Depot de garantie pour achat d'une maison ?

bonjour,
sur le site vous avez une page immobilier qui traite l'ensemble des questions peu etre vous y trouverez la réponse.
quoi qu'il en soit pour etre passé par la si vous versez cet argent vous ne pourrez plus vous rétracter au risque de perdre cette somme,en fait l'agent s'assure de pouvoir se payer au vu de votre situation soit il se satisfait des 3000€ pour le compromis soit il devra attendre la vente de votre maison.

Quelles étapes doit-on suivre pour devenir propriétaire ? Comment se déroule le processus d'achat ? Quels sont les pièges à éviter ? Doit-on être accompagné par un avocat ? Vous trouverez toutes les réponses dans cet article.
Préambule

Les démarches seront légèrement différentes, selon que vous passez par une agence immobilière ou non.

    Si vous souhaitez faire affaire directement avec le propriétaire : je vous conseille grandement de vous adjoindre les services d'un avocat Valencien francophone, spécialisé en droit immobilier. Celui-ci fera les vérifications nécessaires et indispensables pour que vous ne soyez pas lésé. Les honoraires sont d'environ 2% + IVA du prix de vente.
    Si vous souhaitez passer par une agence immobilière : C'est l'agence qui se charge de faire les vérifications nécessaires et indispensables. Elles travaillent souvent en partenariat avec des cabinets d'avocats, si besoin. Vous n'avez donc pas besoin d'être accompagné d'un avocat. Les honoraires varient entre 2% et 5% + IVA (parfois bien plus en zone rurale). A Valence, il est de coutume que les deux parties s'acquittent des honoraires (par exemple 3% + IVA  pour le vendeur et 3% + IVA pour l'acheteur).

La réservation

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous vous êtes mis d'accord sur le prix avec le propriétaire, il est alors important de « bloquer » le bien. Il s'agit d'établir un contrat privé entre l'acheteur et le vendeur, dont le but est de réserver le bien moyennant une somme d'argent. A partir de la signature de ce contrat, le bien doit être retiré du marché et le prix convenu ne peut plus changer.

En règle générale, l'acompte oscille entre 5 et 10% du compromis de vente.

Ce contrat privé doit mentionner : le prix convenu, le montant de l'acompte, la somme restant à payer, la date limite pour la signature de l'Escritura (enregistrement officiel), une description du bien (et les éventuelles saisies, dettes, registre de propriété), les coordonnées des deux parties.

Une fois ce document rédigé et signé, il prend effet dès le versement de l'acompte, en générale par un chèque de banque certifié.

A partir de là, si l'acquéreur ne respecte pas ses engagements, il perdra l'acompte versé. Si c'est le vendeur qui ne respecte pas ses engagements, il devra dédommager l'acquéreur du double du montant de l'acompte.
Vérifications

Selon la situation, votre avocat ou l'agence doivent faire certaines vérifications avant de poursuivre le processus d'achat.

    Vérification des charges et titularité au registre de la propriété (vérification contenu nota simple) et cadastre : Ceci permet de s'assurer qu'il n'y ait aucun emprunt, dette, servitude, connaitre l'identité du propriétaire actuel, vérifier la superficie du terrain et du bien.
    Vérification des licences urbanistiques et éventuelles restrictions de jouissance (obtention cédula urbanística le cas échéant)
    Vérification paiement du précompte (IBI), connections eau et électricité (le cas échéant) : L'IBI est l'impôt local annuel en Espagne.
    Suivi certificat énergétique (le cas échéant).
    Vérification des titres de propriété et des charges éventuelles de copropriété, obtention des certificats nécessaires le cas échéant : Afin de s'assurer qu'il n'y ait aucune dette du propriétaire.
    Vérification des actes authentiques d'achat et de vente.
    Assistance lors de la signature chez le Notaire et/ou représentation du client lors de l'acte.
    Suivi formalités paiement des impôts, retenues non-résidents, inscription au registre de la propriété.

http://www.expat-valencia.com/acheter-i … e-espagne/

Merci pour cette réponse trés détaillée Sdompy. Je viens de suivre le lien et c'est trés clair.
Merci egalement à Tesseyre d'avoir pris le temps de me répondre.
Donc, si je comprends bien Sdompy, le dépôt de garantie n'est pas obligatoirement de 10 % contrairement à ce qui m'avait été dit.
Est ce un usage ou une obligation ce dépôt de garantie ?
Car en France il n'est pas obligatoire, c'est un usage.

A mon avis la question ne se pose pas.

Sans dépôt de garantie, le propriétaire refusera certainement de vendre.

C'est aussi pour lui une manière de se protéger.

@ Sandrine17 :

Moi, ce qui m'interpelle c'est la demande d'accompagner votre offre d'achat de la somme de 3 000 Euros.
Jamais entendu parler de cette façon de procéder, ça me paraît assez limite quand même.
Qu'on vous demande un versement au moment du compromis, ok, c'est un engagement par écrit entre le vendeur et vous.

Mais dans le cas d'une offre d'achat de votre part, il n'est pas normal qu'un versement vous soit demandé ou même conseillé.....quelle garantie avez-vous en échange sur cette somme ???

bonsoir, je pense que vu le marché qui n est pas euphorique, le fait de pouvoir payer cash
doit vous premettre de negocier ..le prix ou de ne pas verser les 10%
quand au 3000€, je suis d accord avec mimosa ...il ne faut pas les donner ...
j ai interroge mon banquier...chez cic iberbanco qui m a dit tres clairement de fuir les demande de liquide...

Bonsoir tout le monde,
merci pour votre intérêt et vos réponses.
Petite précision car je pense que je me suis certainement mal exprimée : personne ne m'a demandé de verser 3000 euros en liquide. Si je fais affaire et si j'envisage de  les verser ce sera par virement bancaire.
Je m'interrogeais juste sur ces 10 % d'accompte. ien sur que c'est pour rassurer vendeur. Mais tout le monde n'a pas forcément 15, 20 000 euros voir plus selon le montant du bien acheté, de disponible sur son compte.
En France les vendeurs le comprenne aisément et accepte assez facilement qu'il n'y ait pas de dépôt de garantie ou un dépôt minoré.
Donc en fait, si je comprends bien, il s'agit d'un usage (destiné à rassurer le vendeur, ok) mais nulle loi n'oblige à ce qu'il y ait ce dépôt de garantie ?

En fait, il y a 3 documents juridiques possibles et non obligatoires :

La promesse réciproque de vente/achat (Promesa recíproca de compraventa) : Cette promesse peut être bilatérale, et elle doit stipuler clairement TOUS les éléments qui figureront dans le contrat définitif. Cela donne droits aux contractants d'exiger réciproquement le respect de la promesse.

L'option d'achat : C'est une promesse unilatérale de vente (elle n'oblige que le vendeur) qui concède au futur acheteur la faculté de décider si il veut acheter, selon la date et les conditions déterminées.
   
Les Arras : On réserve la maison en versant une certaine somme. Il existe 3 variantes.

Les Arras confirmatorias: C'est un versement qui sert principalement à confirmer l'existence d'un contrat entre les parties. C'est une avance sur le prix final. Par contre, cela ne permet pas de renoncer au contrat. L'on peut donc obliger l'autre partie à respecter le contrat, et par conséquent cela ne permet pas de renoncer à ses arrhres, ni à devoir en rembourser le double.

Les Arras penales:  Cela doit être clairement indiqué dans le contrat, sinon on considèrent qu'il s'agit d'Arras Confirmatorias. On garantie l'accomplissement du contrat par le moyen de la perte des arrhes pour l'acheteur, ou l'obligation de rembourser le double pour le vendeur. Les arrhes servent de dommages et intérêts. Ce qui n'empêche pas de demander en plus l'exécution du contrat. Le vendeur peut donc obliger l'acheteur à respecter le contrat, et inversement.
   
Les Arras penitenciales: Dites de rétractation. C'est la forme la plus courante. C'est le même principe qu'en France. L'acheteur perd son versement, le vendeur rembourse le double. On se desiste du contrat, sans avoir besoin de se justifier. Et donc impossible d'en obliger l'application.

bonsoir,
je confirme sdompy

Bonjour,


A quel titre les 3000 ,€ ??  Sinon pour "ferrer" le client ??
Pour acheter, en Espagne comme en France, on rédige un contrat d'arrhes ,
Les sommes versées sont perdues par l'acquéreur si il renonce à l'achat , sauf clauses suspensives,
Refus de credit par la banque par exemple.
Si le vendeur renonce à la vente, il doit rembourser le double des arrhes perçus.
Souvent, il arrive que l'on dissocie l'achat des meubles pour réduire les frais, dits de notaire , environ 12.7% en Espagne.
Cela se pratique aussi en France.
Attention toutefois si l'on réduit ainsi le coût global il ne faut pas acheter en dessous de la valeur de taxation déterminée par l'administration espagnole pour chaque bien. sous peine de recevoir une jolie facture
Attention aussi, baisser le prix officiel d'achat vous expose en cas de revente à une taxe de plus-value, sauf à utiliser la même méthode. ou à rachetr un autre bien pour une valeur au moins équivalente .

Oui, c'est perturbant ces 3000 € avant tout arrangement...
Nous avons payer la même somme (frais d'agence)) mais une fois le compromis signé.

bonjour
je suis en train de negocier l achat d une maison pres de torrevieja (ce sera la 3eme)
les formalites d achat ont beaucoup change l an passe en oct / nov
notamment pour les règlements
le nom officieux est LAUNDRY MONEY ou comment ne plus nettoyer de l argent sale ou douteux en achetant de l immobilier
maintenant toutes les transactions devraient se faire par virement bancaire ou cheque de banque
et vous devez justifier l origine de vos fonds (attestation de votre notaire ayant fait la vente de votre bien)

concernant les 3000e, c est plus une tradition qu une regle, mais il certain que le vendeur souhaitera avoir une preuve financiere de votre engagement
avant d en arriver la, prenez VOTRE avocat (pas celui de l intermediaire faisant la vente) et il verifiera si tous les documents sont a jour ainsi que le reglement des factures (ibi, energie, syndic, etc)

n hésitez pas a contacter plusieurs avocats, la prestation peut aller du simple au double
compter environ 7 a 800e HT + iva 21% (tva) si vous payez l avocat par virement bancaire
peut etre possibilite de le retribuer en especes, a negocier

si vous achetez un bien soumis a une gestion par syndic, demandez la derniere AGM ou sont detaillees toutes les charges, les previsions  de renovation ou d investiseement, ainsi que les mauvais payeurs
(ceux qui ne paient pas leur quote part)
seulement apres vous pouvez verser les 3000e et jamais en especes (d ailleurs c est illegal maintenant)
essayer d obtenir que cette somme soit deposee chez le notaire et non chez le vendeur ou l intermediaire

surtout pas d autres reglement en attendant la vente devant notaire

voila qqs info qui pourront vous etre utile
bienvenus sur la costa blanca
bien a vous
YD

Bonjour à tous,
Désolée pour ce silence mais nous étions ... en Espagne sans internet en dehors des wifi dans les cafés et endroits publics.
Nous avons donc réussi à acheter la finca de nos rêves. Ou plutôt à signer le compromis car nous ne serons définitivement propriétaires que fin mai.
Je peux donc parler en connaissance de cause maintenant.
Nous avons signé un premier document appelé "contrato de reserva" pour bloquer l'affaire car pas de bol, un autre couple était dessus ! De ce fait, nous n'avons pas pu négocier le prix. Néanmoins, il venait de baisser de 20 000 euros.
Le propriétaire n'a pas signé de suite ce contrat car il souhaitait s'assurer de notre sèrieux préalablement (sinon il signait avec les autres !). Je pense que notre paiement comptant à joué en notre faveur. Il a donc demandé à son avocat d'étudier le compromis avant de s'engager. Et enfin nous avons signé ce fameux compromis.
Nous n'avons pas versé 10 % concernant le dépôt de garantie mais environ la moitié. En fait, on peut verser ce que l'on veut mais suffisament pour rassurer le vendeur. Par contre, le propriétaire a fait rajouter une clause stipulant que si la vente n'allait pas jusqu'au bout de notre fait, nous lui devrions le double.
Nous avons également pris une avocate (différent du sien) bilingue et en qui nous avons toute confiance. Elle s'occupe de toutes les vériications. Il est vrai que nous avions signé avant mais nous voulions cette maison et le vendeur est quelqu'un de très rigoureux en qui nous avons également confiance. Aprés, on sent les choses ... ou pas. Le risque était calculé.
Nous avons opté pour une maison individuelle (finca) sur 4200 m² de terrain clos, entièrement rénovée (très belle rénovation), sur vide sanitaire donc pas d'humidité (ce qui semble être un problème fréquent dans le secteur), avec chauffage central gaz (citerne avec contrat d'entretien), plain-pied, trois chambres, cuisine équipée très récente, grand parking couvert pour env 5 à 6 véhicules. Au calme, environnement agréable, à 7km de Santa Pola et idem des plages de La Marina.
Le propriétaire avait fourni préalablement à l'agence tous les documents necessaires y compris son ancien titre de propriété et une attestation de conformité de la mairie concernant les travaux de rénovation.
Maison vendue dans le cadre d'un divorce. 160000 euros.
L'agence nous proposait de faire pour nous les changements de compteurs, déclaration Suma, poubelles ... pour 600 euros. C'est finalement notre avocate qui s'en chargera, sans supplément d'hororaires. Soit 1100 euros + 200 euros pour la procuration que nous lui avons signée chez le notaire.
Elle se charge également de nous trouver une banque et de négocier en notre nom le montant des frais pour le chèque de banque. Nous avions déjà ouvert un compte à la Banca Populare mais si elle n'arrive pas à négocier ces frais, elle a tout pouvoir pour aller voir ailleurs. Elle s'occupe également de l'assurance et du NIE de mon mari (J'ai bénéficié du dernier numéro distribué au commissariat d'Elche le jour où j'ai pu faire le mien et l'employé a vraiment été intraitable pour mon mari. Nous pensions donc y retourner mais finalement, c'est l'avocate qui va s'en occuper, tant mieux).
Il faut savoir qu'il n'y a pas de chèque en Espagne en dehors des chèques de banque. Donc pour payer, quelque soit le montant de la somme c'est soit CB (dans les commerces en général) soit numéraire (liquide) soit virement ou chèque de banque (pour les grosses sommes). Pour ces derniers modes de paiement, le coût peut vite monter. Numéraire ne veut pas systématiquement dire dissimulation. C'est un mode de paiement.
Voila, nous y retournons fin mai et nous irons directement dans notre nouvelle maison. Nous avions peur des délais entre le transfert de l'argent de la vente de notre maison en France et la reception des fonds en Espagne. D'où ce choix de procuration.
Je souhaite à chacun de vivre notre bonheur sans stresser. Il est certain qu'un bon accompagnement est rassurant voir indispensable (ne serait ce que la barrière de la langue) et même si les quelques mésaventures dont on entend parler effraient toujours (notamment pour les fincas), il ne faut pas oublier que la plupart des transactions se passent sans soucis. Il faut être prudent, vigilant mais pas forcément parano !!! Nous avions la chance d'être accompagné par des amis sur place donc Jacques (alias Santapolero) qui vit ici depuis près de 17 ans et commence à avoir une onne idée des us et coutumes locales. Un grand merci à Expat Com qui m'a permis de faire sa connaissance il y a prés de trois ans maintenant. Une belle amitié est née depuis.
L'Espagne n'est ni l'Afrique ni l'amérique centrale. Et bon nombre de lois espagnoles ont été calquées sur les lois françaises avec pour origine le code civil Napoléonien.
A bientôt sous le soleil de la Costa Blanca !

Merci pour votre témoignage Sandrine et belle vie à vous en Espagne.
J'ai noté toutefois un bémol, une de vos affirmations pas tt à fait juste : "...Il faut savoir qu'il n'y a pas de chèque en Espagne en dehors des chèques de banque..." car je paye moi-même mon loyer chaque mois par chèque d'une banque espagnole. Donc les chèques existent bien, mais il est certain que peu de personnes leur font confiance...

Bonjour Tia,
je tombe des nues ! J'ignorai totalement qu'il y avait des chèques bancaires en Espagne en dehors des fameux chèques de banque !
J'imagine que ce doit être peu courant. Mais merci pour cette info.

Bonjour Sandrine 17.De toutes manières que ce soit en France ou en Espagne,il est impossible de quitter une maison et en habiter une nouvelle dans la foulée sauf si on a de l'argent pour acheter sans vendre.Lorsque vous concluez la vente de votre bien,le vendeur fais le chèque au nom du Notaire qui garde les fonds minimum 30 jours.L'autre  solution en France qui rende possible un déménagement dans la foulée est de signer l'achat avant la vente,consolidé par un prêt relais.Si c'est de France à France,vous pouvez conclure l'achat avec une clause de renonciation stipulant que l'opération sera définitive que si vous concluez la vente de  votre ancienne maison.Mais dans votre cas il est évident que vous devrez habiter ailleurs pendant le temps de la transaction en Espagne.Et n'allez pas croire que vous pourrez virer les fonds de France en Espagne par un coup de baguette magic. Je vous en parle en connaissance de cause,je viens d'acheter une maison  sur la Costa Blanca  sans emprunter.Et pourtant Il a fallu montrer patte blanche pour ouvrir et combler le compte en banque avant l'achat avec un délais à respecter.Espérant avoir été assez claire.Bon courage.

Le bons sens veut que l'acheteur ait les moyens de payer le prix du bien qu'il convoite. L'us est de verser 10% dans le contrat,tout peut être négocié à ce stade, libre au propriétaire d'accepter  ou pas. Personnellement je déconseille de verser  moins de 10% dans un contrat car si le vendeur obtient une meilleure proposition entre la signature du contrat et celle de l'acte authentique, il pourra aisément rompre le contrat et rembourser le montant des arrhes perçu plus le même montant au titre de dédommagement. Pour les bonnes occasions je conseille au contraire à mes clients de bien sécuriser l'opération avec un dépôt conséquent.

Bonjour
Merci Georges Marc Sanchez pour la pertinence de cette observation. Dans mon cas présent, ce cas de figure ne se présentera pas ayant accepté de payer le dernier prix demandé par le vendeur mais je retiens la remarque pour des achats futurs.
Merci

bonjour à tous,

J'en appelle à vos expériences, à vos connaissances sur le terrain pour me renseigner sur plusieurs points
J'ai fait une offre pour une maison qui a été acceptée
En règle générale qui paye les frais d'agence ? acheteur ...vendeur..ou les deux ?
On me demande un acompte...Ok...mais à verser sur le compte du vendeur
Est ce légal ?
Lors de notre première visite à l'agence la dame me dit si financement par banque espagnole ça passera pas...hum ! la maison est en vente depuis + de 3 ans...je sens comme un souci là !
Sachant que les banques espagnoles envoient un expert pour vérification...aurais je lever un lièvre ?
Voilà le sujet est ouvert et j'attends vos nombreux commentaires

Bonjour,

Je vous conseille vivement de prendre RDV avec un ou deux avocat spécialisé dans les transaction immobilières.

Mieux vaut prevenir que guérir et en Espagne faut vraiment faire tres attention.....au niveau immobilier.

Bien cordialement

Renaud

Les frais d'agence sont à charge du vendeur. Mais... c'est du droit privé, donc, d'une part, " l'agent" a bien envie de se faire un "petit" (souvent énorme !) bonus, d'autre part, c'est... toi qui a accepté !

Accompte, pas plus de 10%, sur compte du vendeur, c'est assez normal. Sachant qu'en cas de refus final, tu ne le récupéreras pas.

Le financement ne regarde personne !  Et la raison dans ce que tu indiques est probablement que la maison a une valeur réelle fiscale de 30'000 euros, et... que tu viens d'accepter de l'acheter pour 150'000 euros (ce sont des exemples, hein). Et cela est facile à vérifier, ce que... tu aurais dû faire avant toute autre chose !

Si tu as signé, et a versé l'acompte... tu es désormais coincé ! Le contrat es civilement valable, et en cours.

Effectivement, tu aurais dû prendre un avocat. Tu peux essayer d'en voir un d'urgence, pour tenter de "sauver les meubles", mais ce sera probablement au prix de ta caution.

non je n'ais rien signé du tout
tout est informel
j'ai le détail des frais à payer pour la somme que je propose
d'ailleurs une requête un peu spéciale qui me titille de la part du vendeur
il me propose un prix d'achat publique devant notaire inférieur de 25.000 euros afin que vendeur et acheteur soient bénéficiaires d'une économie fiscale...quelle économie fiscale ?
d'autant qu'il demande aussi que la totalité des frais de notaire doit être payé par l'acquereur
dans la pratique en Espagne les vendeurs payent des frais de notaire ?

Ah, super ! Donc, va d'abord chez un avocat.

Oui, il est "normal" (il y a des limites) et très courant que te soit proposé un "certain montant" en ce que nous qualifierions ailleurs de dessous-de-table. L'État le sait, mais a la vision de faciliter les transactions, et sait qu'il se récupérera - largement - sur tes futures dépenses locales.

Et c'est juste qu'alors, tant ce que le vendeur paiera, que ce que tu paieras toi-même en impôts, sera diminué d'autant.

Non, l'ensemble des frais de notaire, de mutation, et d'impôts côté acheteur, sont à seule charge de l'acheteur. Ce n'est pas au vendeur d'assumer cela.

Par contre, tu peux, avec l'aide de ton avocat, spécifier certaines choses importantes dans le contrat de compra-venta final, par exemple que l'IBI ait été payé pour l'année en cours par le vendeur, etc, etc.

Vois avec ton avocat... et sois vigilant 

Rappel: achat = rachat de l'actif ET du passif 

  oui merci on fait très attention à ce passif
l'agence ne cesse de répéter que tout est clair
on est pas encore sur le point de signer
et tant pis si elle nous file sous le nez
l'agence nous presse et ça m'agace

Bon, ben c'est bien, tu as l'air d'avoir compris    C'est normal que l'agence te presse: eh ! C'est son gagne-pain   

Surtout qu'elle n'est sûrement pas seule sur ce bien (en Espagne, tous travaillent en réseau, donc, il y a X agents/agences sur le même bien... et pas forcément au même prix !) D'où, par exemple, ton information sur une part à payer... à l'agence !
(Ceci à moins que tu n'aies spécifiquement mandaté cette agence pour te trouver un bien correspondant à ta liste de souhaits, dans ce cas, ce serait normal).

Et une note plus générale, pour les lecteurs: être pressé dans un achat est toujours un point négatif... pour soi 

Effectivement l'annonce se trouve au moins dans une autre agence et je veux bien croire  que la concurrence soit rude
Cependant d'autres soucis se profilent à l'horizon : le financement
Pas possible de financer le bien en France
La banque franco/espagnole ne financera que 90 % du bien brut
Tous les frais annexes et travaux sont un apport personnel et ça commence à chiffrer
elle va dépêcher un expert pour voir la conformité de la maison (600 euros et 2 mois de délai)
et là me reviennent en mémoire les premiers propos de l'agence : "si financement par une banque espagnole il y aura problème.....le quartier n'est pas viabilisé"
On a pas fait gaffe à ce moment car on était pas en phase d'achat...juste visiteur
Effectivement eau provient du puits et fosse septique....à voir si piscine déclarée ect...
l'agence délivre au compte goutte les infos
Donc je vais pas entamer des formalités si c'est perdu d'avance
En conclusion pour acheter ce bien il faut que j'ai la totalité de la somme  dans ma poche !!!