Réglements/lois sur les locations

J'ai fait un article complet sur mon site Expat-Valencia, voici un large extrait :

La location rentre de plus en plus dans les mœurs en Espagne, et donc à Valencia. Le texte de loi du 4/2013 sur les mesures d'assouplissements et de développement du marché locatif, a introduit de nouvelles mesures pour mieux codifier la location. Cependant, même en maitrisant la langue de Cervantès, il n'est pas toujours facile de s'y retrouver. Voici donc un guide pratique sur les droits et devoirs du locataire en Espagne.
LES DROITS DU LOCATAIRE


– Négocier le prix et la durée du bail
La bailleur (arrendador) et le locataire (arrendatario) peuvent se mettre d'accord avant la signature du bail, sur la durée de celui-ci et le montant mensuel du loyer. Durant la durée du bail, le loyer ne peut être réactualisé qu'une fois par an, selon les termes définis par les deux parties. Cette révision du loyer ne doit pas forcément suivre l'IPC (indice des prix à la consommation), elle peut aussi être fixée par les deux parties.

– Allonger la durée du bail
Lors du dernier jour du bail, celui-ci se prolongera obligatoirement par période d'un an, jusqu'à que la location atteigne une durée de 3 ans, sauf si le locataire indique, avec un préavis d'au moins 30 jours avant la fin du bail, son désir de mettre fin au contrat.  Si le contrat ne spécifie pas une durée du bail, on reconnait tacitement que le contrat est d'une durée d'un an avec le droit de prolonger le bail jusqu'à 3 ans.

Au bout de 3 ans, si, ni le bailleur ni le locataire ne notifie une volonté de mettre fin au contrat avec un préavis de 30 jours, on estime que le bail est prolongé d'un an (de façon tacite).

– Mettre fin au contrat lorsqu'on le souhaite
Le locataire peut mettre fin au contrat au bout de 6 mois, toujours en avertissant le bailleur avec un préavis de 30 jours au moins.

Dans ce cas, et uniquement si stipulé dans le bail, le locataire doit indemniser le propriétaire : une quantité équivalente à une mensualité de loyer par année de contrat restant à accomplir. Si il reste moins d'un an, on doit payer une part proportionnelle. Exemple : vous avez un bail d'un an, vous partez au bout de 6 mois, vous devez payer 1/6 du loyer mensuel en indemnisation.

Si aucune indemnisation n'est stipulée dans le bail, le locataire peut partir au bout de 6 mois, sans indemniser le bailleur.

– Récupérer la caution
A l'issu du bail, si le logement est en bon état et qu'il n'y a aucunes dettes vis à vis des compagnies d'eau, de gaz et électricité, le propriétaire devra solliciter le remboursement de la caution auprès de l'organisme correspondant. La caution devra être rendue au locataire, dans le mois où les clefs furent rendues. Si cela prend plus de temps, le locataire est en droit de réclamer des intérêts.

– Continuer de louer malgré le changement de propriétaire
Les locataires, leurs conjoints de fait ou non séparés légalement, leurs enfants à charge, peuvent profiter du contrat avec les mêmes droits et obligations, du moment que le logement est inscrit au Registre de la Propriété. Si ce n'est pas le cas, il faut regarder dans le bail, si il y a une clause de « renuncia a la adquisicion preferente ».

En effet, le locataire est normalement prioritaire pour racheter le bien loué, sauf si il renonce spécifiquement à ce doit. Si c'est le cas, le propriétaire peut librement vendre le logement librement. Il doit cependant avertir le locataire au moins 30 jours avant, qu'il souhaite vendre le logement, pour lui laisser le temps de déménager.

Autre possibilité : Si le propriétaire n'a pas prévenu le locataire de la vente à une tierce personne et que le locataire n'a pas signé de clause de renonciation. Dans ce cas, le locataire peut exercer son droit de « retracto ». C'est à dire avoir la possibilité d'acheter le logement au même prix qu'il fut vendu à la tierce personne (dans un délai de 30 jours).

– Céder la location à un tiers
Le locataire peut continuer à profiter de la location, même s'il n'habite pas le logement. A partir du moment où son conjoint de fait ou non séparé légalement, ses enfants à charge vivent dans le logement et si ce dernier est inscrit au Registre de la Propriété.

En cas de nullité, séparation ou divorce, le conjoint pourra devenir le titulaire de la location, si la juridiction civile le décide. Il faudra juste communiquer au bailleur, dans un délai de 2 mois maximum, cette notification judiciaire.

En cas de décès du locataire, on peut négocier la non prolongation du bail (si le décès a lieu après 3 ans de contrat), ou la fin du bail (si le décès a lieu avant les 3ans).

– Avoir des déductions fiscales lors de la déclaration d'impôts
Les locataires peuvent déduire le montant annuel du loyer sur la déclaration d'impôts (le % dépend de la base imposable), ainsi que les travaux réalisés dans le logement (en accord avec le propriétaire).

– Obtenir une réduction du loyer en échange d'amélioration du logement
Le locataire peut réaliser des travaux d'amélioration, à partir du moment où cela n'affecte pas la stabilité et la sécurité du logement, si le propriétaire donne son accord par écrit.

De plus, les deux parties peuvent se mettre d'accord que le montant du loyer (total ou partiel) est substitué pour un temps par le cout des travaux selon les conditions prévues. En cas de non respect des conditions prévues, le locataire peut mettre un terme au bail.

Dans le cas de travaux effectués sans l'accord écrit du propriétaire, celui ci peut exiger du locataire, à la fin du bail, qu'il remette le logement dans son état initial et ce sans aucunes indemnisations.

– Faire des travaux d'aménagement en cas d'incapacité
Le locataire peut faire réaliser, en ayant averti le propriétaire, des travaux d'aménagement du logement, si lui, son conjoint ou toute personne vivant de manière permanente dans le logement souffre d'une incapacité ou si elle a plus de 70 ans.

Les travaux ne doivent pas affecter les éléments ou services communs du logement,  ni la stabilité ou sécurité du logement. Au terme du bail, le locataire devra remettre le logement dans son état initial si le propriétaire l'exige.
DEVOIRS


– Payer une caution lors de la signature du bail
Le locatiare doit payer une caution, celle-ci étant destinée à compenser d'éventuels dommages au logement (et non à garantir le paiement des loyers). Le montant minimum de caution légal est de 1 mois (2 mois si le bien ne sera pas utilisé comme un lieu de résidence). La caution sera versée à l'organisme indiqué par la CCAA correspondante. Le montant de la caution est révisé tout les 3 ans.

Si on constate des dommages au logement, le locataire s'en va avant la fin du bail ou ne paye pas le dernier mois, le propriétaire peut demander une indemnisation et utiliser pour ce fait la caution.
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