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Reprendre un resort : leasehold ou achat en pleine propriété ?

Bonjour à tous et à toutes !
mon mari et moi sommes chef d'entreprise en France (lui buraliste, moi créatrice papeterie et décoration mariage ) et nous souhaitons changer de vie et venir travailler et investir en thailande, nous aimerions koh phangan principalement.

Notre projet serait de reprendre un resort, nous comptons nous déplacer l'hiver prochain pour visiter des affaires et rencontrer du monde, c'est là que nous aurons nos réponses.

Cependant, nous aimerions converser et partager avec des personnes ayant fait le meme changement de vie et repris un resort, et nous aider à y voir plus clair dans la question titre : lease ou achat ?

Nous en sommes au début de nos recherches et il y a tellement de paramètres qu'un peu d'aide serait la bienvenue

Merci à tous  :)

ps: à savoir on est pas des gens pressés, on compte bien réfléchir, prendre un avocat international, un comptable etc ... car c'est tout notre vie qu'on va vendre ici pour aller là bas ;)

Investir dans un ressort est un choix hasardeux . L'offre est très importante et le demande a tendance à diminué ces derniers mois . Au vu des sommes en jeu qui seront fatalement conséquentes la première question à vous poser sera celle des partenaires thaïlandais qui détiendront au minimum 51 % de l'affaire . Ensuite si vous envisagez de travailler tous les deux il vous faudra deux contrats de travail afin d'obtenir le précieux WP et le visa qui l'accompagne.Là également il faut vous demander si les salaires minimum que la loi impose à savoir  100 000 baht mensuels pour les deux et le salaire des 8 employés que vous devrez engager même à temps partiel ne seront pas une charge trop élevée pour l'entreprise . Vous pouvez bien sûr percevoir moins que les 50 000 baht prévus par la loi mais votre contrat sera rédigé avec cette somme  et les impositions se front sur ce montant que vous l'ayez perçu ou non . Ceci dit je pense que la meilleure solution est de débuter par une reprise de gérance et selon l'expérience vécue et les opportunités que si de présenteront par la suite il sera toujours temps de penser à l'acquisition en nom propre .

à propos des permis de travail et des conditions (montant investis , nombre d'employé , etc) nécessaire  :
Seules les Limited Companies remplissant au moins l’un des critères suivants peuvent faire une demande de permis de travail :
- Avoir un capital social libéré de 2 millions de bahts et employer 4 salariés thaïlandais (un permis de travail par tranche de capital de 2 millions de bahts et de 4 salariés thaïlandais).
- Etre implanté en Thaïlande depuis au moins 3 ans et payer annuellement au moins 5 millions de bahts d’impôt sur les sociétés au cours des trois dernières années (un permis de travail par tranche de 5 millions de bahts d’impôt)
- Générer, par des activités d’exportation,  au moins 3 millions de bahts par an d’entrée en devise (un permis de travail par tranche de 3 millions de bahts générée).
Le nombre limite de permis de travail dans une entreprise de droit thaïlandais est de 10, sauf dans le dernier cas, ou il est de 3. En tout état de cause, l’entreprise doit respecter le ratio 1 étranger pour 4 Thaïs.

Bonjour,

Pourquoi Phangan?

Vous pouvez avoir des renseignements avisés auprès de Joël de http://www.phangan-guide.com/

Bon courage...

tout d'abord merci de cette participation si rapide au sujet lancée, je ne pensais à une telle réactivité :)

entre ici et là bas, je prends note de tout ce que vous avez énuméré, c'est grâce à ce genre d'infos et aux visites que nous ferons en thailande que nous déciderons de sauter le pas... ou pas. On n'est pas des rêveurs pensant que l'on va s'enrichir à outrance et on est pas des fous non plus on ne risquera pas tout par précipitations ou autre (je précise bien tout cela car sur d'autres forums c'est tout ce que j'ai eu comme réponse ... :/ )

Nous pensons également comme vous que le lease pour commencer est la meilleure solution pour se faire à notre nouveau métier, mais je vois des lease très long qui font un peu peur (se lancer sur un lease de 15 ans me parait à moi assez effrayant) d'ailleurs peut on casser un contrat lease ?

Pour ce qui est des permis de travail on compte justement trouver un resort existant avec une société qui a déjà 2 permis.


Mahous, on aimerait koh phangan car c'est l'ile où on s'est senti le mieux. En fait non notre préférée est tao, mais trop petit, pas assez d'offres
Je connais très bien phangan-guide, je suis justement inscrite sur le forum depuis 2012, et si on trouve des offres intéressantes par là, on passera surement par Joel qui m'a l'air de très bon conseil et surtout il connait l'ile comme sa poche.

Alors objectivement garder une très très grosse poire pour la soif .
La Thaïlande est un pays attrayant c'est vrai mais pas pour investissements , les situations se détériores très rapidement et vous n'aurez aucune aide de personne en étant étranger .
Je me souviens d'informations que je voulais avoir par le consulat pour régler un problème , il m'a conseiller de faire profil bas et rien dire pourtant moi j'aime dire surtout si j'ai raison . Aussi j'ai perdu 750.000 bahts même en ayant des preuves , le consulat m'avait dis à l'époque nous avons des cas où les gens ont perduent des millions et nous ne pouvons pas les aider . Alors prudence et ne faites confiance qu'a vous même .  SEFFER

Bonjour ,

je passe 2 mois par an a Samui et a Phangan , je ne peux que vous confirmer les mises
en garde de Seffer (et pourtant j 'adore Phangan )

Joël de Phangan guide est de très bon conseil , mais avant de vous lancer, passez du temps - en saison et hors saison - sur l'ile.

perso j'ai renoncé, même en ayant une équipe et un fond d'investissement derrière moi.
ceux qui ont réussi sont arrivés il y a 10ans , ont mis 20K€ dans une affaire et l ont valorisée.
payer le prix demandé pour un resort aujourd'hui est trop risqué par rapport a l'instabilité de ce pays.

Bonjour,

J'ai beau aimer Phangan, je n'y investirai jamais une grosse somme, éventuellement 10.000€ pour vivoter et avoir une activité, car c'est une île et on en a vite fait le tour... Je suis d'accord avec pat_rice et Seffer, la basse saison vous bouffe les quelques bénéfices réalisés le reste du temps. Un resort demande beaucoup d'entretien, les salariés sont en position de force, puisque obligatoires, etc.
Je comprends que vous souhaitiez vous installer dans un endroit apparemment idyllique, mais à la longue...
Les exemples que j'ai sur l'île ont capoté dès qu'on ne pouvait plus injecter de l'argent frais pour les fins de mois et payer les taxes/impôts. Ceux qui arrivent à tenir sont un peu border-line!
Quelle va être la situation après le Roi??
Chef d'entreprise à l'étranger est différent que d'être commerçant en France...

Si vous voulez vivre correctement en Thaïlande dans le secteur hôtelier il vous faut viser principalement la clientèle locale qui se déplace beaucoup mais il ne faut pas vous attendre à des résultants mirobolants. On peut très bien vivre des recettes d'un petit hôtel pour autant que l'on se base sur des critères thaïlandais de bien-être et pas sur les critères courants en Europe .

"Quelle va être la situation après le Roi??"

Voilà une bonne question de Mahous qui pourrait faire un bon sujet. Mais a-t-on le droit de débattre de cette question ?

:unsure

notre but étant de reprendre un resort et non de le créer, notre choix, se dirigerait vers une affaire qui est bien réputée et qui permet de faire un chiffre valable à l'année ... effectivement etre chef d'entreprise à l'étranger est différent que commerçant en France (quoique vu ce qu'on bosse et vu ce qu'on a à la fin du mois je me demande si on ne serait pas plus riche en thailande au proratat du boulot abbattu ...)

nous connaissons plusieurs personnes qui sont parties en thailande et un couple à bali, et tous s'en sortent très bien, ce qui nous permet une lueur d'espoir : il est encore possible de réussir son changement de vie et de bien le vivre.
D'ailleurs si nos recherches en thailande ne donnent rien nous pensons a éventuellement etre repreneur à la fin du bail de nos amis balinais, mais ne connaissant pas encore l'ile ce n'est pas au programme du jour.

Phangan reste notre destination préférée, mais nous ne sommes pas fermés aux autres endroits, tant qu'on trouve une affaire viable.

et du coup, la loi 4 thai pour un farang nous oblige à nous diriger vers un resort qui emploie mini 8 personnes, ce qui représente quand meme une affaire de moyenne taille  qui  nous demanderas énormément de travail, mais nous sommes prêts à cela. Mon mari bosse tout les jours 14 à 15h par jour , moi au moins 12h si on peut le faire ici on le fera là bas

J'espère que je ne vais pas vous froisser...
Vous voulez reprendre une affaire qui n'est pas dans votre domaine de compétences, dans un pays étranger, là où les heures de travail sont moins "statiques", où on vous oblige à avoir des partenaires majoritaires, un nombre d'employés obligatoires, de revenus déclarés imposés, plus de couverture santé type Sécurité sociale, etc.
Vous avez ou allez avoir des enfants, des contraintes de visas, etc.
Surtout ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et gardez un plan B pour revenir en France en cas de pépin, car ça arrive très souvent!
Voilà, j'ai fait très soft en effaçant pas de mal de trucs plus "rentre dedans"...
Je vous souhaite très sincèrement de réussir, mais les exemples que j'ai sur Phangan ne vont pas dans ce sens! Cette île est "tenue" par des grandes "Familles", si vous voyez ce que je veux dire...

vous ne me froissez pas du tout, je suis venue ici pour trouver un max d'infos, qu'elles soient positives ou négatives, pour l'instant c'est un projet, une envie, qui nous taraude depuis plusieurs années et nous voulons aller au bout de la démarche pour ne pas regretter, si on voit que reprendre un resort en thailande est beaucoup trop périlleux, nous déciderons autre chose.
Pour la couverture santé, nous ferons comme les gens que nous connaissons : securité sociale des Français à l'etranger et un mutuelle privé internationale, pour les enfants nous n'en avons pas et n'en voulons pas ( le soucis des ecoles et cie ne se posera pas).

Je vois de quoi vous parlez pour les grandes "familles", il en est de meme pour tao par exemple, j'en ai beaucoup entendu parler avec la fameuse histoire des anglais tués :/ mais au final, nous sommes du var, quand on regarde bien beaucoup de choses appartiennent a quelques grandes "familles" aussi ... meme si ce n'est surement pas comparable à la thailande.

Pour l'instant, sur les forums, je n'ai jamais échangé avec quelqu'un qui a fait ce que nous aimerions faire et qui a réussi, pourtant il doit bien y en avoir, enfin j'espère ...

C'est vrai que le nombre d'employé pour un WP peut sembler important mais attention que ce ne sont pas nécessairement des temps pleins encore que ce terme ne soit pas compris de la même manière ici qu'en Europe et puis ne pas oublier qu'ils existent un tas de petits boulots dans un hôtel qui sont fait par un tas de gens différents avec le salaire minimum . Par exemple vous avez les  femmes de chambres et à côté d'elles vous avez une ou deux personnes qui travaille 3 ou 4 heures /jour afin de préparer le matériel de nettoyage , les serviettes etc ..cela fait que vous êtes très vite au nombre d'employés exigés mais que la masse salariale n'est pas nécessairement très élevée pour autant .
Attention quand même que l'obtention de 2 permis de travail demandent un investissement de minimum 4 000 000 de baht . Je pense que peut être dans un premier temps il serait préférable que vous travailliez uniquement en tant que salarié sans avoir à reprendre un fond de commerce ou investir quoi que soit comme argent .

Mahous :

J'espère que je ne vais pas vous froisser...
Vous voulez reprendre une affaire qui n'est pas dans votre domaine de compétences, dans un pays étranger, là où les heures de travail sont moins "statiques", où on vous oblige à avoir des partenaires majoritaires, un nombre d'employés obligatoires, de revenus déclarés imposés, plus de couverture santé type Sécurité sociale, etc.
Vous avez ou allez avoir des enfants, des contraintes de visas, etc.
Surtout ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et gardez un plan B pour revenir en France en cas de pépin, car ça arrive très souvent!
Voilà, j'ai fait très soft en effaçant pas de mal de trucs plus "rentre dedans"...
Je vous souhaite très sincèrement de réussir, mais les exemples que j'ai sur Phangan ne vont pas dans ce sens! Cette île est "tenue" par des grandes "Familles", si vous voyez ce que je veux dire...

Tout à fait d'accord avec cela. J'ajoute même pour bien connaître Koh Phangan que tous les Français que j'y ai connus et qui avaient une affaire ne sont plus là. Je ne dis pas que je les connais tous. Laurent du smile resort, William du chill's resort, la famille sympa qui avait repris le Zoé resort. Partis, affaires reprises par des gens qui auront peut-être plus de chance. Je connais aussi un couple de Français qui cherche a revendre son resort actuellement.

ce couple de Français ne tiendrai pas le angkana resort ? (je ne suis plus sure de l'orthographe :p )
Tout ces français qui sont partis de Phangan sont parti pour quelles raisons ? çà ne marchait pas ? ils ne se plaisaient pas ? En est il de même pour les iles comme samui par exemple ?

aurelie bf :

ce couple de Français ne tiendrai pas le angkana resort ? (je ne suis plus sure de l'orthographe :p )
Tout ces français qui sont partis de Phangan sont parti pour quelles raisons ? çà ne marchait pas ? ils ne se plaisaient pas ? En est il de même pour les iles comme samui par exemple ?

Non, ce n'est pas l'angkana.
En général ils évitent de se vanter de leurs mésaventures. Ça fait toujours un peu mal à l'égo de dire qu'on s'est fait plumer.
Pour Samui, je ne parle que de ce que je sais donc, je ne me prononce pas.

avant de reprendre quoi que ce soit assurer vous d'avoir toutes les connaissances nécessaires pour faire le bon choix .
Cela implique de vivre sur place sans rien reprendre pendant 1 ou 2 ans pour avoir sa propre opinion ...

on en est à combien pour un rai maintenant sur pan ghan (prix le moins cher ) ?

Bonjour

Une bonne question à se poser déjà, pourquoi des gens qui ont des affaires marchant "du feu de Dieu" veulent elles les vendre ??? alors bien sûr ils vont vous dire soit qu'ils ont gagné tellement d'argent qu'ils ont gagné le droit de se reposer.. D'autres vont vous dire que l'affaire est devenue trop petite pour eux et qu'ils ont un autre super projet sur le feu pour lequel ils ont besoin un peu de cash..
Un bon conseil lisez l'éternel "pigeon à la pattayaise" de Raymond Vergé.. C'est tellement vrai..
Personne n'avoue que ça ne marche pas.. encore moins quand ils souhaitent vendre...
Bon courage en tous cas

aurelie bf :

mon mari et moi sommes chef d'entreprise en France (lui buraliste, moi créatrice papeterie et décoration mariage ) et nous souhaitons changer de vie et venir travailler et investir en thailande, nous aimerions koh phangan principalement.

A mon humble avis
-Pourquoi ne pas valoriser vos compétences en décoration-mariage ou autre plutôt que se lancer dans un resort?
-Comment aller vous gérer le problème de la langue avec vos employés?
-Pourquoi sur une ile? le marché n'est il pas saturé? les côtes sont aussi sympa, sans avoir les contraintes d'une petite ile.

aurelie bf :

Bonjour à tous et à toutes !
mon mari et moi sommes chef d'entreprise en France (lui buraliste, moi créatrice papeterie et décoration mariage ) et nous souhaitons changer de vie et venir travailler et investir en thailande, nous aimerions koh phangan principalement.

Notre projet serait de reprendre un resort, nous comptons nous déplacer l'hiver prochain pour visiter des affaires et rencontrer du monde, c'est là que nous aurons nos réponses.

Cependant, nous aimerions converser et partager avec des personnes ayant fait le meme changement de vie et repris un resort, et nous aider à y voir plus clair dans la question titre : lease ou achat ?

Nous en sommes au début de nos recherches et il y a tellement de paramètres qu'un peu d'aide serait la bienvenue

Merci à tous  :)

ps: à savoir on est pas des gens pressés, on compte bien réfléchir, prendre un avocat international, un comptable etc ... car c'est tout notre vie qu'on va vendre ici pour aller là bas ;)

J'ai eu l'occasion de m'intéresser à ce type de business. Première chose à faire : une étude de marché. Si possible voir les comptes de l'affaire et s'assurer qu'ils sont sincères, autant que possible. Toute affairesans comptabilité claire est à considérer avec beaucoup de précautions.
Ensuite, bien regarder dans quel état se trouvent les bâtiments. L'entretien régulier et les investissements indispensables ne sont pas toujours réalisés. C'est souvent du bricolage à la petite semaine, et si la construction de départ a été faite à moindre coût, on peut avoir de trés mauvaises surprises. L'entretien sur une île n'est pas facile à réaliser, tout a un surcoût.
Enfin définir un niveau de revenu que l'on souhaite. Ce qui revient souvent ici, c'est monter "une petite affaire". Le seul inconvénient, c'est qu'une petite affaire ramène de "petits revenus", et ne permet pas toujours de dégager suffisamment pour les investissements futurs. ici aussi, les climatiseurs rendant l'âme, les pompes à eau se cassent, les draps sont à changer de même que les serviettes, les réfrigérateurs ne sont pas éternels, etc....

Bsr,
En y regardant de près, nombre de propriétaires de Guest Houses européens se font payer au moins 50% d acompte sur un compte en Europe.
Simple constatation !!
Cdlt

Merci C Toutbon pour ces conseils, effectivement quand on y regarde de plus près pas mal de resort, même les moyennes gamme sont fait un peu de bric et de broc, j'ai déjà vu des tuyaux de gaz complètement bouffés, des toits raffistolés avec ce qui a été trouvé, et ce n''est pas dans ce genre qu'on nous aimerions investir.

Le mot petite affaire, je le lis souvent oui, et je suis tout a fait d'accord avec vous si petit investissement petit retour financier, c'est pareil partout, c'est pourquoi nous visons un resort plutôt moyenne gamme avec assez de chambres pour créer un bénéfice correct, assez peu d'annonces que je vois y correspond, tout vient à point à qui sait attendre.

La compta !! sujet épineux oui, beaucoup de cahiers comptables sont très obscurs, il faut les faire traduire souvent, encore faut il arriver à les voir ... contrairement à la France, quand je demande des chiffres aux agences immobilières elles refusent de me les donner si je ne suis pas sur place, çà me parait étrange, comment évaluer l'interêt d'achat envers un bien juste avec des photos et 10 lignes de descriptions ? Nous ferons un voyage de rencontres/visites d'ici quelques mois, en essayant de visiter et de savoir les détails au maximum.

C Toutbon, vous vous y était intéresser pour investir ? qu'est ce qui vous à fait faire marche arrière ? je vois que vous êtes en thailande, vous y travaillez ?

domdom :

Bonjour

Une bonne question à se poser déjà, pourquoi des gens qui ont des affaires marchant "du feu de Dieu" veulent elles les vendre ??? alors bien sûr ils vont vous dire soit qu'ils ont gagné tellement d'argent qu'ils ont gagné le droit de se reposer.. D'autres vont vous dire que l'affaire est devenue trop petite pour eux et qu'ils ont un autre super projet sur le feu pour lequel ils ont besoin un peu de cash..
Un bon conseil lisez l'éternel "pigeon à la pattayaise" de Raymond Vergé.. C'est tellement vrai..
Personne n'avoue que ça ne marche pas.. encore moins quand ils souhaitent vendre...
Bon courage en tous cas

Bonjour domdom,
effectivement oui c'est une question à se poser, toute affaire paraissant trop mirobolante il faut se méfier, mais comme partout dans le monde, les gens vendent leur affaire pour tout un tas de raisons, par exemple nos affaires ici marchent très bien et nous permettent de bien vivre dans le sud de la France, pourtant nous allons les vendre pour tenter autre chose ;)
Et une affaire saine et qui marche se vend toujours beaucoup mieux qu'une affaire en bancroute, mais je suis d'accord avec vous il faut rester vigilant.

Chickenfoot :
aurelie bf :

mon mari et moi sommes chef d'entreprise en France (lui buraliste, moi créatrice papeterie et décoration mariage ) et nous souhaitons changer de vie et venir travailler et investir en thailande, nous aimerions koh phangan principalement.

A mon humble avis
-Pourquoi ne pas valoriser vos compétences en décoration-mariage ou autre plutôt que se lancer dans un resort?
-Comment aller vous gérer le problème de la langue avec vos employés?
-Pourquoi sur une ile? le marché n'est il pas saturé? les côtes sont aussi sympa, sans avoir les contraintes d'une petite ile.

Bonjour Chickenfoot,
-nous voulons tout simplement nous renouveller, même si je compte à terme proposer un service mariage dans le resort si celui que nous trouvons le permet ;) nous avons des amis qui ont repris un guesthouse à bali, et on s'est rendu compte que c'était quelque chose qui nous correspondait parfaitement.
- çà c'est un problème effectivement, il y aura l'anglais evidement et le top à mon avis serait de trouver un manager qui communiquerai avec le personnel ne parlant que thai (j'ai pu remarquer lors de nos voyages que certains ne parlaient quasi pas anglais)
- Koh phangan serait un plus car nous adorons cette ile, mais nous cherchons partout en fait, nous ne sommes pas fermés à un endroit précis. D'ailleurs pour en dire plus nous cherchons aussi du coté de Bali et du Cambodge. Plus en survolant le Cambodge quand meme car nous ne connaissont pas encore, juste nous prenons des infos.

BangkokPrakanong :

avant de reprendre quoi que ce soit assurer vous d'avoir toutes les connaissances nécessaires pour faire le bon choix .
Cela implique de vivre sur place sans rien reprendre pendant 1 ou 2 ans pour avoir sa propre opinion ...

on en est à combien pour un rai maintenant sur pan ghan (prix le moins cher ) ?

malheureusement, on a pas de quoi venir 2 ans sans source de revenu, on a des économies mais on aimerait les garder en étant en activité justement.

De plus il faut prévoir les Thaïeries au quotidien, du genre il vous manque 1 extincteur sur 15, par exemple, alors que les établissements Thaïs voisins n'en ont aucun, mais eux pas contrôlés.
Un pote a fait changer son compteur électrique dans son resort, le nouveau compteur était d'occasion, la facture suivante a été établie comme si le compteur avait démarré de zéro, donc facture phénoménale et totalement incohérente, genre consommation mensuelle multipliée par 25, bien que sa copine était Thaïe il a du payer une somme arrangée à environ 10 mois de consommation, sinon ils démontaient le compteur et c'était la fin du resort, il a fini par revendre et maintenant il bosse comme salarié dans la vente de condos... Vous devez TOUJOURS être sur la défensive, ça craint pour la zénitude, non?
Et si on vous cache des substances illicites dans votre établissement...  :sosad:

Bonjour,

Je viens de lire vos messages et je me permets d'intervenir dans la conversation.

Après tous vos commentaires, il vaut mieux donc prendre une gérance dans un premier temps que d'acheter ? moins de risques financiers, c'est ça ?

Léliacélina

Bonjour,

  Je tiens à vous avertir que, selon mon expérience d'avoir monté un business hôtelier pour mon fils, pas en Thaïlande mais au Nicaragua, pays pas simple non plus mais où les règlements sont moins drastiques qu'au pays du sourire, se lancer sans parler ni l'anglais ni la langue locale et déléguer les taches de management à une tierce personne locale est une énorme source de gros risques et de couts souvent inutiles. D’autant plus si cette personne connait aussi tout votre business depuis le contact avec les clients (qu'il peut vous piquer facilement en allant ailleurs ou en montant son propre business) en passant par les paiements, fournisseurs etc..... ce qu'il fera de toutes façons puisque vous aurez les mêmes difficultés linguistiques sur tous les plans (je passe sous silence toute possibilité de négociation avec les fournisseurs qui, si vous les faites vous mêmes généreront une meilleure marge mais qui ira dans la poche de l'intermédiaire sans que vous vous en rendiez compte). N’oubliez pas que tout ce que vous ne maitriserez pas devra néanmoins être fait quoi qu'il arrive et vous serez vite dans l'urgence et la mouise jusqu'au cou.

Autre conseil averti, faites un business plan complet et écrit, cela vous oblige à penser dans les détails et de faire une synthèse pour définir faisabilité et profit et vous évitera bien des déboires ensuite. Prenez le temps de définir ce que vous voulez, où vous le voulez, pourquoi là et pas ailleurs, quel positionnement, quel marché (une ile et un business saisonnier sont deux difficultés supplémentaires), quels prix pour quelle prestation etc... et définissez un plan de comptabilité prévisionnelle (P&L en anglais) avec différents taux de remplissage etc... c'est à dire en prenant en compte tous les paramètres possibles (il y a toujours des imprévus) avant de vous lancer et d'avancer à l'aveuglette. Souvenez vous aussi que TOUS les frais fixes sont justement FIXES, établissement occupé ou non. Les équipement doivent aussi s'amortir car ils devront, à terme, être remplacés.Si vous ne prenez pas ces gardes fous vous prenez d'énormes risques financiers et vous pouvez facilement comme on dit "bouffer votre culotte" et ce serait dommage de perdre vos acquis de société fiable en France pour se retrouver face à une catastrophe personnelle et financière entrainant des conséquences irréversibles ou quasi.

Le business de mon fils marche bien mais tous les préparatifs pré-ouverture (entre l'établissement du financement, le choix du lieu, les démarches d'achats, de visas, l'étude de marché etc...) ont demandé 6 mois de préparation bien remplis ( avec deux voyages vraiment pas du tout touristiques dans le pays cible) et autant, une fois arrivés sur place, pour passer au dessus de tous les petits trucs pas facilement prévisibles à moins de vivre dans le pays depuis des années. Toute affaire que vous reprendrez, rénovée ou déjà en route, vous générera des imprévus même si les vendeurs sont parfaitement honnêtes. Je peux par exemple vous dire que le simple développement du texte et des traductions en 5 langues du site internet (je ne parle pas de technique mais simplement de concevoir le contenu, la technique étant faite et payée à un tiers) représente de très nombreuses heures de travail et entre ma femme et moi nous parlons 5 langues. Nous avons aussi mis à contribution, car nous ne sommes pas parfaits, plein d'amis dont la langue maternelle était celle des différentes traductions pour nous aider à faire les choses bien. Mettre aussi en place un système facile à utiliser pour les réservations n'est pas non plus une sinécure.

  Voila, je tenais à partager cette expérience avec vous et vous prémunir des mauvais cotés car les bons sont toujours accueillis avec plaisir (il y en a mais il faut vraiment se les gagner durement)

Bonnes décisions et bon courage.

aurelie bf :

Merci C Toutbon pour ces conseils, effectivement quand on y regarde de plus près pas mal de resort, même les moyennes gamme sont fait un peu de bric et de broc, j'ai déjà vu des tuyaux de gaz complètement bouffés, des toits raffistolés avec ce qui a été trouvé, et ce n''est pas dans ce genre qu'on nous aimerions investir.

Le mot petite affaire, je le lis souvent oui, et je suis tout a fait d'accord avec vous si petit investissement petit retour financier, c'est pareil partout, c'est pourquoi nous visons un resort plutôt moyenne gamme avec assez de chambres pour créer un bénéfice correct, assez peu d'annonces que je vois y correspond, tout vient à point à qui sait attendre.

La compta !! sujet épineux oui, beaucoup de cahiers comptables sont très obscurs, il faut les faire traduire souvent, encore faut il arriver à les voir ... contrairement à la France, quand je demande des chiffres aux agences immobilières elles refusent de me les donner si je ne suis pas sur place, çà me parait étrange, comment évaluer l'interêt d'achat envers un bien juste avec des photos et 10 lignes de descriptions ? Nous ferons un voyage de rencontres/visites d'ici quelques mois, en essayant de visiter et de savoir les détails au maximum.

C Toutbon, vous vous y était intéresser pour investir ? qu'est ce qui vous à fait faire marche arrière ? je vois que vous êtes en thailande, vous y travaillez ?

Plusieurs choses en vrac :

Vous devrez absolument et ce n'est pas le plus facile, avoir un ou une thai(e) qui fasse l'interface avec l'administration au sens large, les fournisseurs, etc.
Pour communiquer avec le personnel, il y a de grandes chances que vous puissiez le faire en anglais basique, parce que plus de la moitié des salariés qui travaillent dans l'hébergement et la restauration dans les iles du sud sont...birmans, voire philippins dans les grands hôtels. Se posera le problème des quatre thaïs à employer par permis de travail, et de la situation de ces immigrés pas toujours en règle, ce qui peut amener les autorités à demander un soutien financier pour fermer les yeux...
La Thaïlande attire parce qu'elle est présentée comme destination peu chère. Elle fait rêver beaucoup d'entrepreneurs français car "il y a peu de charges". Ils oublient souvent le corollaire : "Il y a peu de marge."  Essayez par exemple de calculer le bénéfice net sur le fameux riz frit à 40bahts, toujours cité en exemple surce forum comme preuve du peu de cherté de la vie en Thailande.
Vous serez en concurrence avec des entrepreneurs locaux qui n'ont, sans vexer personne, que des bases sommaires de gestion. Confondre marge brute et bénéfice est ici courant.
Demandez leur de vous donner leur "point mort", à savoir le chiffre d'affaires quotidien nécessaire pour couvrir leurs frais fixes (loyer, pas donné du tout dans les zones touristiques, électricité idem, salaires, etc) , et ils ouvriront des yeux ronds. Conséquence ennuyeuse, ils n'hésiteront pas en basse saison à massacrer leur prix, quitte à vendre à perte pour assurer des rentrées d'argent pour payer les fournisseurs les plus pressants. La cavalerie est ici un sport très répandu.
Dernier point : calculez très sérieusement la trésorerie dont vous pensez avoir besoin la première année. une fois ce calcul fait, doublez la somme et priez pour que cela soit suffisant. 

Mais je ne doute pas que parmi les nombreux entrepreneurs qui fréquentent ce forum, des points de vue contradictoires s'exprimeront...

Bonjour

Je pense que CToubon vous dit la réalité.. Pensez bien que si de nombreuses affaires sont en vente c'est sans doute parce qu'elles ne sont pas aussi juteuses qu'on vous le dira.. Quant à la fiabilité d'une comptabilité qu'on vous présentera... !!!
Lisez bien la presse et voyez les évènements récents.. Certes vous ne visez sans doute pas la clientèle russe, mais il y a 48 H un article de thaivisa reprenant je crois un article de La Nation parlait d'une chute de chiffre de 70% pour un tour operator ayant ciblé ce marché..  ce qui veut dire une inoccupation des structures hotelières où il logeait ses clients..
Le grand problème en Thailande est la difficulté administrative (société à créer obligatoirement etc..) puis le fait que vous ne pouvez comme en France avoir une petite guest house en vous disant que vous allez vivre simplement, en louant 4 ou 5 chambres.. l'histoire des salaires pour avoir le work permit est un gros handicap (si vous ne pouvez pas vous le payer, vous paierez néanmoins des impots dessus), les 4 salariés thais par work permit, eux, vous devrez les payer..
Réfléchissez bien avant de vous lancer dans l'aventure, et effectivement une étape de "gérance" avant achat pourrait vous permettre de vous rendre compte du caractère effectivement rentable ou pas de votre éventuel investissement..
Bon courage

1/ ce qui peut amener les autorités à demander un soutien financier pour fermer les yeux...

2/ calculez très sérieusement la trésorerie dont vous pensez avoir besoin la première année. une fois ce calcul fait, doublez la somme et priez pour que cela soit suffisant.

J'aime beaucoup ces deux phrases!  :lol:

Bonjour,
Beaucoup de sagesse dans les commentaires, en bref faites autre chose mais surtout ne faites rien , si vous percevez mensuellement assez d'argent pour ne rien faire laissez vous vivre en Thaïlande mais de grâce n'ayez aucune relation avec tout ce qui est thaïlandais ( administration , employés , etc... )
Ici nous sommes tolerer pas accepter . Les événements peuveut se précipiter du jour au lendemain . L'investissement comme décrit par d'autres posteurs pour permis de travail etc... Est tres grand par rapport aux recette éventuelles que vous auriez , cet investissements vous permettais de vivre de nombreuses années tranquillement ici .

Je cautionne ce commentaire. La Junte va resserrer les boulons concernant les sociétés/maisons bidons, il risque d'y avoir de la grosse casse, les maisons retourneront aux proprios Thaïs, les sociétés aux associés obligatoires, c'est simple.
Le roi n'est pas éternel, il vaut mieux attendre...
Louer un bien immobilier, limiter la conduite sur route, ne pas toucher aux drogues, ne jamais se mettre de travers avec la police, vivre discrètement et toujours dire qu'on a juste les moyens pour être en Thaïlande...

En fait c'est comme en France

Si tu n'es pas dans les clous, c'est pire...

en thailande il y a de tres avocats consulter un avocat car avec des astuces

ont a beaucoup plus que 49 %  et surtout pas un thai sur le dos ..

mais pas écouter le premier avocat venu

si tu a l idée de kho Phangan   y a samui juste en face a l époque j avais un bon

avocat

je ne me rappel plus de son adresse mais il n est pas très loin de l immigration de

samui  presque tous les expat français  sont chez lui et il parle l anglais très bien

je devrais dire  elle ..... car c est une femme


j ai eu une compagnie il y a qlq temps et un resto

poyroux :

en thailande il y a de tres avocats consulter un avocat car avec des astuces

ont a beaucoup plus que 49 %  et surtout pas un thai sur le dos ..

mais pas écouter le premier avocat venu

si tu a l idée de kho Phangan   y a samui juste en face a l époque j avais un bon

avocat

je ne me rappel plus de son adresse mais il n est pas très loin de l immigration de

samui  presque tous les expat français  sont chez lui et il parle l anglais très bien

je devrais dire  elle ..... car c est une femme


j ai eu une compagnie il y a qlq temps et un resto

Et si au lieu de dire des bêtises au sujet de la loi tu nous racontais pourquoi tu n' as plus ta compagnie et ton restaurant ? Cela pourrait être intéressant .

Et que sont devenus les deux ?
Si c'est pas indiscret bien sur ...
:)

Poyroux,

Autant nous dire, tout de suite, comme avoir + de 49% et ne pas avoir de Thaï sur le dos, c'est possible, non?

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