Prix immobilier à Tana

Bonjour à tous,

Je regarde les prix des locations à Tana et je trouve ces prix exorbitants !!!

Compte tenu du prix de la construction locale, je suis assez effaré !

C'est normal?

J'imagine le prix des loyers en relation avec le montant des salaires des expats censés les louer... sachant que c'est souvent l'entreprise ou l'ONG qui les prennent en charge...

Alors si le rendement locatif est si affolant
Je vous conseille  d investir.
Et  vous nous ferez vos conclusions dans quelques années

Le Lemurien,

Quand je vois des baraques pourries louées à 1500/2000€, désolé mais oui je crois qu'il y en a qui se gavent sur le dos des expats car clairement il ne doit pas y avoir beaucoup de Malgaches capable de payer ça.

Le coût de la construction est faible et avoir des coûts de location similaires à la France... c'est un peu l'arnaqué non?

Lys tu as raison, ils en profitent parce que c'est des boites qui payent.

Mais trouver une belle maison à prix raisonnable, impossible...

Oui, le fait qu'un tiers ( une société, une ONG ) paye incite au gaspillage : mais la question des loyers est un problème général à l'Afrique, ils sont 2 fois plus élevé à Nairobi.

La question de la sécurité a à mon avis une incidence plus importante sur les loyers que le tiers-payant : un tout petit nombre de quartiers et de biens correspondent à la clientèle occidentale, et cette rareté fait le prix ( vous avez le pendant en Europe avec les "vue mer", avec des prix totalement déconnectés du coût de construction ).

Claudio34 :

Quand je vois des baraques pourries louées à 1500/2000€, désolé mais oui je crois qu'il y en a qui se gavent sur le dos des expats car clairement il ne doit pas y avoir beaucoup de Malgaches capable de payer ça.

Le coût de la construction est faible et avoir des coûts de location similaires à la France... c'est un peu l'arnaqué non?

"goufy54" a, je crois, pleinement raison.

Vous semblez méconnaître le contexte général de l'expatriation en AFRIQUE - et même dans certains pays d'ASIE -.

Les biens - maisons, appartements - présentant des caractéristiques "standards européens" - qualité de la construction, espace et confort des volumes, plus de 1.000 mètres de terrain, quartier et environnement sécurisés, ..... - sont rares et ..... se payent.

Donc, contrairement à ce que dit Le Lemurien, c'est rentable? Non?

Claudio34 :

Le coût de la construction est faible et avoir des coûts de location similaires à la France... c'est un peu l'arnaqué non?

Certes, pour celui qui construit "à la gasy".

Si vous souhaitez, en revanche, construire selon des "standards européens", avec des matériaux et équipements de bonne facture, la différence en terme de coût de la construction n'est pas aussi importante que vous semblez le penser.

Ok, bon. ...

Claudio34 :

Le Lemurien,

Quand je vois des baraques pourries louées à 1500/2000€

Dans ce cas la, elle ne se louera pas.

Ce n'est pas parce qu'un Malgache rêve de fortune qu'il va trouver le pigeon.

Des expats y en a de moins en moins vu l'état du pays. Et des apparts et maisons vides "de standing" de plus en plus (vase communicant).

Mais la mentalité du coin n'est pas "moins de demande donc je baisse le prix" mais "mon voisin a loué à tant alors je veux la même chose quitte à le laisser vide et pourrir et perdre de l'argent"

Oui... un peu grave quand même...

Crusaders :
Claudio34 :

Le coût de la construction est faible et avoir des coûts de location similaires à la France... c'est un peu l'arnaqué non?

Certes, pour celui qui construit "à la gasy".

Si vous souhaitez, en revanche, construire selon des "standards européens", avec des matériaux et équipements de bonne facture, la différence en terme de coût de la construction n'est pas aussi importante que vous semblez le penser.

Bonjour rapport locatif construction gasy bois sur un terrain de 200 m²  une "maison " bois sous tôle 1p en rc 1 a l'étage +balcon S² total 25m² jirama eau a la pompe 120 000ar/mois + 2 autres sur le même terrain  chacune 2 pièces en rc  80 000 ar chacune wc douche commune  pour un (e) malagasy qui loue le rapport est bon .
Par contre louer a une ONG ou a des expat les  norme de sécurité et de confort ne sont pas les mêmes donc  les prix aussi

Je ne suis pas encore à Mada donc j'essaye de comprendre comment fonctionnent les choses, je m'informe.

J'y ai une boite mais suis confronté au problème des commerciaux qui ne travaillent pas... En fait je me dis qu'ils n'ont pas besoin d'argent puisqu'ils ne travaillent pas !

je dois venir habiter Mada, je ne sais pas encore où, Tana, que je connais, Diego, Fort Dauphin... à voir.

Claudio34 :

J'y ai une boite mais suis confronté au problème des commerciaux qui ne travaillent pas... En fait je me dis qu'ils n'ont pas besoin d'argent puisqu'ils ne travaillent pas !

Gérer une entreprise "à distance" a toujours été "très compliqué".

Et à MADAGASCAR plus qu'ailleurs, je crois.

j'ai qq'un sur place qui s'en occupe mais ce n'est effectivement pas pareil...

Petite question également à ceux qui connaissent :

- Les étrangers ne peuvent pas acheter en pleine propriété mais principalement par des banaux emphytéotiques de 99 ans je crois. Dans ce cas là, en achetant un terrain et en faisant construire, peut on vendre librement ensuite au bout de .. 15 ans par exemple?

Merci

Claudio34 :

Petite question également à ceux qui connaissent :

- Les étrangers ne peuvent pas acheter en pleine propriété mais principalement par des banaux emphytéotiques de 99 ans je crois. Dans ce cas là, en achetant un terrain et en faisant construire, peut on vendre librement ensuite au bout de .. 15 ans par exemple?

Merci

Bien sûr.

Ceci étant, c'est la nationalité de l'acheteur qui déterminera les "conditions de propriété".

S'il est malgache, il pourra acquérir votre bien "en pleine propriété".

Sinon, on restera dans le cadre d'un bail emphytéotique.

Merci Crusaders pour ta réponse.

En sommes, si l'on revend ensuite, quelle est la problématique du bail emphytéotique?

Désolé, je suis novice...

Il faut savoir qu il y a de moins en moins de baux de 99 ans mais souvent de 30 à 40 ans. Si tu vends à un vahaza tu ne peux vendre que le nombre d année restant sur ton bail.

Ah ok !

Merci, je ne savais pas ça ! Et on peut vendre à un Malgache?

Claudio34 :

Ah ok !

Merci, je ne savais pas ça ! Et on peut vendre à un Malgache?

Bien sûr qu'on peut le vendre à un malgache, s'il a de l'argent pour l'acheter, mais si je serais vous, je le vendrai aux étrangers.

Ok Mia, merci. En fait c'est avec l'histoire du bail emphytéotique que je ne savais pas !

Claudio34 :

Ok Mia, merci. En fait c'est avec l'histoire du bail emphytéotique que je ne savais pas !

Alors là je ne sais pas trop! désolé.

Ah !!! Ben faut tout lire ! ;) ;)

Claudio34 :

Ok Mia, merci. En fait c'est avec l'histoire du bail emphytéotique que je ne savais pas !

Je pense qu'il faut que vous envisagiez plutôt un bail emphytéotique qu'un achat pur par le biais d'un conjoint ou un collaborateur local...
35,45 ou 99 ans... vous en aurez bien assez pour vos projets, non ?

Personnellement, j'ai racheté un bail emphytéotique de 99 ans (moins 7 ans)... donc 92 ans pour en jouir... ce qui me suffit amplement... et à ma fille très certainement si cela lui dit plus tard...
Le terrain est titré et borné et le fait qu'il n'y ai pas eu de problèmes pendant les 7 premières années m'a plutôt rassuré... J'ai même hérité du permis de construire du précédent propriétaire !

Je trouve plutôt bien ce système... en France on aurait du depuis longtemps faire de même à mon avis... ce qui aurait permis de préserver notre patrimoine terrien et quelques pièces magnifiques de notre architecture historique...

Le bail emphytéotique n'a aucun rapport avec la protection du patrimoine : c'est une technique juridique d'acquisition, comme le viager. La protection du patrimoine dépend d'inscription d'un bâtiment dans un PLU ou à l'inventaire des Monuments Historiques.

Pour info, il n'existe aucune protection de ce type à Mada, et s'il faut émettre des critiques, c'est à Mada et non en France ( cf un site comme Analalava qui est en train de s'effondrer ).

Merci Lys,

C'est bien d'avoir un exemple précis, cela permet de se projeter, de comprendre mieux.

Sur Diego, j'ai vu qu'il est assez compliqué de trouver des terrains de 1000 à 5000 m2, à chaque fois je vois des hectares et des hectares...

lord2laze :

Mais la mentalité du coin n'est pas "moins de demande donc je baisse le prix" mais "mon voisin a loué à tant alors je veux la même chose quitte à le laisser vide et pourrir et perdre de l'argent"

C'est pas la mentalité du coin, c'est la mentalité de tous les propriétaires qui raisonnent comme cela quitte à ne jamais louer leur bien! J'ai jamais compris ça...
Idem pour ceux qui vendent! Ils en veulent 200 000 par exemple pas une seule visite mais ils s'accrochent à leur prix dont ils sont sûrs que c'est le bon! En espérant trouver un pigeon!
La propriété rend les gens c.ons, persuadés d'avoir le bien le plus remarquable!

C est vrai
Un propriétaire a mada ne veut rien dépenser pour entretenir son bien.
Il considère que c est au locataire de tout payer.
De plus comme expliqué plus haut ils préfèrent avoir un bien vide plutôt que de baisser le prix.
Drôle de calcul de rentabilité.

La connerie n'a pas de frontière !

Et je pense que les agences ne font rien contre ça....

babakool :
lord2laze :

Mais la mentalité du coin n'est pas "moins de demande donc je baisse le prix" mais "mon voisin a loué à tant alors je veux la même chose quitte à le laisser vide et pourrir et perdre de l'argent"

C'est pas la mentalité du coin, c'est la mentalité de tous les propriétaires qui raisonnent comme cela quitte à ne jamais louer leur bien! J'ai jamais compris ça...
Idem pour ceux qui vendent! Ils en veulent 200 000 par exemple pas une seule visite mais ils s'accrochent à leur prix dont ils sont sûrs que c'est le bon! En espérant trouver un pigeon!
La propriété rend les gens c.ons, persuadés d'avoir le bien le plus remarquable!

La différence, c'est que quelqu'un qui a plusieurs biens immobiliers à louer devient un investisseur, un bailleur, et il devrait avoir une autre mentalité qu'un particulier qui refuse de perdre de l'argent parc qu'on lui a dit qu'on était jamais perdant avec l'immobilier?.

Claudio34 :

Merci Lys,

C'est bien d'avoir un exemple précis, cela permet de se projeter, de comprendre mieux.

Sur Diego, j'ai vu qu'il est assez compliqué de trouver des terrains de 1000 à 5000 m2, à chaque fois je vois des hectares et des hectares...

Qui peut le plus, peut le moins, je crois !!!!!

Euh oui mais pas le même prix !!

et des hectares... faut entretenir...

Claudio34 :

Euh oui mais pas le même prix !!

et des hectares... faut entretenir...

Bah, quelques têtes de bétail et le tour est joué.

Bon, c'est vrai, après il faudra un gardien pour surveiller le bétail !!!!!

ah ah ah  oui bon...

En terme de prix, 1000 à 5000 m2 me suffiraient amplement...

Claudio34 :

ah ah ah  oui bon...

En terme de prix, 1000 à 5000 m2 me suffiraient amplement...

Je pense que ces terrains se trouvent... mais il est raisonnable d'attendre d'être sur place.... louer en attendant, visiter, voir les prix, prendre le temps... vous faire connaître... surtout ne jamais se précipiter... et les propositions viendront d'elles-mêmes...
Quelle est la destination de votre futur terrain... pour y créer votre entreprise, votre maison d'habitation ? Les deux ?
Ensuite il faut réfléchir aux parcours, aux inconvénients de l'isolement, à ceux du centre ville... aux contraintes de la Jirama, de l'eau... aux embouteillages (pour Tana par exemple)..
Et puis, aimerez vous vivre ici en permanence ? Cela vaut il le coup d'investir ?
Vraiment, attendez...

goufy54 :

Le bail emphytéotique n'a aucun rapport avec la protection du patrimoine : c'est une technique juridique d'acquisition, comme le viager. La protection du patrimoine dépend d'inscription d'un bâtiment dans un PLU ou à l'inventaire des Monuments Historiques.

Pour info, il n'existe aucune protection de ce type à Mada, et s'il faut émettre des critiques, c'est à Mada et non en France ( cf un site comme Analalava qui est en train de s'effondrer ).

Vous avez raison...
En fait, je pensais à quelques pièces magnifiques de notre patrimoine redécorées avec un goût très sûr par des investisseurs étrangers... mais en effet, le bail emphytéotique n'a rien à voir avec l'habitat... et tout n'est pas forcément inscrit au MH...
Méa culpa

Claudio34 :

Euh oui mais pas le même prix !!

et des hectares... faut entretenir...

Mais vous voulez construire à Tana ou Diégo ? Finalement ?
Les deux peut être !
A Diégo, je connais des terrains à vendre qui font entre 1000 et 5000 m2... on m'en propose régulièrement... par contre les prix parfois sont délirants d'où l'intérêt de ne pas se presser... Ici tout est à vendre de toutes les façons (sauf mon terrain à moi... quoique.... ;)  :lol: )

"C est vrai
Un propriétaire a mada ne veut rien dépenser pour entretenir son bien.
Il considère que c est au locataire de tout payer.
De plus comme expliqué plus haut ils préfèrent avoir un bien vide plutôt que de baisser le prix.
Drôle de calcul de rentabilité"


Le problème de la surestimation est universel : il est aggravé à Mada par l'absence de référent ( réseau insuffisant d'agences et de notaires ). Pour info, j'ai 25 ans de pratique immobilière en France, et les problèmes rencontrés sont souvent les mêmes.

Le marché est plus dynamique en Europe pour 2 raisons :
- les proprios subissent une fiscalité très lourde, qui les empêche d'être attentistes;
- beaucoup de biens sont acquis avec un financement, ce qui réduit aussi l'attentisme.

Bien sûr Lys ! C'est évident. Je ne vais pas me précipiter. Les embouteillages de Tana, je connais...

Je passerai d'ailleurs au 2 roues parce que sinon c'est l'enfer.

Le terrain sera pour ma résidence principale et pour louer ensuite.

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