Pourquoi ne faut il pas acheter en RD?

Bonjour Revaaan,

Sur la RD, il y deux grands sites de vente de particulier a particulier ( immobilier et véhicules mis à part), qui sont Corotos, Mercadolibre, ensuite viennent plusieurs sites moins connus mais qui fonctionnent bien, comme quebarato, laclave, la pulga ou pancaliente.
Tous ces sites sont fait par des dominicains, pour des dominicains, il n y a pas de piège particulier, pour le blond ou yeux bleu qui vient d'arriver, mais comme dans tout transaction internet et surtout en RD, il y a des règles qu' il faut respecter.
- le contacte se fait par le site, mais l'achat se fait physiquement , pas de paiement digital et envoi du colis.
- si vous trouver un véhicule ou un terrain, toutes les vérifications qui ont été maintes fois dites et répétées , doivent être mise en pratique.

J'ai noté soigneusemenr les noms des sites ... Merci.

Merci

Je suis bien d'accord avec toi, je suis de la région de Montréal aussi, mon but est de partir en RD le plus vite possible. Quelle région de la RD vise-tu ?
Pierre.

si tu achete pour vivre sur place, que tu occupe le bien 100 % du temps  alors c'est intéressant

si tu t'absente un mois,   eh bien ..............  tu risque de trouver ta maison cannibalisée
plus de tuiles...............
plus de portes
plus de cuisisne.............


etc etc

les dominicains sont tres inventifs................
et ils mettent toujours cela sur le dos des haitiens

et ne pense pas qu'en prenant un garde durant ton absence cela va te protéger............jajajajaaj

mais je les adore............

J'administre un petit édifice de 14 condos. Le consortium est en procédure de saisie de deux appartements pour non-paiement des frais communs. Je viens d'apprendre que ces deux appartements ont été vendus il y a 3 ans à un ressortissant Allemand qui n'a jamais pris information. L'administrateur n'en fut jamais informé avant le jour ou des ouvrier commençcaient la rénovation des appartements. Il a acheté d'un avocat qui a lui-même fait, paraît-il, la recherche de titre afin d'assurer un titre clair et rédigé le contrat que le client a signé les yeux fermés.. Le nouveau propriétaire découvre que ces deux appartements ont une dette de près de 800,000 pesos avec l'administration de l'édifice, qu'une procédure de saisie est lancée et que les délais de contestation sont révolus. En plus les titres ne sont pas au nom du vendeur, mais plutôt de deux compagnies qui n'ont plus d'existence légale en vertu des lois du pays. Même s'il paie la dette cachée, il ne sera jamais vraiment propriétaire des lieux avec titre en son nom.
S'il avait loué un de ces appartements au moins quelques mois, il aurait eut le temps de dresser l'état des lieux et de s'informer de la situation... Mais non, il s'est précipité... Pauvre lui.

L'appart ne sera pas à lui , d'accord , mais il ne suffit pas de vendre son appartement pour se débarasser de ses dettes et les refiler à un autre , je crois pas .

Vous croyez vraiment qu'un étranger peut gagner devant les  tribunaux dans une cause d'abus de confiance contre un potentat local, à fortiori s'il est avocat... Malgré son titre professionnel, il est bien connu ici qu'il n'a pas un sous.... J'ai lu déjà qu'en RD il y a plus d'un professionnel du droit par km2... Donc, presque tous des avocats sans cause... et sans biens saisissables...
Quant à leur éthique... Un avocat qui vend un bien immobilier a un tiers et prépare lui-même le contrat pour son client est punissable, dans mon pays, d'un manque grave à l'étique de sa profession et susceptible de perdre son droit de pratique durant des années, sinon à vie. Ici, c'est le Far West... et les pauvres bernés comprennent vite qu'il n'y a aucun recours et surtout aucune possibilité de remboursement malgré la démonstration de faute professionnelle.

Qui doit préparer le contrat alors ??

Un bureau d'avocats ou de notaires qui n'a aucun intérêt avec la transaction... Jamais une personne intéressée... qui peut fermer les yeux sur certaines informations importantes. Toujours se rappeler que les loups ne se mangent pas entre eux...
L'avocat qui a un intérêt dans une transaction a toutes les justifications pour occulter les vérités sur le fond de l'affaire.
Entre Dominicains, c'est une pratique courante de ne pas enregistrer les transactions parce qu'alors, le nouveau propriétaire doit payer la taxe de "transferencia", 3,8% de sa valeur, afin d'autoriser le bureau d'enregistrement a "enregistrer" la transaction. Mais s'il y a eu 2 ou 3 autres transferts de propriété sans enregistrement, il est impossible d'obtenir du registraire le droit de se protéger contre les tiers et obtenir un titre en son nom sans assumer toutes les taxes impayées. La taxe pour chaque transaction peut atteindre entre 500 et 1,000 $US par transaction et nécessite des signatures de personnes qui demandent d'être compensées...
Se rappeler qu'en tout temps, une personne qui connait la situation, tel un ex-propriétaire, peut alors revendre la propriété sans que ce soit connu, parce qu'il sait que le titre de propriété appartient a un tiers sans défense. Un jour apparait la police et l'armée pour déloger les occupants...
Ici, ce n'est pas l'Europe, encore moins de Canada et les USA.... Les pratiques frauduleuses sont simplement un sport... surtout pratiquées contre les étrangers.
Bon entendeur, salut!

Merci , Jpgag de ces précisions tres interessantes , j'en comprends de mieux en mieux le rouage des choses et le pourquoi du comment .

J'en retiens , ils vendent entre eux sans payer la taxe de transfert donc sans faire vraiment passer la propriété à leur nom et cette taxe s'accumule au fil des transactions incomplétes , jusqu'au jour ou celui qui veut vraiment la payer pour avoir des papiers à son nom , découvre le pot au roses ... Et doit les payer à leur place s'il veut vraiment avoir des papiers en régle . Sans compter un petit malin qui revend deux fois la chose ...
Et avec les quads , motos ? J'ai un voisin qui a acheté un quad , mais il n'a pas pu recuperer les papiers du vendeur , alors il roule avec un quad qui n'a pas de papiers ... Pourquoi ?

J'en reviens au post précedent , normalement c'est au vendeur à payer la taxe de 3,8% et non à l'acheteur , je crois ...
Enfin ca s'est passé comme cela pour moi .

La "plaqua " du quad doit être demandé lors de l'achat : sinon elle a pu être vendue à part pour régulariser un autre ....Où il a pu être fabriqué localement sans que la société en ait le droit.
Donc pas d'assurance.............

Bonjour,

Oui au moment de l'achat il faut bien vérifier que la plaque corresponde avec la "matricula" et surtout le numéro de châssis du véhicule inscrit dessus.  Sinon le véhicule est illégal et au moindre contrôle de police il vous saura confiscé.

Cordialement
Anthony

Melini tout n est pas aussi noir je suis installe depuis 9ans en rep dom et je peux t assurer qu il y a de bonnes affaires en rep dom j ai vendu pas mal d appart a des francais il faut surtout eviter le particulier a particulier la sont les arnaques

Melini tout n est pas aussi noir je suis installe depuis 9ans en rep dom et je peux t assurer qu il y a de bonnes affaires en rep dom j ai vendu pas mal d appart a des francais il faut surtout eviter le particulier a particulier la sont les arnaques

Melini tout n est pas aussi noir je suis installe depuis 9ans en rep dom et je peux t assurer qu il y a de bonnes affaires en rep dom j ai vendu pas mal d appart a des francais il faut surtout eviter le particulier a particulier la sont les arnaques

herve1751 a écrit:

il faut surtout eviter le particulier a particulier la sont les arnaques

Je ne suis pas tout à fait d'accord, si la négociation se fait en transparence avec la vérification de tous les documents , l appuis d'un  ‘'agrimensor''  et d'un avocat, il n'y aucune raison que cela se passe mal.
Arnaques calculées mises à part, je dirais que le risque majeur pour un étranger et d'acheter un terrain qui n'a pas encore tous ces documents a jours, avec pour exemple principal , les terrains occupés depuis plus de 10 ans et qui appartiennent à l'état (CEA). La loi dominicaine dit que lorsque vous occupez un terrain DE L' ETAT  depuis plus de 10 ans , vous pouvez faire les démarches pour en obtenir la propriété, ces démarches se font en plusieurs étapes, généralement longues,  très procédurières avec la nécessité d'avoir des témoins ,ext… un dominicain peut construire sa maison sur un terrain comme celui-là, ce n'est pas important si il obtient les documents en 1-2…5 ans , il est chez lui, il n'a rien, ou presque rien payé , il peut attendre.  Certains d'entre eux n'attendent pas la procédure complète , et vendent avant d'avoir tous les documents au complet… pour un autre dominicain, l'achat d'un terrain de ce type est une bonne affaire, car sous le prix du marché , et lui aussi pourra attendre le temps qu' il faudra. Pour l'étranger c'est plus compliqué, la notion de temps n'est pas la même, même si on pense rester 10 ans, on veut dans ce laps de temps, acheter, construire et ensuite revendre…et là ça peut coincer… et ce n'est pas forcément une arnaque de la part du vendeur , mais plutôt que l'acheteur n'a pas mesurer la complication de l'opération .
Lorsque vous achetez un terrain, une maison, un appartement que ce soit a un particulier, une agence ou un promoteur, des lors qu' il vous présente le titre de propriété, le deslinde correspondant,  que ces documents auront été vérifiés par un ‘' agrimensor'' pour le ‘'deslinde'' et le titre par votre avocat, il ne peut plus se passer grand-chose.

Si vous achetez au bon prix et que vous voulez revendre au bon prix avec tous les papiers, il n'y a aucun problème. C'est comme partout dans le monde. Ne pas acheter sur un coup de tête, être au courant des prix dans le secteur, bien réfléchir

Et aussi , en cas de revente se faire payer en France , ne pas faire monter d'argent en Rep Dom car rétention des capitaux par les banques ...
Méme à l'achat , l'argent n'est pas tenu de passer obligatoirement chez le notaire comme en France  ... Car rétention aussi pour le vendeur .

n importe quoi les banques ne retiennent pas l argent c est la premiere fois que j entends ca

C'est plus difficile parait il de rapatrier des capitaux de la Rep Dom vers la France .
Certains ont eu des problémes avec des banques réticentes à ce genre de transfert .
J'ai pas envie d'essayer ...

Jamais entendu parler de ce probleme pour des transactions claires

Pour avoir fait des recherches sérieuses sur le sujet, et pas que sur les Forums, il existent des sociétés de crédit en France, spécialisées pour des achats immobiliers à l'étranger dans n'importe quelle pays ou presque. C'est à dire que vous pouvez emprunter auprès d'un établissement en France pour acheter en RD, mais attention avec des conditions défavorables: taux d'intérêt autour de 10%/an (en France on est entre 2 et 2.5%), hypothèque obligatoire et les Lois du pays dont se déroule l'achat s'appliquent de plein droit donc peu de protection.

Dans beaucoup de pays de l'Amérique Latine, le terrain acheté par un étranger n'est jamais à vie. Souvent l'acheteur n'a que l'usufruit et le terrain peut revenir de plein droit à l'Etat après 99 ans.

Comme quoi on revient au conseil que donnent beaucoup d'expatriés: avant de lâcher le fruit de vos économies durement accumulés, il faut prendre beaucoup de précautions et bien connaitre le pays où on met les pieds. Ce n'est pas avec 2-3 séjours dans les Ressort All-inclusive qu'on connait la RD. Pour acheter c'est toujours très facile, pour revendre c'est une autre histoire.

99ans je sais pas si c'est le cas en RepDom , sinon les milliardaires américains ou autres n'auraient jamais investi les millions de dollars qu'ils y ont investi .
j'ai épluché les forums et principalement le forum EXPATS pendant des heures et des heures et des heures et je dois dire que j'ai beaucoup appris ( je remercie au passage tous les habitués ) , j'ai méme appris des choses que beaucoup ne savent pas apres 10 ou 20 ans de vie sur place , je m'en suis rendu compte en discutant avec des francais installés depuis longtemps ... 
Mon objectif c'est d'en profiter et de continuer à rever .
Apres , courir apres la rentabilité j'ai pensé à ca pendant 50 ans alors aujourdhui je m'en fiche un peu , j'ai pas mis tous les oeufs dans le méme panier ...
Et puis la maniére de voir les choses change et évolue beaucoup avec l'age à moins d'etre con .
J'ai pas non plus fait d'héritage , j'ai pas vendu la maison de ma mére ni de mon pére , j'ai pas fait de plus value à 300% sans rien faire , en revendant un bien comme résidence principale comme c'est tres souvent le cas pour des installations autour de moi ...
Simplement , comme ma banque m'aime bien et vice versa , ( moi j'ai rien contre les banques , qu'est ce qu'on serait sans elles ?) ,  j'ai simplement (encore une fois de plus) emprunté en France à un taux tres bas et à un age ou je ne pensais plus le pouvoir , au mieux je finirais de rembourser à 82 ans , sinon c'est l'assurance qui paiera à ma place !
Je ne me pose donc plus de questions , j'ai aussi réussi une implantation en RepDom de qualité sans trop d'argent et il ne me reste plus qu'à rever pour de vrai tant qu'il en est encore temps !

Powerkite, mes amitiés.
comme je disais dans un autre post, il y a 2 façons pour vivre en RD, rente ou retraite. SI vous touchez la retraite vous avez une parachute quoi qu'il arrive donc c'est reglé en amont.
Pour ceux qui sont comme moi salarié et encore bien loin de la retraite, le contexte n'est pas le même. On prend beaucoup plus de risques à tout quitter pour la RD.

Oui , merci Eri , c'est bien pour cela qu'un avis reste toujours tres personnel et qu'il ne faut rien prendre à la lettre .
J'envie parfois ceux qui ont pu découvrir la RepDom jeunes , mais quand je vois les problémes auxquels ils sont ou seront confrontés , je n'ai pas de regrets .
( j'ai des jeunes voisins qui sont en train de s'installer : elle , elle a vendu la maison de sa mere en France et fait construire une maison en RepDom et ils sont en train de monter une petite épicerie avec des produits uniquement pour les francais ou européens , location de 4 ou 5 scotters , pain maison , mais je me demande comment ca va se passer avec leur proche concurrent situé juste en face d'eux de l'autre coté de la route et qui fait la méme chose ... mais qui est là parce qu'il ne peut pas rentrer en France sinon direct la taule cause trafic et bagarres et qui n'est pas du genre à se laisser faire , méme si mon voisin ,  lui , fait du kikboxing et confond parfois le ring avec sa famille , ca promet en rebondissements , à suivre ...) .
Un autre francais lui est tombé sur une dominicaine irrascible et apres lui avoir fait un gosse , elle l'a presque mis dehors de chez lui et il vit ainsi téte basse dans la méme maison mais séparément ...
Certains francais qui vivent làbas constituent un feuilleton cocasse permanent rien qu'à eux mémes , comme tout se sait tres vite dans une communauté .
j'ai pas la télé là bas alors ca remplace ...
Mais il doit bien y avoir des moyens de faire son job pour des francais dans d'autres secteurs plus porteurs comme l'informatique ou autre .

Petite précision , la retraite je la toucherais jamais puisque j'en ai pas ou tres tres peu , ( bien que j'ai travaillé et cotisé pendant 41 ans ...)
Mais ce n'est pas un probléme car je continue à travailler tant que je pourrais et j'ai la chance de faire ce qui me plait .

Au sujet du Quad, les lois Dominicaines, en cas d'accident, responsabilisent non seulement le conducteur, mais aussi le propriétaire.

J'envisage d'acheter un bien en république dominicaine pour faire de la location touristique, pensez vous que se soit rentable.
Merci pour vos réponses

Marie France bonjour
je peux vous assurer que oui c est rentable si votre achat est situe dans une zone touristique ou dans la capitale
notamment je m occupe de commercialiser des appart a Bavaro punta cana qui se vendent 70 000 dollar tout equipe (meubles et electromenager) et qui se louent a 100 dollar la journee
j ai egalement vendu des appart sur le malecon de la capitale casi au meme prix et qui se louent tres tres bien
Herve

Chez moi un appartement neuf avec 3 chambres se loue 10000 pesos ou 200€/mois.
Pour se faire une idée du marché dominicain.
Ce qui n'est jamais indiqué dans les annonces c'est le voisinage, le bruit peut parfois faire regretter un déménagement.
La maison qui se transforme en ilot en cas de forte pluies voir en piscine, ça peut surprendre aussi.

Personnellement je réside dans un endroit où les gens bossent la journée et dorment la nuit, ce n'est pas toujours le cas.

L'année prochaine avec la sécurité civile locale on va faire un recensement sismique du construit.
En se moment je regarde un peu comment ça se construit pour avoir des critères de résistance pour les calculs. Ce que je vois n'est pas merveilleux, le béton et le mortier c'est vraiment pas ça.
Voir une fissure de plus de 6m au niveau d'un joint de mortier n'est pas rare.
Les blocs employés ici sont interdit à la vente aux Antilles car c'est un zone sismiques.
L'angle de 135° qui caractérise le ferraillage sismique je ne le vois jamais, il faut que l'extrémité soit noyée dans le béton.

En ce moment je regarde pour le conception d'une maison pour un moto concho, donc pas plus de 8000 pesos par mois pendant 10-15 ans, qu'elle accueille ses 4 enfants ce sont ses paramètres.
Mes paramètres un peu plus sûreté et confort:
Il faut qu'elle résiste à un séisme de 8 à un cyclone de niveau 5.
Qu'elle soit autonome 2 semaines en eau et électricité.
Qu'elle soit fraiche donc toit végétalisé à arrosage automatique.
100-110m².
4 chambres, salle de bains, cuisine, séjour et une partie vie à l'extérieure vie à la dominicaine oblige.
En prenant comme base le modèle ci-dessous, l'aide à la dominicaine, les prix dominicains, ça pourrait se faire aux environs d'un million de pesos hors terrain.
Les calculs structures et thermiques sont fait, le plus chiant c'est le chiffrage, je ne peux pas tabler sur les prix européens ce qui m'oblige à visiter les ferreterias.
Le choix du revêtement extérieur, le style de fenêtre vont varier le prix de 750.000 à 1.100.000 pesos.
En cherchant du béton allégé pour l'isolation et le revêtement extérieur je suis tombé sur ce site au concept original.
Comme je n'ai pas trop regardé les caractéristiques, je ne peux pas ne prononcer coté sismique mais il y a des normes en RD et au niveau des volumes et déports de charge ce n'est pas l'exubérance dominicaine.

Redon Marie-France a écrit:

J'envisage d'acheter un bien en république dominicaine pour faire de la location touristique, pensez vous que se soit rentable.
Merci pour vos réponses

Une réponse qui ne concerne pas que la RD.
Tout les pays avec notre niveau de vie c'est à peu près la même chose. Les pays en voie de développement c'est mieux mais les vacances à l'étranger ne font pas partie de leur priorité.
C'est pas qu'on devient mauvais c'est que le PIB ce n'est que de l'énergie disponible et surtout du pétrole.
Ah le pétrole, la corrélation avec le PIB et la population mondiale c'est le top.

Pour produire du pétrole au dessus de 120-130$ le baril, ça ne se bouscule pas trop coté compagnies, pas rentable ce qui veut dire que le litre d'essence à 2€50 on ne le connaitra pas, la production sera arrêté avant cela car pas rentable. Eventuellement pour le stratégique et les avions, bonjours le prix du billet.


Il y a des choses qui risquent de devenir superflues, peut être que le tourisme de masse en fait partie.
Investir à plus de 20 ans dans le touristique, il vaut mieux bien cibler.
Il y a un changement de style de vie qui va arriver, la RD fait partie des pays les moins impactés hors tourismes, elle a de bons atouts. Malgré les apparences les dominicains sont peu gaspilleurs énergétiquement parlant, avec 1kg de pétrole ils produisent plus que nous qui ne sommes pas si mauvais que cela. Nous on est agro-industriel, eux sont resté plus agro et leurs pots de yaourt ne font pas 2300km comme en Allemagne.

Bonjour je vous invite à aller voir mon annonce, dans immobilier sur le site expat.com ! la propriété est située sur la commune de Cabrera proche de Rio San Juan.

Cordialement

Bonjour Herve, merci pour votre réponse,  c'est un ami qui vend sa villla à Rio san juan  dans une petite résidence sécurisée , nous y sommes allés en novembre et ce pays nous a vraiment enchanté alors cette villa serait louée une partie bonne partie de l'année et le reste du temps pour nous. Avez vous une idée sur le tourisme à  Rio qui est sans doute moins fort qu' à punta cana ou punta plata !!

desole Marie France mais je ne connais pas du tout le marche sur Rio san Juan

Merci quand même,  il y aura peut être quelqu'un qui pourra me répondre.

Bonjour il y a eu une discussion à ce sujet sur le forum https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=266208, c'était en 2013, malheureusement la situation n'a pas évolué....

écoute tina , elle y vit depuis tres longtemps

et tourisme à rio  : personne n'y croit
si vous n'habitez pas sur place........   danger

allez bonne journée

lucas

En ce moment , en France , c'est tous les jours de la pub par le syndicat d'initiative de la REP DOM à la télé francaise , ils doivent avoir un abonnement  … Ils mettent les moyens … Mème si la qualité des images et les sujets choisis de la pub laissent à désirer à mon avis  … (comme la tyrolienne , je sais pas quoi penser )