Demarche apres achat immobilier bresil

ya t'il un delais pour l'enregistrement car j'ai acheté en janvier et je n'ai toujours pas fait de demarche...quand j'ai vu que personne été cadastré j'ai pas poussé plus loin....je panique un peu

Bonjour gaetgaey,

Bienvenue sur expat-blog!

Je vous invite a lire les articles du Guide Immobilier au Brésil, vous trouverez certainement des informations très utile.

Cordialement,

David.

Bonjour,

votre maison n'est pas enregistrée, elle ne vous appartient pas?

Donc attention vous pouvez tout perdre d'un jour à l'autre?

Yves.

merci pour le retour

je viens d'all er au registro de imovéis il manque une validation de signature sur 3...et des que c'est réglé je paye la taxe et c'estbon...mais pas avant 2 mois je serts les fesses d'ici lá

Bonjour,

Ca va aller, tudo bem.

J'ai un ami qui a une maison à Itamambuca, c'est un super beau coin j'adore quand nous avons congé de prendre du repos sur cette plage, nous logeons à la Pousada da Lui rua dezenove 142.

A bientôt.

Yves de São Paulo.

salut Yves

Itamambuca ya pas de mot...j'ai des amis a Paraty et en visite j'ai craqué pour cet endroit incroyable...il ya une énergie particuliére tu aimes ou tu detestes....je ne connais pas la poussada dont tu me parles.....mais n'hésite pas a venir me voir quand tu passes prendre du repos....on se feras un churrasco...je suis dans le bairro itamambuca au n 140 romualdo leite...beijo francophile

Très mauvaise pioche comme on pourrait dire !!!  vous avez craqué sur une carte postale et vous en avez pris pour au moins 10 ans, d'ailleurs les panneaux "vende-se" en nombre auraient dû vous alerter....Ubatuba comme le littoral Paulista n'est pas le bon coin des investissements immobiliers car très désert 10 mois par an et rien à faire, ni à voir....donc difficile à supporter si votre environnement en France était différent à moins que vous n'habitez au Cap d'Adge car cela y ressemble fort sur un point vue fréquentation....


Une maison qui n'a pas son RGI (registro general imoveis), n'existe pas juridiquement et donc  peut être vendu à plusieurs personnes par le vendeur malgré qu'une écriture ait été passé.. l'écriture en question n'a aucune valeur, elle n'est que symbolique car non enregistrée auprés du RGI et cela semble être votre cas..c'est comme acheter une voiture sans la carte grise barrée par le vendeur.

Le RGI  permet de faire le changement d'acte de propriété et valider l'écriture d'achat.
Il faut savoir qu'il peut y avoir plusieurs propriétaires (parents +enfants+ cousins + etc...) d'un bien à vendre. Il est donc important de les identifier et ensuite savoir si tout le monde est d'accord de vendre, on peut le vérifier grâce au RGI en contactant tous les vendeurs.
ensuite ce n'est pas tout, l'habitation doit avoir un document appelé "Habite-se", qui est un certificat d'homologation délivré par la mairie qui définit l'usage du bien soit en maison résidentiel, soit en pousada, soit en hôtel, soit en local commercial...attention la mairie peut refuser l'habite-se, donc votre bien ne pourra pas être occupé voir revendu car l'acheteur suivant vous demandera ce document que vous ne pourrez lui fournir !!!

Si vous voulez faire une pousada et que votre "habite-se" est définie comme maison, impossible...il faut refaire tout le circuit d'homologation (architecte, projet, impact sur le milieu naturel, pompiers etc...)

Donc il faut le RGI + l' "Habite-se" pour que la transaction soit sécurisé à 100%...nombre de personne ont acheté des biens sans RGI et n'ont jamais pu par la suite l'obtenir, c'est comme une construction sans permis...idem pour l'habite-se


et dernière chose  : le RGI et Habite-se c'est pas gratuit, prévoir jusqu'à 20 000 R$ de frais selon les mairies

Oh Chicobrasil, même si ce que tu dis est (hélas) vrai, tu es brut de fonderie!

Médecin, tu serais du genre: "dans votre état, allez voir un entrepreneur de pompes funèbres, pas moi"

Espérons pour notre ami que ses tracas administratifs se résoudront avec le temps, pour pas trop cher.

Occasion de répéter qu'un cartorio au Brésil, ce n'est pas comme un notaire chez nous. Tout au plus, il donne une trace qui nourrit ensuite une action en justice mais la justice brésilienne...

salut merci pour vos reponses

je ne peux pas en savoir plus pour l'instant...tant que j'ai pas toutes les signatures.....bon apparament j'ai un voisin d'origine allemande qui m'a dit que samaison et la mienne et d'autre autour avaient fait l'objet d'un cadastrage....et qu'ils étaient en attente des papiers....donc si elle est en principe en cour de cadastrage ca doit le faire....il semblerait que les brésiliens ne font pas la demarche du RGI car ca coute des ronds et ils ne veulentpas payer d'impõt surtout les Caicaras....mais je pense qu'il suffit que le nouveau propriétaire fasse la démarche pour etre enregistré...non?

Salut Chico

jelis tespostes et c'est vrai qu'ils sont utile mais on prend un claque au moral avec toi.....
j'ai un ami qui vit au brésil depuis 10 ans il en ai a sa deuxieme maisons...il m'a dit c'est le brésil les papiers c'est merdique...il en a une ya m^me pas de comprovente....bon mais je suis pas comme lui je veux faire le truc dans les régles.....

concernant Ubatuba tu dois parler de c^te qui descend jusqu'a San Sébastian...et c'est vrai c'est tres moche avec de grande plage genre cap d'adge.....moi je suis haut dessus a 60 km de Parati et de ce côté lá ya du monde et c'est magnifique que des criques avec des riviéres...de plus, je fais du surf et malgré les 8000 km de c^te ya pas des milliers d'endroit ou les vagues sont parfaite....et itamambuca en fait partie...il ya 9 compétition de surf international et une etape du championnat du monde paddle alors il faut ciblé surf.....évidement que si j'avais eu le budget j'aurais été m'installer a Florianopolis.....mais ici il y a une forte concentration d'argentins et de paoliste qui viennent toute l'année pour le surf et il manque cruellement de logement abordable...j'ai pas fini les travaux de la maison qu'on m'a demandé pour loger 8 personne pendant un mois.....apres je pense qu'il faut du temps pour que les endroits exploses.....j'ái éte ya 12 ans a natal a playa pipa et playa formosa et un n'investisseur averti n'aurait pas misé un copec dessus alors que maintenant c'est blindé...comme trindade au il n'y avait pas de route ya 10 ans et la ils arrivent plus a contenir le monde et au jours de l'an ils ont fait exploser électro......voilá je reste positif et je suis pacient....bon en plus mon investissment n'est pas enorme alors si ca fouare j'aurais perdu toutes mes économies mais j'aurais vécu une belle aventure un peu cher....

desolé mais apparament j'ai besoin de parler....

concernant les doubles ventes ou triple ventes je sais que ca existe...ici aussi ya caicara qui a vendu 3 fois un terrain mais il a été obligé de s'enfuir....le village ou je suis...il ya 5 flic de la police civile et le plusgrand ponte de sécurité intérieur de sao paolo alors je pense pas que les habitants s'amusent a faire les cons il n'y pas de vendeur d'herbe....c'est trés souple comme endroit....et le mec qui m'a presenté le proprio est un pompier militaire qui a l'air tres honnéte de par sa fonction dejá et le proprio habite sur place il fait des locations alors je pense pas mettre fait entubé juste un probléme de papier et de régularisation>
bon comme je parle a tout le monde il faudrait que si c'es une arnaque ue tout le monde soit de mŽche dans une sorte d'organisation criminel a grande échelle...et vu le nombre j'aurais surement un petit écho...

Apres Chico l'histoire du vende se..peut ~etre interprété d'une autre manière....
je viens du sud de la france....mes grands parents et ma mére avaient 2 petits cabanon au bord de mer quand ils ont acheter c'etait un boucher de pain comme on dit....apres l'explosion de l'immobilier en 2000...tout lemonde c'est mis a vendre....ils ont fait une plus value proche de l'indecence....je pense qu'ici c'est pareil ce sont des familles de caicara et généralement les caicara avec la loi qui les protégent et qui leur permettaient de pendre de la terre sans avoir de compte a rendre a l'état...ils se retrouve avec despropriétés d'une certaine valeur aujourd'hui...et je pense qu'il vendent car ilspensent faire une enorme plus value par rapport a l'investissement de départ....et bien souvent ilsne partent pas du village ils rachétent la maison en ruine du voisin font les travaux de renovation et revendent et ainsi de suite....parce que si tu vends en sachant que tu ne fais pas une bonne affaire....pourquoi vendre...question argent ils sont loin d'être des crétins...si tu vois ce que je veux dire....?

apres Chico je voudrais pas remuer le couteau dans la plaie mais ca fait 20 ans que je viens au Brésil de l'Oyapok jusqu'a Florianopolis....de tous mes amis brésiliens et mes amis amoureux du bresil jamais ils ne m'ont parlé qu'ils fallaient absolument ne pas raté san josé del campos...j'ai plutôt l'impression vu les plaques d'immatriculation qu'ils viennent se balader vers chez moi....

Tiens-nous au courant de tes succès (que je te souhaite) ou de tes déboires mais si, au Brésil, tu prends la police civile comme référent de moralité, tu t'exposes à de mauvaises surprises.

Cela fait vingt ans que tu viens au Brésil et tu n'as pas entendu parler des innombrables scandales de magouilles et de corruption liés aux diverses polices civiles et militaires d'à peu près tous les états?

Pour le reste effectivement quand on se pose là où ça ne coûte encore pas cher faute de fréquentation, on prend un risque qui peut mener au jackpot. Mais si pour telle ou telle raison l'endroit ne décolle pas, eh bien on a perdu: la spéculation ne rapporte pas à tous les coups et si on entend clamer les réussites, les galères sont souvent passées sous silence.

j'ai un ami qui vit au brésil depuis 10 ans il en ai a sa deuxieme maisons...il m'a dit c'est le brésil les papiers c'est merdique...il en a une ya m^me pas de comprovente....bon mais je suis pas comme lui je veux faire le truc dans les régles.....

il semblerait que les brésiliens ne font pas la demarche du RGI car ca coute des ronds et ils ne veulent pas payer d'impõt surtout les Caicaras....mais je pense qu'il suffit que le nouveau propriétaire fasse la démarche pour être enregistré...non?

Il doit y avoir des Brésiliens comme des Français insouciants, mais tu décris une situation où un type achèterait chez nous une baraque en la payant directement au propriétaire sans vérifier qu'elle est cadastrée, qu'elle a eu son permis de construire, sans savoir quelles sont les contraintes liées au permis qui lui permettront (ou non) de l'agrandir ou de la modifier.
Il risque de se voir contraint de la démolir sans rien pouvoir en faire. Avec des poursuites en prime!

Qui t'a dit ça pour le RGI? Moi, je n'ai jamais entendu ni lu ça! Sauf évidemment dans les favelas ou autres habitats informels où les gens se sont posés en "invasoes" et où on les a laissé faire parce que de toute manière il fallait bien qu'ils vivent quelque part.
Oui tu peux et même tu dois pour avoir un peu de sécurité faire la démarche, mais c'est payant (pas forcément si cher que le dit chicobrasil mais ça douille quand même) faute de quoi tu risques de ne rien pouvoir faire de "ton" bien

Nous avons une sécurité absolue, nous: le notaire (je parle bien pour les transactions immobilières parce que pour les conseils en placement, c'est une autre affaire). S'il se plante en interprétant mal le certificat d'urbanisme, il est responsable sur ses biens propres et s'il fraude en ce domaine, ce n'est même pas un délit mais un crime jugé en Cour d'assises. Ça calme.
En outre s'il est défaillant pour réparer les conséquences de ses erreurs, la chambre des notaires se substitue, rembourse et se retourne contre lui.

Rien de tout ça au Brésil et je redis ici une expérience que j'ai relatée, d'un gars pourtant posé dans la région depuis des années, marié à une Brésilienne, qui a acheté une maisonnette sur l'Oyapock à peu près face à Saint-Georges pour en faire un restaurant après avoir eu les assurances tant du préfeito que de la receita, de la policia civil etc. comme quoi "ça ne posait pas de problème".

On l'a laissé faire tous les travaux, lancer le fond, et quand ça a commencé à marcher, on a déboulé chez lui pour le mettre au trou pour violation à je ne sais combien de lois et de règlements. Il encourait neuf ans de prison.

Ça s'est "arrangé": il est sorti au bout de quinze jours, mais complètement dépouillé: le bien était confisqué et il a dû payer une énorme amende ; et pourtant le bout du bout de l'Amapa, c'est autrement le far-west que le Sud du Brésil (à condition de graisser des pattes). C'est un des copains du préfeito qui tient son restaurant, maintenant...

.parce que si tu vends en sachant que tu ne fais pas une bonne affaire....pourquoi vendre...

Des fois, pour récupérer ce qui peut l'être parce que l'affaire est mauvaise justement! (et ça, dans tous les pays du monde. Tu crois que les millions d'appartements à vendre en espagne en ce moment, c'est pour faire une plus value? )

Si ça doit continuer de monter, si on en est sûr, pourquoi vendre? En spéculation, il est connu que "les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel".

Je ne connais pas ton coin, mais j'en ai vu des tas ces derniers temps au Brésil, avec des programmes immobiliers en panne depuis deux ou trois ans et c'est tout, sauf un bon signe, surtout dans un pays où la croissance marque le pas, où les très riches ont leurs programmes à eux qui nous sont complètement inaccessibles et où les pauvres accèdent peu à peu au logement grâce à des programmes sociaux qui tirent les prix de la promotion immobilière vers le bas.

Je pense en particulier à J. Pessoa qui a tout pour grimper, pourtant, et où des chantiers s'éternisent depuis deux-trois ans faute de vendre les appartements.

Je me méfie comme de la peste de ces Brésiliens (ou de ces expatriés d'ailleurs) qui proposent leurs biens comme des affaires en or à saisir, des cadeaux, quoi.

Parce que je n'arrive pas à comprendre pourquoi ils me feraient un cadeau plutôt qu'à quelqu'un de leur entourage proche, à supposer qu'ils ne le gardent pas pour eux.

Salut Ben77

c'est marrant que tu me parles de ce resto en face de saint Georges, j'y suis allé en 2000/1...je crois que ce n'etait pas encore un restaurant...mes souvenirs sont un peu flou...mais je crois qu'il fesait de la peinture ou de l'artisanat...?un français

Apres j'ai pas acheté en pensant spéculation....mais par rarification de ce type d'emplacement.

tiens au jus a+

Pour l'explosion du secteur, je connais l'endroit depuis 2000 et comme toi j'avais envisagé d'acheter quelque chose, chose que j'ai faillit faire en 2004 et j'ai renoncé...car en 2013 rien n'a vraiment bougé, et comparer le littoral Paulista à la côte d' Azur c'est faire une erreur de point de vue, n'oublie pas que la côte d' Azur reçoit 35 millions de touriste par an sur 200 kms de côte, sans compter qu'entre Marseille et Nice tu as un tissu industriel important...le littoral Paulista ce n'est pas du tout cela et ce ne le sera jamais....car hormis les touristes qui viennent qu'entre janvier et mi février, le reste du temps c'est trés calme, d'ailleur tu n'a pas un "castorama", un "decalthon", un "carrefour", un hôpital de qualité etc....




En 2004, un condominio de +/- 100 appartements + piscine, juste en face de la Praia Grande, tu as juste la route à traverser,  c'est construit à Ubatuba. A l'époque, à écouter les vendeurs, il fallait se dépêcher à acheter, car il y avait de la demande ...1 an plus tard, seulement 30% du programme avait été vendu....7 ans plus tard, les derniers appartement viennent de trouver preneur et le plus surprenant au même prix qu'il y a 7 ans en arrière soit 300 000 R$....

A l'époque, à écouter les vendeurs, il fallait se dépêcher à acheter, car il y avait de la demande

Ces discours de vendeurs dans l'immobilier, qu'on entend dans le monde entier, me feront toujours hurler de rire  

On entend aussi la même chose chez les concessionnaires automobiles.

Parce que s'il y a tant de demande on se demande bien pourquoi ils ne nous lâchent pas la grappe, pourquoi ils sont si collants, s'ils sont sûrs de liquider le programme très vite.

Ça et, au Brésil, les gars qui disent: "fica tranquil"

Quelques mauvaises expériences aidant, dès que j'entends cela, sans arguments vraiment tangibles, je pars en courant.

Bonjour a tous
En tous les cas, dans votre promesse d achat et de vente specifier que vous solderez le compte de votre achat immobilier a la delivrance du cartorio de registro du titre de propriete dument modifier a votre
nom.
C est exactement comme ca que les banque font lors d une vente avec financement bancaire, il lache la monnaie uniquement apres que l hypotheque ait ete transcrite sur le titre de propriete.

Pour les frais de RGI et d'habite-se, il faut prévoir environ entre 12 et 20 000 R$ pour une valeur IPTU de 340 000 R$ ....je viens de faire  réaliser une "Habite-se"  d'une maison de 270m2 et cela m' a coûté 16 000 R$ entre le paiement de la taxe ISS, le dépôt de dossier par le constructeur et le reste...cela a mis 15 jours.....

Finalement ce n'est pas plus cher que ce qu'on paye en France, en passant par le notaire.
Sauf qu'en France on a une sécurité juridique...

Cela me parait cher mais le taux n'est peut être pas le même d'une ville à l'autre, sur Sao paulo centre nous payons 4500R$ pour un bien déclaré à 360k€

ne pas confondre l' "Habite-se" et frais de transaction à payer lors de l'achat, et calculé sur la valeur de la transaction...

pour une transaction de 350 000 R$ ils s'élèvent tous compris à 11500 R$ environ

Après construction, et enregistrement (RGI), l' habite-se est la déclaration de conformité du bien pour une destination précise : habitation résidentielle, commerce etc...

Je me suis un peu trompé dans mes chiffres.
valeur déclaré à l'achat, 260kr$
ITGI 2500r$
Registre no cartorio 5000r$
soit environ 3% du prix de la trasaction, cher payé pour 0 protection.