Infos en vue de louer un fond de commerce en thailande

bonjour le sujet est interessant mais il se trouve qu il a ete traité très souvent
https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=337693
Peut etre que ca peut vous aidé un petit peu ?

gasteline a écrit:

peut on acheter en nom propre,

Non, il faut monter un société, qui pourra acheter le local.

désolée, j'ai lu et relu le lien de la discussion et pris en compte la réponse de chickenfoot ...mais je ne suis pas sure de mettre bien exprimé. On achète un fond de commerce ( en fait une maison ) mais on ne veut pas l'exploiter en quoi que ce soit dans l'immédiat, juste y venir quelques mois et faire des travaux pour plus tard . Dans ce cas, peut-on l'acheter à notre nom. Le vendeur nous dit que oui car il s'agit d'un simple contrat privé entre deux personnes !!!
confirmez vous toujours l'obligation d'une société pour acheter.
merci.
Certes, ce sujet est peut être redondant mais je pense toujours trouver la réponse avec le titre des sujets mais souvent, cela dérive et ne donne pas forcément la ou les réponses, même si les sujets abordés ouvrent sur d'autres aspects pouvant nous intéresser !!! Je sais c'est un forum et non un rédactionnel sur un sujet donné !!!!

peut être parce que vous confondez le terme "fond de commerce" et le local?
un fond de commerce est une société et un local un bien immobilier. Alors oui, vous pouvez acheter un commerce, mais non, vous ne pouvez pas acheter un local en nom propre en tant d'étranger.

Pourquoi ne pas tout simplement louer cet emplacement dans un premier temps et ensuite, une fois que tout est prêt, monter votre société et à ce moment là acheter l'ensemble. Il faut bien sûr aussi voir quels sont les désirs du propriétaire actuel en matière de rentrées financières.
En tout état de cause je ne peux que vous conseiller vivement de vous tourner vers un avocat local qui pourra certainement trouver une solution adaptée à votre timing, il y a tant de subtilités que nous ignorons et les avis donnés sur des espaces comme celui ci ne sont pas toujours de bon aloi ou ne représentent qu'une petite parties des solutions envisageables.

je sais bien...les termes ont leur importance. je pense que je dois être éclairci sur la différence !!!!!
dans notre cas : le vendeur nous propose un contrat de location de 15 ans à faire enregistrer au land...du terrain et de  la maison .( maison ou restaurant très brut ) et la vente du fond de commerce ( non exploité à ce jour) et donc sans société !
ce qui revient à louer 15 ans un terrain et une maison et payer un fond de commerce juste pour cette maison -restaurant et ses quelques équipements !
voila chickenfoot merci de vous intéresser à mon sujet !

ca risque de faire cher pour une affaire qui ne va pas tourner tout de suite... des "affaires" en vente il peut y en avoir d'autres plus tard. D'autre part les guesthouses et restaurants sont des affaires qui sentent le souffre: pourquoi le vendeur vous la vend? si c'était rentable, pourquoi il n'en profite pas? ... Mon conseil: prendre tout son temps, rien ne presse. Consultez le forum, il y a beaucoup d'avis sur ce genre d'affaire.
Le fisc Thai aussi, va se poser des questions, pourquoi l'entreprise n'a pas d'activités en 3 ans...

merci spy,
Et bien en fait, c'est ce que nous pensons faire . mais le proprio veut aussi vendre le fond....et puis on se dit que, peut être, c'est pas plus mal d'avoir un acte de vente du fond, pour le revendre pourquoi pas plus tard .
l'idée de monter une société plus tard est exactement ce que nous voulons car je pensons que c'est une opportunité sur cette ile où il y a peu de chose. Et puis c'est aussi un moyen de voir si on tente l'affaire sans tout investir (vie professionnelle, société, trop de travaux ).comme vous le soulignez souvent, il faut être capable de s'adapter...  passons sur la vie idyllique en vacances ! Nous savons que le quotidien de farang est loin d'être facile ! alors on va tenter une immersion quelques mois dans l'année et appréhender la suite. Il faut dire que notre métier en france nous le permet . Et en plus Ce n'est pas un gros investissement...mais quitte à le faire autant ne pas le perdre.
voilà un complément de situation !

faire cher , je sais pas ! on a encore le réflexe comparaison avec l'Europe ! c'est vrai je ne suis peut être pas dans le vrai !
mais tu le liras dans mon précédant poste, nous, on cherche pas à vivre sur un commerce en thailande. On cherche à vivre une tranche de vie, une autre expérience dans ce pays . Et pourquoi pas, plus longtemps.... On se laisse le temps de voir ! Mais pour cela, il faut que je sache cette histoire d'achat de fond de commerce. Certes, on va se diriger vers un avocat mais je pense que l'on saisira encore mieux toute les subtilités qu'il va nous avancer en ayant échanger avec des gens comme vous !

Un guesthouse = contraintes, peut être pas idéal pour vivre une tranche de vie. Mais ce n'est que mon avis, peut être que je me trompe.

tu sais on est restaurateur d'un gastro en france , question : contraintes , je pense que l'on sera à même de peser le pour et le contre ! mais c'est aussi un moyen de développer des activités annexes...decouverte de l'ile a pied, en vélo, en bateau ou pourquoi pas des cours de cuisine "thai" mais aussi  "accommoder la cuisine thai à des plats et palais européen" . cela n'est pas très novateur sur des îles touristiques depuis longtemps mais là bas, ce n'est pas encore fait. nous la connaissons pas mal, nous y allons régulièrement.
si nous pouvons développer  seulement la partie "service", ce serait tant mieux mais l'apport régulier de nuités ne serait pas négligeable

Bonjour,

Si vous "sentez" bien votre projet et que vous en avez les moyens financiers et les compétences nécessaires pour le faire tourner, foncez !

Quand même après avoir pris conseil auprès d'un avocat local.

Comme je le dis régulièrement la location de chambres n'est pas ce qu'il y a de plus rentable. Pour ce qui est de la restauration nul besoin de vous en citer les contraintes puisque vous avez déjà de l'expérience dans ce domaine je pense. Non, la vraie rentabilité peut provenir des excursions et activités que vous pourriez proposer, l'hébergement et la restauration doivent être vu à mon avis comme des services annexes et complémentaires dans lesquels il serait malheureux de perdre tout votre temps et votre argent car si vous faites le calcul, c'est un énorme investissement d'énergie et de fonds pour une rentabilité assez faible aux regards des investissements consentis, contrairement aux activités touristiques dont beaucoup peuvent demander peu d'investissement pour une rentabilité bien supérieure.
Pensez aussi aux contraintes et au confinement liés aux iles, aux saisons creuses,….
Autre chose : je suppose que vous avez eu un véritable coup de coeur pour cette location, il suffit de voir comme vous êtes prêts à investir sans revenus pour au moins trois ans. Maintenant il faut raison garder et savoir aussi faire des "sacrifices" de bon sens. Ce qui m'a fait tiquer c'est la durée du bail… 15 ans. Vous savez probablement qu'un bail pour aller jusqu'à 30 ans et être renouvelable. Pour les sociétés le bail peut même monter jusqu'à 50 ans. Or dans ce cas l'idée initiale du propriétaire est de rentabiliser son investissement sur 15 ans (avec un loyer correspondant probablement au remboursement de son emprunt bancaire et un bail d'une durée égale à ce remboursement de prêt). Bref au bout de 15 ans il récupère son bien avec toutes les améliorations que vous aurez apporté et pourrait même profiter des retombées de votre travail. Et vous, vous devez quasiment tout recommencer à zéro.
Je crois que vous ne devez pas vous figer sur un projet même si je pense que vous avez déjà une bonne vision à savoir de développer une activité liée au tourisme dans une région encore partiellement préservée et authentique ou la concurrence est de plus moins rude que dans les usines à touristes.
Mon avis, et je le partage ici car il peut toujours donner quelques pistes de réflexion pour d'autres candidats à l'expatriation ayant un projet similaire, est que la rentabilité vient des sorties, excursions et activités de découverte que l'on peut proposer. De plus en plus de gens sont également férus de circuits hors des sentiers touristiques, des circuits de courtes ou de longues durées, il faut savoir proposer de tout et s'adapter. Certes durant ces circuits vois pouvez prévoir une halte dans un site d'hébergements dont vous êtes propriétaire mais vous pouvez aussi passer par d'autres locations sur lesquelles vous toucherez bien sûr une commission.
L'avantage des circuits est qu'il vous permet de parcourir diverses régions sans être bloqué sur une ile dont vous risquez de faire rapidement le tour et de vous lasser à la longue. Ayant vécu treize ans en Guadeloupe je sais de quoi je parle…
Evidemment pour proposer de bons circuits il faut prévoir quelques mois de visites et de tests afin de trouver ce qui plaira et sortira des sentiers battus, découvrir les locations qui pourront héberger les clients, prévoir des itinéraires bis et des activités annexes en fonction du climat et de la saison,…. Donc un gros investissement temps mais qui sera aussi lié aux plaisirs de la découverte et ce qui vous permettra au passage de réaliser vos premiers clichés et premiers clips vidéos qui alimenteront votre futur site internet. Vous pouvez aussi à l'occasion créer un blog ou alimenter votre page facebook sur ces promenades découvertes afin de commencer à faire votre pub pour votre projet en cours et mettre l'eau à la bouche de vos futurs clients potentiels.
Axer ses activités sur les sorties touristiques vous permet aussi de réduire la surface du terrain et des investissements prévus pour la location touristique. Pourquoi d'ailleurs ne pas opter pour un système de maison d'hôte, la nécessité de recevoir des touristes n'étant plus alors une vitalité quotidienne mais un complément de revenus et d'activité, une occasion de rencontrer des compatriotes et d'autres personnes venus de divers horizons et dont certains peuvent devenir des amis et clients fidèles ce qui est, nul besoin de le préciser, les meilleurs relais publicitaires.
Voilà, désolé d'avoir été aussi long, je me suis encore emporté par l'écriture et suis parti un peu tout azimut. J'espère néanmoins que cela vous apportera ainsi qu'à d'autres lecteurs quelques pistes de réflexion.

Je rejoins spy4 sur le fond et émet aussi de sérieux doutes quant au "deal". 15 ans ce n'est pas du tout assez long pour celui qui loue et paie le fond de commerce, par contre intéressant pour le propriétaire, qui aura le temps de voir venir et le cas échéant reprendre son bien quand le développememnt aura eu lieu.
Vous pouvez avoir acheté un fond de commerce, mais comment le revendre si nous n'avez plus de droit à la location ou une durée restante limitée.
Demandez donc au propriétaire si il est disposé à vous établir un bail de 30 ans, vous jugerez d'après la réponse.

merci de vos réflexions c'est exactement ce que je cherchais ! je suis consciente que lorsque l'on croit en un projet on a parfois du mal à se poser les bonnes questions. Nous les 15 ans , on les voyait autrement . Long mais pas trop, sachant que l'on ne sait pas vraiment si on tente l'affaire à savoir s'investir dans un business en thailande.
mais confirmez moi une chose ! pour enregistrer une location de plus de 3 ans , il faut s'enregistrer sur l'acte de propriété au land department et surtout payer l'intégralité du loyer sur 15 ans ou 20 ou 30 et la taxe. Ce qui change la mise de départ !!!!!
merci de vos réponses

Toute location d'une durée supérieure à trois ans doit être systématiquement enregistrée au "land of office", c'est la loi.
Je ne sais pas s'il existe dès cas particulier mais on paie l'intégralité de la location en une fois et les taxes sont calculées en fonction de ce montant. Parfois le locataire et le propriétaire mentent sur le montant réel afin de diminuer la taxe à payer. Normalement le montant de la taxe est partagé entre le locataire et le propriétaire mais en fait tout dépend aussi de l'accord pris entre les deux parties et stipulé dans le contrat. Attention, ce contrat doit être fait dans les trois langues (thaï, français et anglais) par sécurité (certains land of office se contentent de l'anglais et du thaï même si le locataire est francophone mais mieux vaut prévenir que guérir)
Si votre question (et vos espérances) est de savoir si un bien loué par exemple 2,000,000 de bahts sur une période de 15 ans peut être payé sous forme de mensualités (soit environ 11,100 bahts par mois) la réponse est non, le propriétaire exige en général la totalité de la somme au moment de l'enregistrement du contrat au "Land of office"

ok merci de cette confirmation
je me repenche sur le dossier...

gasteline a écrit:

... Nous les 15 ans , on les voyait autrement . Long mais pas trop, sachant que l'on ne sait pas vraiment si on tente l'affaire…

Ce serait une grâce erreur de se contenter d'un bail de 15 ans, il vaut mieux au minimum un bail de 30 ans et de préférence reconductible. Certes je conçois que vous risquez de saturer à un moment donné, surtout dans le domaine du tourisme et plus encore s'il est axé sur la clientèle francophone dont les habitants de certains pays n'ont pas la meilleure des réputations comme touristes.
L'avantage d'un bail long est que vous pouvez revendre votre affaire avec la durée restante. Un exemple, vous saturez au bout de 10 ans, pour un bail non reconductible de 15 ans le repreneur peut espérer avoir 5 années au grand maximum pour faire son bonheur. dans le cadre d'un bail de 30 ans reconductible le repreneur sait qu'il aura encore au moins 20 années devant lui pour mener son projet et qu'un renouvellement de 30 ans court juste après. Vous comprenez dès lors que vous revendrez plus facilement et à un meilleur prix dans le cadre du second exemple.

je pense que vous avez raison ! 15 ans c'est trop court. On va tenter de négocier plus long et surtout le cout !!!
quant à la reconduction au delà de 30 ans même s'il y a une clause sur le contrat, j'ai cru comprendre que cela n'a pas de valeur.
j'attends des nouvelles d'un avocat.
puisque vous avez l'air bien investi dans mon dossier....j'en profite !
dans le cas où je veux louer la maison ( avec tout ce que cela impose sur place, état des lieux, néttoyage etc ) faut il que cela passe par le montage d'une société . Même si je me doute qu'il y'a un discours officielle et officieux !

encore une question...
admettons que nous nous mettons d'accord pour allonger le bail , d'ailleurs même s'il reste à 15 ans. Savez vous comment cela se passe lorsqu'on revend... sachant le bail est à mon nom et j'apparais sur le titre de propriété . Le propriétaire doit refaire un bail avec le nouvel acquéreur sur la durée restante , quant est il du titre de propriété ?
N'est pas un moyen pour le propriètaire de remettre à plat les conditions sachant que dans la revente du fond , on ennonce nos conditions de locations telles qu'elles étaient prévues initialement à la signature ??? encore un point à éclaircir ? merci

Je préfère que vous abordiez ce genre de détails avec un avocat, il sera plus indiqué pour adapter légalement votre contrat aux divers scénarios que vous envisagez.
Pour rendre le bail plus long je suis septique, si le propriétaire propose 15 ans c'est qu'il a de bonnes raisons. De plus prolonger risque d'augmenter le prix en conséquence.
Pour ce qui est du renouvellement et du non respect de ce dernier par le propriétaire là aussi je vous conseille d'en parler avec un avocat compétent, les "anti-baux de 30 ans renouvelables" vont de nouveau mettre en avant des risques potentiels mais peu avérés ou assez rares. En résumé le propriétaire qui ne respecte pas le renouvellement, et c'est son droit, doit payer une somme proportionnelle aux investissements réalisés sur le terrain ainsi le manque à gagner et les préjudices. S'il ne respecte pas cela alors c'est parti pour des procédures judiciaires mais au final le propriétaire devrait payer non seulement ce qui était prévu mais aussi rembourser les frais de justice et quelques dommages et intérêts qui y sont liés. évidemment on peut encore vous sortir la fable du juge corrompu ou celle du farang qui perd systématiquement contre un Thaï. C'est pour cela que je ne mieux que vous conseiller un rendez vous avec un avocat digne de ce nom, Thaïlandais et choisi par vos soins ou avec l'aide de la chambre de commerce franco-thaï ou encore votre ambassade.