Compra-venta de un terreno,vivienda o propiedad en Ecuador

Hola David,

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He creado un nuevo tema con tu mensaje para su mejor visibilidad.

Un saludo

COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN EL ECUADOR

I.- GENERALIDADES:

En general, los extranjeros en el Ecuador tienen los mismos derechos civiles que los ecuatorianos (art. 9 Constitución de la República, en concordancia con el art. 43 del Código Civil).

El derecho a la propiedad, por tanto, es un derecho real que está reconocido y garantizado a todas las personas, sean ecuatorianas o extranjeras (art. 321 de la Constitución de la República) y tiene su regulación básica en el Libro II del Código Civil.

II.- RESTRICCIONES GENERALES.-

Sin embargo, existen restricciones para adquirir la propiedad de determinados bienes inmuebles, considerados inapropiables, bien por ser considerados bienes nacionales de uso público, bien por ser considerados bienes fiscales.

Así, por ejemplo, tenemos que calles, plazas, puentes y caminos, el mar adyacente y sus playas, así como también  los nevados perpetuos y las zonas de territorio situadas a más de 4.500 metros de altura sobre el nivel del mar, de acuerdo con el art. 604 del Código Civil, son considerados bienes nacionales de uso público y por tanto, respecto de ellos, NO CABE PROPIEDAD PRIVADA. La titularidad del dominio público se ejerce bien directamente mediante el Estado o las Corporaciones Municipales (Municipalidades) o mediante entes estatales creados específicamente para administrar y ejercer la titularidad del dominio estatal sobre las zonas antes mencionadas.

Los bienes que, en cambio, pertenecen al Estado en general, a través de sus órganos constitucionales o de los órganos de las diferentes Administraciones Públicas, se denominan bienes fiscales y están también excluidos del tráfico inmobiliario (por ejemplo, edificios donde funcionan instituciones públicas).

Existen también bienes inmuebles que, por expresa disposición normativa, son inalienables. Tal es el caso de las tierras de propiedad de comunas campesinas, que expresamente son declaradas inalienables por la Ley de Organización y Régimen de Comunas (básicamente, por ser tierras comunales, de propiedad de comunas campesinas e indígenas, desde tiempos inmemoriales y constituir su medio de vida).


III.- RESTRICCIONES ESPECÍFICAS PARA EXTRANJEROS.-

La Ley de Seguridad Pública y del Estado (publicada en el Suplemento al Registro Oficial número 35, del 28 de septiembre de 2009) y su Reglamento de desarrollo (publicado en el Primer Suplemento al Registro Oficial número 290, del 30 de septiembre de 2010), al igual que ya lo hacía la hoy derogada Ley de Seguridad Nacional, establece restricciones específicas para el acceso de personas extranjeras a la propiedad de bienes inmuebles ubicados en determinadas zonas del país.

En concreto, el art. 40 de la Ley de Seguridad Pública y del Estado establece como PROHIBICIÓN A LOS EXTRANJEROS, sean personas naturales o jurídicas, y a las personas jurídicas de nacionalidad ecuatoriana, pero con uno o más socios o accionistas extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, la POSESIÓN, ADQUISICIÓN (bien del dominio, bien de otros derechos reales) y CONCESIONES (previa solicitud y procedimiento administrativo destinado al efecto) de tierras en las siguientes zonas:

A) ZONAS DE SEGURIDAD DE FRONTERA.- Su delimitación la trae el art. 39 de la Ley de Seguridad Pública y del Estado:  " La zona de seguridad de frontera abarca el espacio terrestre de veinte (20) kilómetros desde los límites fronterizos hacia el interior del territorio nacional, el espacio marítimo de diez (10) millas náuticas, y el espacio aéreo correspondiente."

Los 20 kilómetros de zona de seguridad de frontera terrestre se cuentan desde la línea de frontera internacional, hacia el interior del territorio de Ecuador. Las 10 millas náuticas de la zona de seguridad de frontera marítima, se cuentan desde la línea más baja de marea hacia el interior del mar. En esas zonas, los extranjeros no pueden ser poseedores, ni propietarios, ni titulares de otro derecho real, ni tampoco adquirir la concesión de tierras.

B) ÁREAS RESERVADAS DE SEGURIDAD.- Son zonas que por sus características esenciales para la seguridad del Estado, requieren una regulación especial. A diferencia de las antes mencionadas zonas de seguridad de frontera, en estas áreas reservadas de seguridad, la Ley no delimita cuáles son, sino que confiere competencias al Presidente de la República para hacerlo, mediante Decreto Ejecutivo, por RECOMENDACIÓN del Consejo de Seguridad Pública y del Estado, previo informe elaborado por el Ministerio Coordinador de Seguridad o la cartera de Estado que haga sus veces.

Se EXCEPTÚAN de las anteriores prohibiciones, cuando la posesión, propiedad u otros derechos reales o concesión, se adquiere, solicita o ejerce en ESPACIOS POBLADOS Y  URBANOS ubicados en las zonas antes mencionadas.

Igualmente, se EXCEPTÚAN de las anteriores prohibiciones:

1. Matrimonios y uniones de hecho legalmente reconocidos, de personas de nacionalidad ecuatoriana con personas extranjeras, cuya sociedad conyugal (caso de matrimonio) o sociedad de bienes (caso de unión de hecho) tengan por lo menos 5 años de duración. Basta, en principio, el matrimonio o unión de hecho entre ecuatoriano y extranjero por, al menos, 5 años (reconocido en Ecuador si se ha celebrado en el extranjero). Pero, además, deben hallarse bajo el régimen económico matrimonial de sociedad conyugal (que es el que opera de pleno derecho en Ecuador, en defecto de capitulaciones matrimoniales) o de sociedad de bienes, en el caso de las uniones de hecho.


2.Personas jurídicas de nacionalidad ecuatoriana, cuyos socios o accionistas extranjeros se encuentren domiciliados en el Ecuador por el lapso de por lo menos 5 años, de forma CONTINUADA e ININTERRUMPIDA.


Para que sea OPERATIVA las EXCEPCIONES antes enumeradas, el Reglamento de desarrollo de la Ley de Seguridad Pública y del Estado, establece, con carácter PRECEPTIVO, el informe previo del Ministerio de Defensa Nacional, que deberá incorporarse o adjuntarse a la escritura pública correspondiente, sin la cual, el Registrador de la Propiedad no podrá practicar la inscripción.


IV.- NECESIDAD DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.-En Ecuador, todo título de propiedad sobre inmuebles, debe NECESARIAMENTE ser inscrito en el Registro de la Propiedad del cantón donde se encuentre ubicado el inmueble. Si se encuentra en ubicado dentro de los límites de dos o más cantones, debe inscribirse en los Registros de la Propiedad de todos. Y en cada uno, obtener el correspondiente código catastral, a efectos del cálculo del impuesto predial (urbano o rústico, según la calificación del inmueble). Si no se inscribe en el Registro de la Propiedad, la persona no puede considerarse JAMÁS propietaria del inmueble.

V.- NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA.- ABSOLUTAMENTE TODO acto jurídico que conlleve la transferencia de dominio, debe NECESARIAMENTE otorgarse por ESCRITURA PÚBLICA, es decir, ante notario.

NO CABEN LAS ESCRITURAS, NI CONTRATOS PRIVADOS EN TRATÁNDOSE DE ACTOS DE DISPOSICIÓN O GRAVAMEN SOBRE INMUEBLES.

El no otorgamiento de escritura pública hace NULO E INEXISTENTE el acto jurídico, ya que es una SOLEMNIDAD SUSTANCIAL para todo acto jurídico de disposición y enajenación de inmuebles. Puede ser compraventa, permuta, donación, tanto da, pero se tiene que otorgar por escritura pública.

El otorgamiento de la escritura pública genera impuestos. Los principales son: ALCABALAS y REGISTRO y cuando se trata de inmuebles ubicados en el área urbana, impuesto a la PLUSVALÍA.

Para otorgar una escritura que comporte la transferencia de dominio de un inmueble, hay que aportar, además, el recibo de pago del último impuesto predial (urbano o rústico,según sea el bien) y del último impuesto del Cuerpo de Bomberos. Asimismo,se debe adjuntar un certificado de avalúo de la Municipalidad del Cantón.

VI.- DOCUMENTOS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA:

A) Cédula de identidad y ciudadanía (ecuatorianos) o cédula de identidad (extranjeros titulares de visa de INMIGRANTE).

B) Pasaporte en vigor (caso de extranjeros no residentes en el Ecuador).

C) Certificado de votación en el último proceso electoral (caso de ecuatorianos). Se exceptúan los ecuatorianos domiciliados fuera de Ecuador, que lo acrediten.

Los extranjeros pueden comprar inmuebles hallándose como turistas, especialmente si ese va a ser el fundamento para solicitar su visa de INMIGRANTE. Pero, en este caso (si se lo hace para la visa), el inmueble debe tener un avalúo catastral municipal de, al menos, veinticinco mil dólares de los Estados Unidos de América. En otros casos, si el extranjero ya es residente en Ecuador o solo quiere comprar el inmueble, pero no basarse en él para pedir la visa o no piensa residir en Ecuador, el avalúo de 25 mil dólares no tiene la misma relevancia.

Espero que sea de utilidad esta información.

Hola David, me gustaria tener más informacion.

He visto los terrenos y me gustarían  comprar en Esmeralda de ecuador

David Medina Betancort dijo:

    Hola: Estoy pensando cambiar mi residencia a Ecuador, concretamente a Esmeralda. Quisiera comprar una parcela y me gustaría saber cuales serían mis responsabilidades en cuanto a la compra-venta de un terreno,vivienda o propiedad en general. Agradecería mucho información al respecto de las obligaciones fiscales y tributarias, tanto a nivel nacional como municipal. También me gustaría saber la demanda u oferta de empleo a profesionales del marketing, publicidad. Agradeciendo anticipadamente todo la ayuda que me puedan prestar, envío un saludo y abrazo.

saludos