Installation au Portugal vue par la presse Française

Intérêts Privés septembre 2015



S'installer au Portugal




Devenir propriétaire d'un logement au Portugal, qu'il s'agisse de s'y installer pour bénéficier d'une exonération d'impôt ou pas, oblige à payer par ailleurs d'autres impôts sur place. Droits de mutation, frais, imposition des loyers, plus-values... Mais, de nouvelles exonérations incitent à l'achat dans l'ancien.


Ce n'est pas un phénomène de masse, mais le mouvement est significatif. Si les Français ne représentent qu'une partie des étrangers qui s'installent au Portugal (un peu plus de 10 % des acheteurs immobiliers étrangers en 2014), ils étaient tout de même 7 000 l'an dernier à mettre le cap sur l'extrême sud-ouest de l'Europe dont 5 600 retraités. Ils y viennent attirés par le soleil quasi permanent dans le sud, une vie plus tranquille et sécurisante, moins chère qu'en France, mais aussi pour ne pas payer d'impôt sur le revenu (retraités profitant du statut RNH, voir encadré)... Ou pour en payer moins qu'en France : les professions à haute valeur ajoutée (médecins, professions libérales, artistes, ingénieurs...), bien que percevant des revenus d'activité d'origine portugaise, bénéficient d'un taux d'imposition forfaitaire (IRS) de 20 % (avantageux par rapport à l'impôt français pour les hauts revenus seulement).


Pour profiter des avantages fiscaux réservés aux retraités qui s'installent au Portugal, il n'est pas besoin d'y être propriétaire de son logement, il suffit de résider au Portugal : c'est-à-dire y avoir séjourné plus de 183 jours suivis ou intercalés (en location par exemple). Toutefois, incités par des niveaux de prix sensiblement moins élevés qu'en France pour un achat immobilier en bord de mer ou pour une belle maison avec piscine, de nombreux Français investissent dans la pierre au Portugal : 2 700 en 2014. Mais, on peut aussi choisir de s'offrir une résidence secondaire au Portugal, juste pour y séjourner lors de ses vacances (sans bénéficier de l'exonération d'impôt RNH)... Que l'on soit expatrié ou simple investisseur, reste à ne pas négliger les impôts et frais liés à la détention d'un bien immobilier au Portugal.



Les impôts à payer lors de l'achat et après


Comme en France, l'achat d'un bien immobilier au Portugal va obliger l'acquéreur à payer des droits de mutation qui taxent la transaction (appelés improprement « frais de notaire » en France). Au Portugal, cet impôt s'appelle IMT. Il est calculé sur le prix d'achat de la propriété selon un barème progressif différent selon qu'il s'agit de l'achat d'une résidence secondaire ou principale. « Pour un logement (appartement ou maison) en résidence secondaire, le taux moyen final appliqué au prix est de l'ordre de 5 %, 6,5 % maximum », indique Pascal Gonçalvès, président de Maison au Portugal (en incluant un droit de timbre qui s'ajoute à l'IMT pour 0,8 %). « Pour une résidence principale, le taux des droits de mutation est un peu moins élevé : il tourne autour de 4 % à 5 % » (à noter l'existence d'une exonération lorsque le prix de l'habitation achetée ne dépasse pas 92 407 €). Enfin, pour un terrain ou une propriété agricole, le taux applicable est de 5 %.


Par exemple, pour l'achat en résidence principale d'une maison d'une valeur de 350 000 €, les droits de mutation s'élèvent à 16 040 € (soit 4,5 % du prix) + 0,8 % au titre du droit de timbre. « Pour l'achat d'une résidence secondaire valant 200 000 €, les droits à payer (IMT) se montent à 5 837 € auxquels s'ajoutent 0,8 % de droits de timbre (1 600 €), soit 7 437 € au total, ce qui représente moins de 4 % du prix », détaille Pascal Gonçalves. Autre dépense liée à l'achat, beaucoup moins chère qu'en France : les frais revenant spécifiquement au juriste (notaire ou avocat) pour la rédaction de l'acte de vente : le prix forfaitaire est de 615 € quelle que soit la valeur de la propriété vendue. S'y ajoutent des frais de dossier : de 150 à 250 €.


Ensuite, une fois installé dans son logement, il faut payer annuellement, un unique impôt local, équivalent de notre taxe foncière. Les taux applicables au Portugal sont assez bas : décidés au niveau local par les maires, ils sont fixés dans une fourchette entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur imposable pour les propriétés urbaines et les terrains à bâtir ; 0,8 % pour les propriétés rustiques. Cet impôt appelé IMI est destiné à financer les municipalités, il est dû par le propriétaire du bien au 31 décembre de chaque année. « La valeur cadastrale du bien qui sert au calcul de l'IMI est de l'ordre des trois quarts de la valeur vénale », souligne Pascal Gonçalvès.


Enfin, il existe au Portugal un impôt se rapprochant de notre ISF qui taxe directement la valeur des biens immobiliers (affectés au logement ou terrains à bâtir) dont la valeur patrimoniale imposable est supérieure à 1 M€. Le taux de cet impôt, appelé droit de timbre annuel (IS), est de 1 % (soit un niveau bien plus élevé que l'ISF en France qui démarre à 0,5 % !). Mais, à en croire les agents immobiliers locaux, son application est très rare pour les particuliers, car il concerne des biens qui valent sur le marché un peu plus de 1,5 million d'euros à l'unité. En pratique, ce droit de timbre frappe surtout les immeubles entiers.



Fiscalité des locations et sur la plus-value à la revente


Après avoir acheté un logement au Portugal, l'investisseur français qui ne l'occupe plus peut choisir de le louer ou de le revendre plus tard. Il ne faut pas oublier que l'avantage fiscal accordé aux retraités qui s'installent au Portugal est prévu pour une durée de 10 ans... En cas de mise en location du bien, le taux fixe libératoire de l'impôt (IRS) est de 28 % pour une personne physique. Ce taux s'applique aux revenus locatifs nets : loyers dont le propriétaire aura déduit les dépenses encourues pour louer : charges d'entretien, impôts fonciers, petits travaux (à l'exclusion du mobilier, des dépenses de financement, de la dépréciation). Lors de la mise en location, une taxe s'applique aussi au bail qui doit être enregistré auprès des autorités locales : elle s'élève à 10 % du premier loyer mensuel.


Lors de la revente du logement ou des parts sociales d'une société qui le détient, la plus-value réalisée sera soumise à l'impôt sur le revenu (IRS). S'il s'agit d'une résidence secondaire, le taux est de 28 %. Mais pour les Français ayant leur résidence principale au Portugal (statut RNH), ce taux n'est pas applicable, explique Me Miguel Nogueira Leite, avocat du cabinet Telles à Lisbonne (www.telles.pt). « La plus-value nette, pour 50 % de son montant, est alors imposée aux taux généraux d'imposition : jusqu'à 48 % si les revenus sont supérieurs à 80 000 €, s'y ajoutent encore des taux additionnels jusqu'à 6 %, voire 8,5 %, selon l'importance des revenus. Toutefois, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, si le produit de la vente du logement est réinvesti en totalité dans une autre habitation permanente dans les trois années soit au Portugal, soit dans un autre État membre de l'UE. »


En cas de décès du propriétaire du logement, Me Nogueira Leite, souligne qu'au Portugal, « le conjoint survivant comme les enfants héritiers et autres ascendants et descendants en ligne directe, sont exonérés de droits de succession. Pour les autres héritiers, un droit de timbre s'applique à hauteur de 10 % seulement. »


Attention, toutefois, les Français installés au Portugal qui conservent des biens locatifs en France doivent savoir que leurs loyers restent imposables en France au barème de l'impôt sur le revenu, tout comme leur plus-value en cas de revente. De même l'ISF français est susceptible d'être dû sur ces biens immobiliers français si leur valeur dépasse 1,3 M€.



Coup de pouce fiscal pour les biens à réhabiliter


Pour encourager l'achat de logements anciens à rénover, des avantages fiscaux importants bénéficient aux biens qui se trouvent dans une « zone de réhabilitation urbaine » (régime RJRU en vigueur du 9 avril 2014 au 9 avril 2021). Lorsqu'un investisseur achète un tel bien, il est exonéré du paiement des droits d'enregistrement (IMT) si les travaux commencent dans un délai de 3 ans. En outre, le taux d'imposition des loyers, comme le taux d'imposition des plus-values, n'est plus que de 5 % ! Enfin, la réalisation des travaux immobiliers dans ces zones de réhabilitation urbaine, profite d'un taux réduit de TVA à 6 % (contre 23 % au taux normal). Ce régime fiscal s'applique aux bâtiments d'habitation construits il y a plus de 30 ans, localisés dans les zones de réhabilitation urbaine, un peu partout sur le territoire portugais et dans la capitale Lisbonne notamment. Aussi est-ce peut-être le moment d'investir dans un bien ancien dans lequel on fera des travaux, ce qui permettra d'acheter un logement de charme à petit prix (de l'ordre de 1 500 €/m2 à Lisbonne indique Patrice, un investisseur français averti), et pour lequel on paiera ensuite moins d'impôts sur place... Coup double donc, mais à envisager avec l'aide d'un agent immobilier sur place, lequel demande un niveau de commission autour de 5 %, comparable à celui pratiqué en France (par exemple, chez Century 21, Maison au Portugal). « Mais attention, lorsque vous visitez un bien immobilier ancien au Portugal, inspectez-le bien, car il n'y a pas les mêmes garanties qu'en France en cas de défaut caché », prévient Patrice. « Vous ne serez pas indemnisé si plus tard vous découvrez un gros problème. De même, les surfaces qui sont indiquées sont brutes : elles englobent l'épaisseur des murs extérieurs, ce ne sont pas des superficies habitables intérieures... ! » Et patience, si vous faites construire sur un terrain, les permis de construire sont compliqués et long à obtenir : les délais peuvent atteindre un an et demi dans un quartier protégé. La douceur de vivre portugaise, c'est aussi cela...



les prix immobiliers remontent : + 10 % à Lisbonne !


Aujourd'hui au Portugal, presque une vente sur quatre (23 %) se réalise auprès d'un acheteur étranger, et cela fait remonter les prix (qui avaient baissé de 21 % pendant la crise) : « ils ont augmenté de 2,2 % sur un an au niveau national et de plus de 10 % à Lisbonne et dans l'Algarve », témoigne Pascal Gonçalvès , directeur de l'agence Maison au Portugal... Patrice qui s'est installé à Lisbonne depuis 2012 confirme : « il y a une vraie flambée car beaucoup d'étrangers arrivent et notamment des Anglais qui achètent à des prix élevés ! » Toutefois, il reste possible, selon lui, de faire des affaires en achetant dans l'ancien autour de 1 500 à 2 000 € le mètre carré à Lisbonne.


Lors du dernier salon de l'immobilier portugais qui se tenait à Paris début juin, les prix signalés par les professionnels étaient de l'ordre de 500 000 à 800 000 € pour une grande maison neuve à Lisbonne ou dans la périphérie, entre 400 000 et 500 000 € en bord de mer dans l'Algarve, 350 000 € pour une maison neuve avec piscine à 2 km de la mer en Algarve, ces deux zones géographiques (Lisbonne, Algarve) représentant 70 % de la demande.


Pour un appartement : les prix se situent de 2 900 à 3 300 €/m2 dans la zone historique de Lisbonne, sur l'ensemble de l'aire métropolitaine de Lisbonne, les prix sont de 1 500 €/m2 en moyenne dans l'ancien et 3 400 €/m2 en moyenne dans le neuf. En Algarve, selon Imovirtual, les prix moyens à Loulé se situent entre 1 914 €/m2 pour un appartement et 2 586 €/m2 pour une maison, et, à Albufeira, de 1 729 €/m2 pour un appartement et 2 029 €/m2 pour une maison (mai 2015).