baton fera manger la poussière aux acteurs de cette grosse arnaque MAURICIENNE!!
Ici nous avons dépassé le CAP, c'est TROP...
A ceux qui seront lire le code que je ne peux communiquer (car les menaces pleuvent) comprendront!!!

J'invite ceux et celles qui m'écrivent directement pour exposer leurs difficultés à exposer à tous ce qu'ils vivent malgré les censeurs qui parcourent ce blog.
Il y a en effet des personnes qui ont peur de dire ce qu'ils vivent par peur de représailles.
Je peux vous dire que seuls ceux qui se sont battus avancent!

De retour après un séjour en France pour me changer les idées.......je reprends le fil de cette discussion qui concerne tous les amoureux de l’île Maurice et surtout ceux qui comme nous on rêvés de venir y passer une retraite "paisible"........
Un journaliste du journal le Mauricien.com a je pense bien décrit la situation: Achetez a Azuri et passer du rêve au cauchemar"......

Dans l'optique d'un tel achat à l'étranger il est évident que la prudence est de mise !  Avec plusieurs de mes amis nous avions déjà investis dans plusieurs pays et en choisissant Maurice comme destination "finale" nous ne pensions pas prendre une telle claque !!!! 
Historique: Après avoir rencontré les autorités du B.O.I. plusieurs fois, après avoir pris consultations auprès des notaires et avocats pour connaître la moralité et surtout la solvabilité de certains promoteurs qui n'hésitent à arrêter la construction avant la fin et qui sont partis avec la"caisse"......après 2 ans de recherche nous avons choisis le promoteur qui nous semblait le plus solide "financièrement" et dont le nom est très connu à Maurice mais malgré toute cette prudence et les "garanties" promises (Banques, GFA, Garantie décennale, bureau d'architecte de renom.........) au fur et à mesure de la construction nous nous sommes aperçus que certains équipements de qualité fabriqués en Europe avaient été changé par d'autres venant de Chine et on peut même dire que la quasi totalité des matériaux dont la qualité laisse vraiment à désirer venaient de ce pays (Inox qui rouille au bout 3 mois,  éviers, lavabos, robinetterie très bas de gamme, carrelage poreux qui se fend ou se brise dès la première année.........) et je ne parle pas des très nombreux carreaux qui se sont décollés au bout de 3 mois sur notre terrasse ou qui ont été posés dans l'appartement d'une façon anarchique par des ouvriers non qualifiés et probablement sous-payés par le constructeur...........
Sur Azuri certains appartements Penthouse font plus de 500 m² de surface avec des terrasses de 200 m² face au lagon alors je vous laisse imaginer le désastre !!! 
D'après mes informations certains propriétaires souhaitent revendre; Il y a peut être des affaires à faire !!!!!!
Autre promesse non tenue: Le promoteur avait écrit que "bien entendu" AZURI étant un programme de HAUT STANDING classé 5 étoiles........les résidences IRS seraient équipées de Générateur de secours (cela est une évidence sur l'île) ..........aujourd'hui je ne vous pas le nombre de Kgs de nourriture que nous avons été obligés de jeter à la poubelle à cause des coupures d'électricité car "bien entendu" nous attendons toujours l'installation des fameux générateurs !!!     

Sur ce blog je constate que certains intervenants (architectes, maître d'oeuvre.......) se sont exprimés et disent aux futurs acheteurs: "Ne vous inquiétez pas, à Maurice c'est comme en Europe, il y a des garanties.....des sociétés de contrôle........des Quality Surveyors...... des GFA (Garanties de futur achèvement) ........des garanties décennales.............et je serais tenté de rajouter, il y a aussi des avocats dont les honoraires sont hors de prix même pour nous et des tribunaux qui comme "chez nous en Europe" sont débordés !!!!
Ces personnes (architectes, maître d'oeuvre, avocats......) disent aux propriétaires en difficultés: "Ne vous inquiétez pas, votre dossier est solide......nous allons faire condamner ce promoteur indélicat"........et bien entendu, lors du premier R.V. ont vous demande de verser un PREMIER acompte qui peut varier de 40.000 à 400.000 Rupees...................mais ces personnes bien intentionnées "oublient" souvent de vous préciser que l'instruction de votre dossier peut durer de 4 à 10 ans.......(comme partout)

En ce qui nous concerne, notre dossier a été examiné par les différents avocats que l'on a rencontrés; Aux dires de ces spécialistes ce dossier "paraissait bien plus simple que tous les autres.....et donc avec une issue beaucoup plus rapide" car lors d'une expertise contradictoire en présence de 2 architectes,  le représentant du promoteur a parfaitement reconnu par écrit qu'il y avait de nombreux défauts dans notre appartement dont certains graves et, toujours par écrit, sur les conseils de SON architecte, le représentant du promoteur s'était engagé à réparer ou à changer TOUS les points litigieux dont en particulier les 32 panneaux en alu composant les 6 grandes baies vitrées s'ouvrant en accordéon face à la mer qu'il est impossible de fermer depuis le 1er jour..........
Contrairement à ce que dit le promoteur dans les journaux, j'ai aussitôt accepté PAR ECRIT l'offre de son représentant et de son architecte.
Nous pensions (bêtement) que le promoteur tiendrait cette fois sa parole et que nos ennuis ne seraient plus bientôt qu'un lointain souvenir !!!! 
Cette promesse de réparation a été faite en NOVEMBRE 2014 et JANVIER 2015.
18 mois ont passés.......non seulement AUCUN des défauts n'a été réparé mais en plus depuis plusieurs semaines nous constatons que certains points se dégradent. 

Les propriétaires ont donc décidés de faire appel à l'APAVE pour effectuer une expertise; Dés qu'elle sera en notre possession nous en communiquerons le résultat comme nous l'avons déjà fait pour l'analyse de l'eau qui a été effectué par le laboratoire du ministère de la santé le 22 SEPTEMBRE 2016. Je dois préciser que l'eau nous est délivrée par une station de traitement qui appartient au promoteur. Dans l'un de ses mails adressé aux propriétaires le syndic nous affirme que l'eau fournie par le promoteur est  "potable" mais qu'il est fortement déconseillé de la boire ??????????????   Comprenne qui pourra !!!!!

Le 2ème volet de cette mésaventure concerne justement ce syndic qui a été mis en place dès le premier jour par le promoteur: En fait cette société de syndic appartient au groupe du promoteur..........
Dès la première AG il s'est "autoproclamé" élu avec seulement 30% des voix alors que chacun sait qu'il faut plus de 50 % des voix .........
A plusieurs reprises TOUS les présidents de syndicats IRS représentants légaux des propriétaires ont contestés la gestion (en autre absence d'appels d'offre pour les prestataires) mais en plus il était impossible d'obtenir certains détails en particulier sur les comptes bancaires........Nous avons alors désignés un cabinet d'AUDIT mais là encore nous avons appris à nos dépends que nous étions des "enfants de cœur" car lorsque les inspecteurs se sont présentés au bureau du syndic pour obtenir les documents comptables ils ont été priés d'aller voir ailleurs si l'herbe était plus verte.........En fait, fin décembre 2015 nous avons informés le syndic que nous allions faire auditer ses comptes et sa gestion mais début janvier, sans que l'on soit informé, celui-ci a choisi lui-même un cabinet comptable ???? et très rapidement ce cabinet a délivré un "Audit"........ qui tient sur 2 pages............   

Avec certains propriétaires nous envisageons d'écrire un bel article un Facebook pour relater tous nos malheurs........mais pour commencer chacun d'entre vous peut déjà consulter sur le web les articles qui sont parus dans les journaux locaux: Le Mauricien.com/Azuri  ou même sur l'Express.........

Si les lecteurs de ce blog souhaitent vraiment comprendre notre désarroi j'invite les futurs investisseurs (et les autorités) à venir visiter certains appartements ou même les parties communes (entrée, couloirs, escaliers....) des résidences IRS de "HAUT STANDING" qui sont toutes construites sur le bord de mer. 

Dans un article récent qui est paru sur l'Express, j'ai pus lire que le gouvernement semble enfin prendre conscience que ce genre de programme "bâclé" peut très sérieusement nuire à la réputation de Maurice et que si personne n'intervient rapidement les investisseurs étrangers risquent de "fuir" ce beau pays si accueillant pour se diriger (avec leurs sous) vers d'autres endroits plus sûrs au niveau immobilier.......... 

Désolé d'avoir été aussi long mais ce sujet au combien important pour les futurs investisseurs mérite bien d'y consacrer un peu de temps........qu'en pensez-vous chers blogueurs ?

Nous vivons les mêmes indélicatesses, à savoir:
-tous les travaux ont du être refaits n fois (quelle chance!!) (baies vitrées, électricité, chauffe-eau solaire, chauffe-eau cuisine, réseau TV, jardin, piscine, peinture, menuiserie, ....)
-les ardoises qui tombent et continuent de tomber du toit car pas collées
-le gymnase dont le promoteur a tenté de faire l'impasse non encore livré
-la route promise toujours pas faite
-il est courant de voir des remontées d'eau dans les maisons sur lesquelles le constructeur passe simplement de la peinture
-il est courant de voir des évacuations de WC non connectés sur un regard (imaginez la scène quand vous tirez la chasse d'eau)
-le constructeur qui prend les dimensions pour se faire payer des travaux réalisés
-les intervenants qui déboulent chez vous (sans planning, sans rendez-vous) comme chez eux parce qu'ils considèrent que si même vous vivez depuis un an ou plus, c'est toujours leur chantier
-les fonds en MUR de la copro géré par le syndic qui servent à alimenter les travaux du promoteur
-les décisions sur les dépenses de copro faites unilatéralement par le promoteur sans AG et CS
-les certificats de résidence non fournis malgré les contrats RES
-aucune sécurité dans la résidence
-les voisins agressés à l'arme blanche par les locaux
La liste est longue, c'est du 5 étoiles façon Maurice!!
Le BOI est rappelé à ses obligations mais le verre ne déborde pas assez pour que ça bouge!!
Nous pouvons comprendre beaucoup de chose avec beaucoup de tolérance mais ce qui est principalement inacceptable est le mensonge et la manipulation permanente.
Magnifique expatriation !!!!!!!!!

Pour ma part très mauvaise expérience également alors que j'en suis seulement à la fase de réservation sur un projet à sotisse road... Je n’imagine même pas la suite!

En début d'année j'ai décider de m'expatrier et mon choix s'est porté sur Maurice, je me suis donc rendu sur Maurice dans l'intention d'acheter un RES (PDS) pour pouvoir demander un résident permit et visiter le pays, je tombe alors sur un projet de 19 villas qui à l'air pas mal... Le promoteur me met alors dans une confiance absolue (hé oui les promoteurs sont généralement très fort la dessus), me presente un listing (fictif) de réservations et options sur les villas avec quelques villas disponibles et me certifie qu'il à la GFA et que tout est prêt pour faire une écriture notariale pour septembre maximum et me garantie que je peux préparer mon expatriation, le promoteur a été tellement fort que je n'ai pas chercher à comprendre et j'ai envoyer le dépôt de garantie sur le compte qu'il m'a donner (notaire reconnue sur Maurice), le lendemain il me faisait signer un contrat de réservation.

plusieurs mois passent, j'ai revendu tous mes biens en Europe (maison, voiture etc...), j'ai contacter quelques fois le promoteur qui me répondais sans aucun soucis j'ai même contacter le notaire qui me répondais également sans soucis...

Nous arrivons en septembre et la... des promesses et des excuses de tout genres (complètement bidons) et je me rend compte qu'il n'a pas encore la GFA.

Début octobre je re-contacte cette fois le promoteur afin qu'il me retourne le dépôt de garantie, je vais du coup devoir demander un permis investisseur, car il n'a pas tenue ses engagements.

Et là catastrophe, plus aucun signe de vie du promoteur, ne réponds ni a mes appels, ni a mes mails, encore pire me bloque sur son téléphone, j'ai essayer de contacter le notaire par tous les moyens également sans succès! Quasiment une semaine après j'ai réussi à avoir le promoteur par l’intermédiaire de l'agence qui m'a présenter ce projet (et qui le commercialise encore), il n'est évidemment pas d'accord (comme je m'en doutais vu la réaction), pour me retourner le dépôt de garantie (plus il a de dépôts, plus vite il obtient la GFA), et je dois du coup attendre encore quelques mois que le délai legal de réservation du contrat se termine pour récupérer mon dépôt!


Je trouve ce comportement très malhonnête et je suis très déçu de ce début d'aventure dans l'achat d'un RES/PDS sur Maurice,je n'ose même pas imaginer la suite (construction, syndic etc...), si j'ai un conseil à vous donner, rien que lors de la réservation faites très attention, le promoteur est vraiment très fort pour vous mettre à l'aise (invitation au restaurant et j'en passe).

Comme le mentionne SUNSET je pense que l’idéal et de se tourner sur quelques chose d'achevé vous n'aurez pas ce type de soucis et ceux mentionnés plus hauts...

Voici ce que je disais à ce sujet en mars (réactualisé) !
Si vous achetez un bien sur l'Ile Maurice soit en RES/IRS ou un appartement (en possession d’un résidant permit) dans une résidence de plus de 2 étages à un prix local (intéressant le gouvernement à ouvert l'achat sur des terrains bord de mer), une fois toutes les formalités terminées, vous prenez possession de celui-ci et parfois (souvent !!), les «petits ou gros» ennuis peuvent arriver !

Je vais m'intéresser aux constructions en copropriété (maisons ou appartements) et non aux maisons individuelles et ce uniquement dans la région nord. Ce mémo n'a qu'un seul but : partager mon expérience.

En copropriété, il y a obligatoirement un syndic (déjà en France, c'est une profession aussi dénigrée que les garagistes et je pense perso que c'est pire) désigné par le promoteur (et là la connivence s'installe) ou l’assemblée des copropriétaires (pas au début) et le choix de ce dernier n'est pas sans conséquence sur l'entretien de la copropriété (qui vieillit plus vite ici puisque sur une ile), mais surtout sur le suivi de garanties et des réparations éventuelles (1an après la finition pour la première garantie) et puis surtout sur le montant de vos charges. Certains de ces syndics ont une bonne expérience car ils gèrent déjà des copropriétés semblables et par exemple avec 2Tribes le complexe AO est extrêmement bien géré et les réparations de durent pas et sont rondement menées.
Il vous appartient toutefois  de vous renseigner sur la durée des contrats en cours et la quantité de lots qu'ils gèrent. Combien ont-ils perdu de résidence (très important), les raisons de cette perte et vous est-il possible de contacter des copropriétaires des résidences gérées (gagnées ou perdues) ? Bon ce n'est pas facile j'en conviens. Mais souvent c'est le manque de personnel et son manque de formation qui sont cause des déconvenues.
Ensuite, ici comme ailleurs, lorsqu'on vous annonce une date de livraison ajoutez 6 mois voire 1 an. Je connais quelques propriétaires qui attendent depuis plus de 8 mois la livraison de leur appartement...  Avez-vous inséré une clause de remboursement des loyers ?

Puis, pour certains, après avoir profité pleinement de votre achat et ceci pendant plusieurs semaines/mois, vous désirez mettre votre appartement/maison en location pour avoir un juste retour sur investissement. Vous allez tout entendre surtout de la part des agences !

Il y a pléthore d'agences à Grand Baie et je m'interroge : sont-elles toutes aussi professionnelles les unes que les autres ?
Constat, certaines ont la fâcheuse habitude de recopier les annonces de leurs concurrents sans avoir de mandat et montrent les biens qu’ils n'ont pas en carnet. Lorsque vous les appelez, ils vous répondent que le bien est déjà loué, ce qui est parfaitement faux, je l’ai testé… Parfois même ce bien est en exclusivité dans une autre agence.
D'autres agences, vont vous faire miroiter des prix de location extraordinaires, je vous en dirais plus un peu plus loin. Enfin, d'autres nouvellement arrivées et au renom international (…), n'offrent que l’image mais ont oublié l’ADN de la Sté mère. En fait, je me demande comment toutes ces agences gagnent de l'argent alors que 75% des complexes RES/IRS sont vides ! Promenez-vous du nord au sud pour visiter ces complexes réservés aux étrangers et vous verrez des maisons vides près des golfes, certaines en mauvais états, des appartements vides ou remplis uniquement en décembre/janvier. Alors, avant de donner votre bien à n'importe qui, et d'écouter tous ces faiseurs d'offres mirifiques faites le tour, regardez les annonces et exigez que l'agence retenue vous communique le résultat de son travail sur un an (nombre de lots loués, les prix, la durée de location, etc.)....
Mais surtout faites attention aux conditions que certaines vous font et qui vous aliènent même si elle ne loue qu'une semaine dans l'année... J'air rencontré un propriétaire sud africain qui le pauvre n'avait même pas le droit de louer lui-même et ceci pour 20% de commission plus la TVA a ajouter et à retirer de son retour sur investissement... L'agence est connu en Europe ou aux E.U avec des contrats plus respectueux qu'ici !!! Beaucoup de propriétaires locaux préfèrent louer par eux-mêmes. Autre paradigme, vous achetez à un promoteur qui vous oblige de passer par lui pour les locations et facturations et qui vous prends non seulement la commission au passage mais aussi les frais d'entretiens, de ménage, de nettoyage piscine, jardin etc...... Je ne me prononcerais pas sur ce style de deal mais qui semble extrêmement bien réussir à ces agences (les mêmes que citées plus haut). Lorsqu'on gagne sans louer, il faut se poser la question : qui gagne ?
Enfin, ce n’est pas la devanture refaite à neuf qui fait le professionnel…

Si vous cherchez à louer, le parcours n'est pas simple non plus. Le style de location va de la maison ou appartement "poutou" (dénomination locale pour dire bas de gamme) à la résidence dite luxe. Il vous appartient en fonction de votre budget de faire votre choix. Mais attention, les prix sont le corollaire d’un environnement plaisant ou bien dépourvu de charme et souvent bruyant.

Des amis retraités logent dans un appartement à 400€/mois aux abords de Grand Baie. Je n’aime pas, mais c’est leur choix qui va de pair avec le portefeuille et d'autres dans une résidence RES à 100 000Mur/mois mais dans un appartement de plus de 300 m2 avec piscine sur la terrasse à côté de la plage (hors TVA puisqu'ils restent plus de 3 mois et 1 jour - les agences ne vous signalent pas toujours cette possibilité.... Pourquoi ?), résidence gardée et très bien entretenu.

Donc, il y en a pour tous les goûts. Mais l’environnement est à prendre en compte lors de la location. Etes-vous dans un quartier ou les chiens font la loi dès la tombée de la nuit ? Etes-vous bien protégés des vols (nombreux ici) comme par exemple des grilles aux fenêtres si le complexe n’est pas gardé ? (Dans certaines résidences, il y a même des barbelés…). Est-ce un quartier sympa, avec des commerçants à proximité, pouvez-vous vous promener à pieds, etc. Alors, suivant le temps que vous allez passer ici, mettre 100 à 300€ de plus, si vous le pouvez, peut vous permettre de jouir plus tranquillement de votre séjour.

Malheureusement les agences (pas toutes évidemment, évitons de jeter l'eau du bain avec le bébé) ne gèrent pas votre bien comme vous le souhaitez et comme elles le devraient.

J'ai failli acheter dans un complexe en construction toujours pas terminé alors qu'il devait l'être il y a plus de 7 mois - ouf, comme j'ai bien fait. J'ai stoppé mon achat chez le notaire. Le complexe n'est pas du tout cause car il promet d’être sympathique (j'en doute en voyant la densité des constructions) mais il est bien situé. Et ce n’est ni le commercialisateur dont le nom fut décrié à tort sur ce blog qui est à l’origine de cette annulation (D'ailleurs, mon appartement fut revendu 2 semaines plus tard avec une plus-value de 50 000€ pour le promoteur.)

Non, c’est une analyse (personnelle) sur le poids de la construction immobilière dans le nord qui m’a incité à annuler. Plus de 1200 logements sont en construction ou à peine terminés dans la région de GB et le plus grand programme s'appelle MonChoisy avec Palm Golding. Imaginez avec tout ce qui est déjà construit depuis 5 ans, comment sera l'Ile Maurice en générale et cette région en particulier dans 5 ans ? Et cela va continuer puisque de nombreux projets sont en cours de construction à travers toute l’île. C'est énorme sur une région aussi petite et dense. L'environnement s'en trouvera changé pour toujours peut-être en bien ou peut-être pas. Doit-on s'attendre à une bulle immobilière, à vous de juger. Encore une fois, je ne crois pas détenir la vérité et chacun voit midi à sa porte. Je suis sûr que plus d’un m’expliquera mon erreur.

Aujourd'hui, il faut savoir, si vous ne le savez déjà, qu’il sera difficile de louer voire revendre votre bien dans le futur. En effet, un grand nombre de constructions en cours dans cette région va être défavorable à ces transactions par la concurrence très forte qui se profile (c’est le même cas dans l’Ouest). Trop d’offres tuent l’offre. A ceux qui souhaiteraient investir à Maurice, il est conseillé de bien réfléchir à ce que vous recherchez car l’offre résidentielle est abondante. « L’idéal serait de venir quelques semaines/mois et de séjourner dans les différentes parties de l’île pour vous faire une idée ». Attention aux constructions dans un coin complètement isolé ou rien n'est prévu pour y vivre correctement.

Si vous visitez les complexes terminés depuis quelques années et offerts à la location, vous allez vous apercevoir qu'ils sont en partie vides comme je le dis plus haut. En cause et en premier lieu les prix proposés (100 à 150 000 Mur, il y a des proprios qui rèvent !!!) et parfois la qualité de certains bâtiments. Bien sûr on vous dira que si vous étiez venus la semaine dernière, tout était loué... Mais comment les gestionnaires s’en sortent-ils, par les charges ? Si ce n’est pas le cas, pourquoi continuer à proposer des prix à faire fuir la clientèle des mid term et laisser les logements vides ? Les cycles de locations à Maurice ne varient pas, pour les touristes court terme; noël (1 semaine à 10jours), le nouvel an (1 semaine à 10jours), février (1 semaine à 10jours), Pâques (1 semaine à 10jours) et il est vrai qu'octobre fonctionne bien aussi. Ces touristes vont majoritairement dans les hôtels qui font des prix très attractifs maintenant car l'offre est aussi importante en 4 & 5* et quelques uns dans les résidences meublées. Ils paient cher la location pendant ces périodes et pour une semaine, alors, ils vont  l'occuper en nombre le logement pour partager les frais. Le résultat, peut surprendre après la semaine passée dans votre bien.

Il existe pourtant, pour vous, deux clients intéressants et exigeants. Celui qui vient passer entre 3 et 6 mois par an dans l’Ile, et qui fait partie de la catégorie des seniors à fort pouvoir d’achat. Un Français sur quatre sera âgé de plus de 60 ans en 2020. Il a un pouvoir d'achat élevé et un comportement plus que raisonnable et tranquille pour votre demeure. Puis, celui qui vient ici en famille et qui va s’installer sur du long terme avec un permit de travail. Il occupe également votre demeure comme la sienne et fait parfois des modifications et/ou il entretient correctement  votre bien.
Ces 2 types de locataires sont traités différemment par les agences. Les seconds (long terme) sont accueillis a bras ouverts par les agences car même si le loyer est baissé d’environ 40%, ils apportent une certaines stabilité dans le temps. Seulement vous ne bénéficiez plus de votre appartement que vous avez acheté pour venir quelques semaines par an.

Pour le premier type de locataire, les plus de 60 ans, les agences mésestiment cette catégorie de personnes. Rien n’est fait elle, pour les fidéliser, ni même pour les intéresser à venir passer plus de temps à Maurice et ceci contrairement au Portugal.
Pourtant, ils sont vecteurs de ressources pour l’économie locale. Pensez, ils louent des voitures, se logent, achètent localement de la nourriture, des vêtements, des cadeaux, visitent, vont au restaurant, côtoient des Mauriciens avec beaucoup de bonheur, bref ils dépensent au bénéfice de l'économie de l’Ile Maurice. D’ailleurs un complexe pour ces clients va se construire à Mont Choisy et donc des organismes privés déjà installés en France s’intéressent au bien être de ces résidents étrangers de plus de 55 ans… Même expat.com n'a pas pensé à ces nouveaux migrants pour leur offrir d'autres services.

Alors si vous acceptez de louer à des touristes de passage sachez que d’ici 4 à 5 ans votre package ameublement sera à changer en partie ou tout au moins à rénover totalement. J’ai vécu ce phénomène dans 6 résidences différentes. D’une année sur l’autre, les dégradations, tâches, meubles abimés étaient récurrents. L’agence se devait de faire du remplissage pendant les périodes touristiques (pour elle avant tout) et je ne crois pas que le propriétaire (Sud Africain ou Français) était informé de l’état de son bien après le départ des ces locataires peu scrupuleux. Pourtant l’agence à laquelle je pense et qui est  connue dans le monde entier ignore le service client ici. Et que penser des locations non déclarées....Aucun état des lieux à l’entrée et à la sortie. Juste une constatation une fois que le client est parti. Des prestations déplorables et un personnel qui est à la limite avec ses clients. J’ai vu et constaté comment se détériore un bien sous la gestion de ce style d'agence ! Dans d’autres résidences construites il y a à peine 4 ans, c’est presque la désolation due à une construction plus que moyenne. N'éternuez pas dans votre logement car le voisin du l'appartement d'à coté vous proposera un klenex. Pourtant en pensant à l’une d’elle, située dans un cadre fabuleux, elle est souvent vide en cause une isolation interne désastreuse et pourtant construite par un promoteur archi connu. Si votre voisin du dessus tire les rideaux vous pensez que c’est chez vous et imaginez le reste pour les toilettes ou salle de bains…

Les prix me font sourire lorsque je vais sur Internet rechercher une résidence un peu luxueuse (je sais, chacun à une notion différente du luxe. Certains propriétaires sur la Cote d’Azur n’hésitent pas à mettre « luxe » un studio de 27 m2 habillé par Emmaüs). Je viens 2 fois de 75 à 92 jours à chaque fois et m’applique à mettre mes dates et que vois-je, des prix  stupides de 12 000 à 57 000 euros pour un mois !!

Folie et évidemment personne dans les locations. Si vous arrivez à voir le propriétaire, il continue d’espérer ou bien il comprend qu’à 1500/2000€/mois pour un appartement vraiment luxueux il va le louer. Sinon, il regardera le temps passer et bien sûr acceptera les touristes de court terme avec le lot de dégradations qui peuvent arriver. Encore une fois, je ne juge pas et chacun voit midi à sa porte.

Bref, si vous êtes propriétaires fidélisez ceux qui peuvent vous louer soit en long terme soit en mid term (le futur) et n’espérez pas au-delà du raisonnable. Pour ceux qui cherchent à louer, essayez de traiter si possible avec le propriétaire en directe en offrant  des garanties bancaires qui lui permettront d’être rassuré. Pardon d'avoir été si long.

Je suis preneur, mais pas sur ce forum!

Attention, ça glisse car la politique n'est pas loin!!

AMO

Modéré par Bhavna le mois dernier
Raison : Veuillez échanger avec la personne concernée en privé svp
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