QUESTION IMMO IMPOT FRANCAIS SUR LOCATIF EN ESPAGNE

bonjour
dans votre cas si et, retraité je me domicilierai au Portugal...
Courage

CLAUDE TOULOUSE a écrit:

Bonjour à tous,

J'ai besoin de vos savoirs sur la question de l'imposition en France sur un bien en Espagne et sur des revenus de locations de ce bien.
Je pose la question d'Andalousie où j'effectue mon 3ème séjour de recherche d'un appartement, côté San Pedro de Alcantara, tout va bien.

Je vends ma maison de Toulouse, j'y achète un petit appartement et par ailleurs j'achète un appart en Andalousie.
- Je garderai pour l'instant mon foyer fiscal en France - en étant dans la limite régulière de séjour légal en Espagne.

Mes questions :
1) Paye t'on un impôt en France sur un bien immobilier en Espagne (Est il obligatoire de le déclarer en France?)
2) Paye t'on l'IBI en Espagne sur un appartement en Espagne quand son foyer fiscal est en France ?
3) Où -(France/Espagne ?) -  paye t'on l'impôt sur le revenu locatif d'un bien en Espagne et - Combien en % ?

Je trouve ce blog et en général les gens qui y naviguent formidables, le service est très appréciable, merci et bravo.
Bien cordialement.  Claude

Bonjour Claude, je te conseille vivement de rechercher les conversations de Serge54, ou de le contacter directement. C'est notre "pro" en matière fiscale ici. Bon séjour parmi nous. Tia

Mes questions :
1) Paye t'on un impôt en France sur un bien immobilier en Espagne (Est il obligatoire de le déclarer en France?)
Oui, les loyers nets perçus (je conseille d'appliquer la règle du micro foncier si vous y aviez droit en France) sont ajoutés à vos revenus imposables en France pour obtenir en pourcentage votre impôt moyen, c'est ce pourcentage qui sert alors pour calculer votre impôt sur vos revenus imposables en France. En pratique ça augmente votre impôt français au minimum de quelques dizaines d'euros à maximum quelques centaines d'euros selon le revenu locatif.
2) Paye t'on l'IBI en Espagne sur un appartement en Espagne quand son foyer fiscal est en France ?
Oui !
3) Où -(France/Espagne ?) -  paye t'on l'impôt sur le revenu locatif d'un bien en Espagne et - Combien en % ?
Oui, en Espagne (article 6 de la convention) l'impôt des non-résidents (déclaration modelo 210 qui doit être rentré chaque année pour le 31/12).
Si la propriété n'est pas louée (utilisé par le propriétaire ou est inoccupé) le revenu théorique est estimé à 2%, ou 1,1% si la valeur imposable du bien a été revue depuis le 01/01/94 de la valeur imposable de chaque propriété et sur cette base il s'appliquera le taux général d'imposition de 24,75%.
Si le bien est loué, le revenu locatif net est taxé à 24,75%, c'est-à-dire après déduction des coûts. (frais de la communauté, IBI, les taxes sur les déchets, réparations, etc…).
Pendant les périodes où le bien n'est pas loué, l'impôt sur le revenu théorique appliqué.
Le taux mentionné est celui appliqué avant la réforme 2015/2016, je ne sais s'il a été modifié avec la réforme. Je vais me renseigner.

Bonjour et merci Serge,
J'ai besoin de comprendre les points plus bas, pouvez vous me développer l'info SVP ?

3) Où -(France/Espagne ?) -  paye t'on l'impôt sur le revenu locatif d'un bien en Espagne et - Combien en % ?
Oui, en Espagne (article 6 de la convention) l'impôt des non-résidents (déclaration modelo 210 qui doit être rentré chaque année pour le 31/12).

Si la propriété n'est pas louée (utilisé par le propriétaire ou est inoccupé) : le revenu théorique est estimé à 2%, ou 1,1% si la valeur imposable du bien a été revue depuis le 01/01/94 de la valeur imposable de chaque propriété et sur cette base il s'appliquera le taux général d'imposition de 24,75%. : du mal a saisir : puis je avoir un exemple ?
Si le bien est loué, le revenu locatif net est taxé à 24,75%, c'est-à-dire après déduction des coûts. (frais de la communauté, IBI, les taxes sur les déchets, réparations, etc…).
Pendant les périodes où le bien n'est pas loué, l'impôt sur le revenu théorique appliqué > quid ? puis avoir des précisions ?
[i]Le taux mentionné est celui appliqué avant la réforme 2015/2016, je ne sais s'il a été modifié avec la réforme. Je vais me renseigner.
GRAND MERCI POUR TOUT SERGE !      Claude

CLAUDE TOULOUSE a écrit:

Bonjour et merci Serge,
J'ai besoin de comprendre les points plus bas, pouvez vous me développer l'info SVP ?

3) Où -(France/Espagne ?) -  paye t'on l'impôt sur le revenu locatif d'un bien en Espagne et - Combien en % ?
Oui, en Espagne (article 6 de la convention) l'impôt des non-résidents (déclaration modelo 210 qui doit être rentré chaque année pour le 31/12).

Si la propriété n'est pas louée (utilisé par le propriétaire ou est inoccupé) : le revenu théorique est estimé à 2%, ou 1,1% si la valeur imposable du bien a été revue depuis le 01/01/94 de la valeur imposable de chaque propriété et sur cette base il s'appliquera le taux général d'imposition de 24,75%. : du mal a saisir : puis je avoir un exemple ?
Si le bien est loué, le revenu locatif net est taxé à 24,75%, c'est-à-dire après déduction des coûts. (frais de la communauté, IBI, les taxes sur les déchets, réparations, etc…).
Pendant les périodes où le bien n'est pas loué, l'impôt sur le revenu théorique appliqué > quid ? puis avoir des précisions ?
[i]Le taux mentionné est celui appliqué avant la réforme 2015/2016, je ne sais s'il a été modifié avec la réforme. Je vais me renseigner.
GRAND MERCI POUR TOUT SERGE !      Claude

Je ne vois pas ce que je pourrais ajouter pour être plus précis. Pouvez-vous m'indiquer plutôt ce que vous ne comprenez pas ?
Mais je précise quand même :
1°) il faut toujours payer l'impôt des non-résidents (IRNR) que le bien soit loué ou pas.
2°) si le bien n'est pas loué, cet impôt se calcule sur base d'un revenu fictif du simple fait de sa jouissance de 1,1% ou de 2% de sa valeur cadastrale selon que celle-ci ait été revue ou non depuis 1994.
3°) Si le bien est loué toute l'année, cet impôt se calcule sur les loyers nets.
4°) Si le bien est loué une partie de l'année seulement on combine le 2°) et 3°) en faisant la proportionnelle pour le point 3°).
Exemple : si le bien est loué 3 mois sur l'année l'impôt 2°) est dû sur les 3/4 de la formule et l'impôt sur les loyers sur les loyers nets perçus pour ces trois mois.

J'espère que c'est plus clair pour vous.

Bonsoir,

Oui merci je vois mieux comment s'articule la chose.

Merci de votre compétence et de ce service.

Bien cordialement;   Claude.

Bonjour Serge,

Je reviens vers vous pour 1 ou 2 petites précisions :

- J'ai bien compris votre explication sur l'impôt locatif, payable en Espagne. Merci.

- Mais : Quid de la convention Fr./Esp. ?  contre le double impôt, si, comme vous me l'écrivez : le bien espagnol doit être déclaré en France et le fruit de quelques semaines de loc/an est aussi soumis à l'impôt en France ?
(Vous me parlez à cet effet du régime de micro foncier français)

- D'autre part : As t'on un exemple ou une valeur moyenne pour définir "la valeur cadastrale" en Espagne ?
(exemple pour 1 appartement 2 chambres de 100 m²) ?

- Quand le bien est loué, la déduction des frais inclut elle la rémunération de l'agence espagnole qui opère les locations ?

Je précise que je suis retraité, que je travaille un peu en free lance en France et que mon appartement espagnol sera loué environ 6 semaines par an, le reste du temps : inoccupé ou l'occupant sera moi même.

Grand merci.  Bien cordialement.   Claude

CLAUDE TOULOUSE a écrit:

Je reviens vers vous pour 1 ou 2 petites précisions :

Mais : Quid de la convention Fr./Esp. ?  contre le double impôt, si, comme vous me l'écrivez : le bien espagnol doit être déclaré en France et le fruit de quelques semaines de loc/an est aussi soumis à l'impôt en France ?
(Vous me parlez à cet effet du régime de micro foncier français)
La convention bilatérale en vue d'éviter les doubles impositions prévoit que les revenus immobiliers sont taxés dans le pays où se situe le bien (article 6), mais doivent être déclarés quand même dans le pays de résidence pour calculer la progressivité de l'impôt sur vos revenus taxés en France qui sont alors taxés au taux moyen obtenus avec les revenus taxés à l'étranger (article 24.1). En clair on fait semblant de vous taxer avec tous vos revenus, loyers perçus à l'étranger compris, ce qui donne un taux moyen d'imposition qui est ensuite appliqué sur vos seuls revenus taxés en France !
À ma connaissance rien n'est précisé en France sur les déductions que l'on peut faire pour déclarer ses revenus locatifs nets perçus à l'étranger, c'est pourquoi je préconise d'appliquer l'abattement de 30% prévu pour le régime fiscal français du micro foncier si cette formule est plus avantageuse que la déduction de tous vos frais réels (IBI, frais d'agence, IRNR, etc…) ce qui généralement le cas lorsqu'on loue à l'année, mais ne sera probablement pas le vôtre si vous ne louez que 6 semaines par ans.

D'autre part : As t'on un exemple ou une valeur moyenne pour définir "la valeur cadastrale" en Espagne ?
J'ai utilisé ce terme par analogie au système fiscal belge qui n'est effectivement pas très approprié (réflexe !). Il s'agit en fait de la valeur de votre bien qui est reprise de façon séparée pour le bâti et le terrain sur le relevé pour le paiement de votre IBI (équivalent de la taxe foncière en France).

Quand le bien est loué, la déduction des frais inclut elle la rémunération de l'agence espagnole qui opère les locations ?
Oui bien sur ! Mais pour remplir votre modelo 210, je vous conseille de faire appel à un gestor (déductible également), au moins la première année, pour disposer d'un copion pour les années suivantes !

Grand merci Serge !

Il me reste à évaluer "à l'aveugle" l'impôt approximatif que j'aurai à payer en France sur le revenu locatif partiel en question...
> "mais doivent être déclarés quand même dans le pays de résidence pour calculer la progressivité de l'impôt sur vos revenus taxés en France qui sont alors taxés au taux moyen obtenus avec les revenus taxés à l'étranger (article 24.1). En clair on fait semblant de vous taxer avec tous vos revenus, loyers perçus à l'étranger compris, ce qui donne un taux moyen d'imposition qui est ensuite appliqué sur vos seuls revenus taxés en France !"

Je prends une aspirine...
et vous remercie beaucoup pour toute cette compétence au service des autres.

Bien à vous.  Claude

CLAUDE TOULOUSE a écrit:

Grand merci Serge !

Il me reste à évaluer "à l'aveugle" l'impôt approximatif que j'aurai à payer en France sur le revenu locatif partiel en question...
[/i]Claude

Pourquoi à l'aveugle Claude ?
Le simulateur français est fort bien fait et permet d'inclure des revenus déjà taxés à l'étranger, y compris  dans le modèle simplifié ! Si vous avez une estimation de vos revenus locatifs nets, c'est-à-dire déduction des frais et de l'impôt payés en Espagne, vous les introduisez dans la case 8TI en plus de vos divers revenus taxés en France évidemment. Faites autant de simulations que de revenus supposés et vous aurez une vue de votre imposition française dans chaque cas de figure.
Pour ce qui concerne le taux d'imposition espagnol des résidents à l'étranger, je n'ai pas trouvé grand-chose sur la toile. Mais du peu que j'ai trouvé, je pense que les ressortissants de l'UE et des pays ayant signé une convention fiscale avec l'Espagne prévoyant une clause d'échange d'informations paieraient un taux d'IRNR de 19% à partir de 2015. Dès que je recevrai mon IRNR en fin d'année, je confirmerai, infirmerai, ou modifierai l'info.
Si quelqu'un d'autre reçoit l'information avant moi, il peut la communiquer également.
Sur expatblog on s'échange ses expériences, c'est comme ça que l'on fait progresser le Schmilblick !

Bonne journée,
Serge.