Changer un bail de 30 ans en acte de propriété

Cette  clause  qui  transforme  le  bail  de  location  est elle  mentionnée  sur  le  Chanote? comme  doit  l'être  le  bail  de  location  renouvelable.

~ Message supprimé ~

Cette  clause  n' apparaît  donc  pas  sur  le  Chanote.

Cette  clause  est  elle  enregistrée  au  Land  Office en même  temps  que  le  bail  de  location  et  jointe  au  double  du Chanote ?

~ Message supprimé ~

Bonjour

La  clause  qui  indique que  le  bail  de  location se transformera  en  titre  de  propriété est  elle inscrite  au  "Land  office" ?


Merci

~ Message supprimé ~

[modéré et banni : marre d'une telle agressivité - on vous aura prévenu]

~ Message supprimé ~

Loei a écrit:

Il est aussi spécifié que le renouvellement du contrat de location doit se faire aux mêmes conditions que le contrat initial, aucune chance dès lors que les ayants droits puissent changer quoi que ce soit du contrat et des engagements initiaux. Les "futurs intervenants" ne pourront donc rien changer, que ce soit dans 30, 60 ou 90 ans.

bonjour Loei, je suis nouvelle ici et je cherche des infos, les tiennes me semble pertinentes !

je  voulais donc savoir si , dans le cas du renouvellement le locataire doit  repayer le même loyer (les mêmes conditions)  pour les 30 ans  à venir ?  ce qui par rapport à l'inflation semble être une bonne affaire

autre question, j'ai lu sur un autre forum que les locations de terrain ne pouvaient excéder  2 baux ? CAD 60 ans maxi ? qu'en est -il de la loi ?

merci de tes réponses et de ta participation très utile.

~ Message supprimé ~

Loei a écrit:

Il n'y a pas de solution miracle mais ce sont tout simplement les textes de loi. Ce sont deux avocats qui ont rédigé ces contrats et rien ne peut être fait en désaccord avec la législation du pays car en rédigeant des documents officiels les avocats engagent leurs responsabilités personnelles. Cela aussi c'est la loi.
De plus ces contrats sont également vérifiés par le "Land of Office" lors des modifications apportées au chanote. Si la moindre clause était illégale le contrat serait refusé par le "Land of office"

Nous ne nous sommes jamais rencontré et n'avons jamais fait affaires ensemble, comment peux tu prétendre que je suis un escroc. Cette démarche est d'autant plus surprenante que tu as visité notre forum immobilier où foisonnent les témoignages, les photos et les vidéos de notre travail ici en Issan. Tu sais pertinemment qu'il m'est interdit de mettre le lien de notre forum sur ce site car c'est contraire à la charte de cet espace. Je trouve tes propos vils et passibles de poursuites judiciaires. Merci de surveiller tes interventions par la suite.

Pour ce qui est de Loei c'est loin de ressembler au fin fond de l'Issan, avancer de tels propos fait montre une fois de plus d'une parfaite méconnaissance du pays. Mais bon tu vis en Nouvelle Calédonie où tu gères une société agro-alimentaire, on ne va pas non plus exiger que tu saches tout du futur pays qui t'accueillera lors de ta retraite dans ton condo de Pattaya.

J'avais commencé à l'époque un sujet sur la province de Loei. Bon c'est loin d'être complet car les choses évoluent très vite dans cette province en plein essor. Dans mon dernier article j'avais mis une carte montrant que nous faisions partie des rares provinces à ne pas avoir été touché par les inondations catastrophiques de l'année dernière. Merci à la rivière Loei et au Mékong d'avoir drainé toutes les eaux. Je parle de l'aéroport mais je n'ai pas encore fait d'article sur les trois centres commerciaux qui ont vu le jour "Tesco lotus", "Big C" et "makro". La plupart des articles présente les nombreux sites à découvrir sans avoir eu l'opportunité de parler des trois parcs nationaux de notre belle province. Voici le sujet si cela intéresse des personnes.
http://www.expat-blog.com/forum/viewtopic.php?id=72754

Quels  sont  ces  fameux  textes  de  loi ?

~ Message supprimé ~

Loei a écrit:

Pour les textes de loi tu peux te plonger dans les diverses dispositions du code civil et commercial vers le paragraphe 3, catégorie 4 si mes souvenirs sont bons. Je ne suis pas un avocat c'est d'ailleurs la raison pour laquelle nous nous tournons vers des hommes de loi pour la rédaction de nos contrats. Nous leurs expliquons nos doléances et eux voient si cela est légal et possible.
La rédaction d'un contrat avec ses clauses spécifiques et ses traductions coûtent en moyenne 15.000 bahts. Nos contrats sont rédigés en thaïlandais (ce sont les seuls reconnus par la Loi), en anglais et en français. Pour palier à tout quiproquo nos clients choisissent eux mêmes les société de traduction avec lesquelles ils veulent travailler. Nous leurs recommandons généralement les traducteurs agréés par l'ambassade de leur pays d'origine. Les traductions durent en moyenne de trois à cinq jours selon la disponibilité des traducteurs. Les contrats pour le bail de 30 ans renouvelable ne sont signés qu'après réception des traductions. Une fois les contrats signés ces derniers doivent être déposés au "Land of Office" sous un délai de 15 jours maximum.

Un  "copie  collé" de  ces  textes  serait  le  bienvenu et  profiterait  à  un  grand  nombre  de  forumeurs, merci

Tu  nous  dis  que les  baux  de  30 ans ont  étés  reconduits , pour  ceux  de  60 ,nous  verrons  dans  30  ans ,je  rajouterais  que  pour  ceux  de  90 ans  nous  ne  serons  pas  la  pour  voir !!!

Dans  un  pays  ou  les  textes( si  ils  existent comme  tu  veux  bien nous  le  faire  croire)  sont  appliqués  de  différentes  manières  suivant  ou  l' on  se  trouve et  la  personne  traitant  le  dossier, je  souhaite bonne  chance  à  ces fameux  acquéreurs ( leurs  descendants)

Quand  tu  parles  de  responsabilité  des  avocats, ça  me  fait  tout  juste  rigoler  pour  un  contrat  qui  aura  été  fait  presque  un  siècle  auparavant.

En  conclusion, je  pense  que  c' est  juste  un  moyen  d' appâter les  clients  et  faire  tourner  ton  entreprise.

Ceci  n' étant  que  mon  avis , il  serait  bienvenue  que  d' autres donnent  aussi  le  leur , merci

~ Message supprimé ~

merci Loei pour la réponse.

je suis en guadeloupe depuis 3 ans, j'étais avant en martinique a FDF , peut être nous sommes nous croisés ?

Loei :
Généralement lorsque tu acquiers un terrain tu en as déjà payé l'intégralité

comment pourrai acquérir un terrain ? je ne peux en être que locataire... est-ce une erreur de formulation ?

Loei :
tu n'as donc pas à payer une nouvelle fois lors du renouvellement du contrat. C'est aussi une clause qui est spécifiée dans nos contrats

Pourrai tu détailler cette clause car elle ne l'est pas dans tes précédents messages  ?

jonathan191990 :
Dans  un  pays  ou  les  textes( si  ils  existent comme  tu  veux  bien nous  le  faire  croire)  sont  appliqués  de  différentes  manières  suivant  ou  l' on  se  trouve et  la  personne  traitant  le  dossier, je  souhaite bonne  chance  à  ces fameux  acquéreurs ( leurs  descendants)

qui dois-je croire ? car nous avons le projet de nous installer et d'y construire ... nous aimerions avoir les bons renseignements avant de nous lancer !

Merci aux intervenants !

~ Message supprimé ~

LOEI, nous  parlons  de  terrain et  tu  bascules  sur  les  visas ,belle  pirouette!
Je  viens  de  trouver  la  réponse  d' un  avocat  sur  TON  FORUM postée  le  2 Juillet  auquel  tu  n' as  pas  répondu BIZZARRE!!!

Isaanlawyers
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Re : Peut on devenir propriétaire de terrains en Thaïlande ?
« Réponse #124 le: juillet 02, 2012, 09:22:19 pm »

Il y a plusieurs questions et je vais essayer de répondre le plus clairement possible.

Un étranger peut-il avoir son nom sur une chanotte?

Oui. Quand on fait un contrat d'usufruit, ou de location, le nom du locataire ou de l'usufruitier, même sans être proprio, est marqué en Thaï au verso. Le verson d'un titre de propriété est une chaîne de possession, qui inscrit qui est propriétaire, les dates d'enregistrement pour une vente, une hypothèque, une radiation d'hypothèque ou autre. Il y a la date, la transaction, les parties, la grandeur du terrain effecté, etc. Il existe aussi des cas ou un étranger peut être PROPRIO d'un terrain. Mais c'est surtout les cas avec autorisation du BOI (Board of Investment) et il faut normalement un investissement important et une raison. Je n'en connais pas beaucoup dans mon coin... Disons que la propriété d'un terrain est généralement reservé qu'au Thai.

Qu'est-ce que la location 90 ans? Ou 3 fois 30 ans?

Le Code civil n'autorise qu'une location maximale de 30 ans avec UNE possibilité de renouvellement. C'est l'article 540 du Code Civil. Il existe des dispositions pour les baux commerciaux pour 50 ans. Je n'en ai jamais vu un seul. Alors c'est quoi ce truc de 90 ans? C'est possible ou non? Et bien c'est complexe...

Personne ne l'explique clairement sur Internet. Plusieurs bureaux d'avocats font la promotion de ces contrats et pour eux, c'est un outil de vente. Mais la réalité est qu'on ne peut pas savoir ce qui va se passer dans 30 ou 60 ans. Pourquoi?

Le concept du deuxième renouvellement provient d'une cause de la cour suprême. C'était une cause de 3 ans, renouvelable pour 3 ans et une autre 3 ans (ou 5 ans, je me souviens pas, mais PAS 30 ans). La Cour a statué que le contrat était valable car c'était PLUS qu'un contrat de location. J'appellerai cela un 'Super Bail'. Donc, les règles usuelles du bail sont mises de côté au profil de la loi entre les parties car les parties ont décidé que leur contrat avait beaucoup d'autres éléments. Mais cela s'appliquait seulement pour 3 X 3 ans. Sera-t-il de même pour 3 X 30 ans = 90 ans? Personnellement, j'en doute. Mais je ne suis pas prophète...

C'est jamais expliqué clairement sur Internet parce que les étrangers qui écrivent ces textes ne peuvent pas lire le Thai et la décision de la Cour suprême. Même les avocats Thai ne connaissent pas souvent cette cause. Moi, on me l'a traduit et expliqué, et à chaque fois, c'est même complexe pour les avocats Thaï de m'expliquer. La loi est aussi une business. Mais j'ai mon dire que pour qu'un business fonctionne bien, dans la restaurant, la construction, ou un bureau d'avocat, il faut être honnête avec les clients, donner un bon service, et les clients en amènent d'autres ou reviennent (C'est rare qu'on les voit 2 fois dans un bureau d'avocat mais cela arrive...   )

Notre bureau peu garantir 30 ans avec renouvellement de 30 ans. Nous pouvons rédiger un contrat de 3 fois 30 ans, mais je garantie pas que le 2e renouvellement sera effectué. Nous utilisons un truc pour garantir le renouvellement du 2e 30 ans. Je préfère garder nos trucs pour l'instant... c'est un deuxième document, qui n'est pas le bail, qui engage les héritiers sur la décisions du propriétaire, même si celui-ci décède. Il y a un effet rétroactif de par la Loi.

Je connais une cause ou un étranger a enregistré 30 ans un jour, et 30 ans le lendemain. C'était à Phuket. Il faut payer les taxes, donc les 2 fois, mais les 60 ans étaient enregistrées. Je ne connais QU'UN SEUL CAS et je n'ai pas vu les documents. C'est mon ex-partenaire à Phuket qui a fait ce dossier. Je pense que les 'Land department' refuserait cette approche mais dans ce cas précis, cela a été accepté.

Qu'est-ce que je voulais dire par "Tu essais d'éviter de mettre des 'farangs' dans le processus car cela pose toujours des problèmes pour le LAND DEPARTMENT."

Je donne un exemple: L'achat d'un terrain par une compagnie Thai. AUCUN problème si les actionnaires sont Thai. Mais si un étranger à plus de 39%, même s'il est sous 49%, il y a des règles spéciales. De plus, on ne peut pas avoir par exemple 2 actionnaires étrangers à 1% et un actionnaire Thaï à 98%. Il y a une règles qui dit qu'il faut plus d'actionnaire Thai qu'étranger.

Maintenant soyons clair:[color=#C73854] LES THAI N'AIMENT PAS QUE LES ÉTRANGERS JOUENT DANS LES TERRAINS. C'est aussi simple que cela. Si vous pensez que la Loi vous permet de faire X, je vous donne des exemples de non-respect de la Loi par les autorités Thai.[/color]

Prémisse de départ: Nous avons fait des contrats d'usufruit VIAGER (à vie) à des personnes NON-MARIÉES, pour X Rai, souvent 5, 10, peut importe. Le tout, un contrat sans montant, donc gratuit, et les taxes sont au %. Donc 1.5% de ZERO (gratuit) = aucune taxe.

Exemples:
A) À Kalasin, le directeur présent ou ancien REFUSE les contrats d'usufruit pour couples non-mariés. Pourtant, le mariage gay est illégal en Thaïlande et nous avons fait un usufruit à Buriram entre 2 hommes qui étaients partenaires de vie.
B) Près de Surin, un land department a refusé un usufruit viager en prétextant que maximum 30 ans était la norme... et bien je peux montrer 100 usufruits fait pour la VIE. Alors le land department est complètement dans les patates. Mais y'a rien à faire...
C) La semaine dernière, près de KK je crois, un client s'est fait refuser un usufruit sur 8 rai. Ils ont dit que le maximum était un rai.... c'est complètement débile car j'ai fait cela souvent.

J'en ai des dizaines d'exemples... A Korat, un contrat PRÉMARITAL a été refusé par l'amphur. Le même contrat a été utilisé sans problème à Phuket une semaine avant. Alors on a bougé de Korat et on a été à Si khiu (40 km). Pas de problème pour se marier avec LE MËME CONTRAT, la MËME JOURNÉE. Welcome to Thailand. Ici, la loi est flexible....

Alors, peut importe comment vous expliquez ces situations, disons que j'ai mon interprétation: Ils bloquent de toutes les façons possibles, soit pour avoir du 'tea money', soit parce qu'ils sont racistes, soit parce qu'ils sont TRÈS BRILLANTS (ils ne veulent pas que les étrangers trouvent des trucs pour 'gagner propriété de terrain) soit par incompétence ou pour tout autre raison les ÉTRANGERS de faire cela. Peut-être est-ce toutes ces raisons ensemble? Demandez à un Thai une question qu'il ne connaît pas la réponse... et regardez comment il réagit: Souvent, pour ne pas montrer qu'il ne sait pas, il va répondre n'importe quoi. C'est la même chose au Land department, à l'immigration, au labor department, au DBD, à l'amphur, à l'Aor Bor Tor, etc.

Vous pensez que je rêve? Voici les propos de cette semaine d'un acteur en la matière:
http://www.scandasia.com/viewNews.php?c … s_id=10830

Ceci se reproduit à chaque 1,2 ou 5 ans. Il faut aussi dire qu'il est vrai que les avocats trouvent des trucs... mais bons, c'est quand même pas un étranger sur papier qui est proprio. C'est un Thai, mais qui peut être un 'prête-nom', ce qui est illégal. Mais il n'est pas illégal de faire un cadeau à sa femme et que la femme fasse une location à son mari, ou autre. Il n'est pas illégal de faire une location comme le propose Olivier, payé à l'avance 30 ans, avec renouvellement pour 30 ans. Il n'est pas illégal de faire ce contrat de 90 ans...mais ce que je veux souligner est que je ne garantie pas que le 2e renouvelement, le dernier 30 ans, puisse être EXECUTÉ par un tribunal sur le propriétaire ou ses héritiers contestent.

Enfin, je passe.


Question: a l'issue des 30 ans (si je décède) .... à qui revient la maison que j'aurai construit sur le terrain ?

Cela dépends du bail et de comment est enregistré la maison et s'il y a un autre contrat.
Par exemple, si tu fais une location + une superficies, la maison te revient. Mais rarement en Isaan ces 2 contrats sont accordés ensemble. Il faut souvent choisir. Le 11 juillet prochain, on essait d'enregistrer ces 2 contrats près de Udon Thani. Les superficies donne la propriété des végétaux, plantations et toutes structure sur un terrain. C'est les clauses 1410 du Code civil et suivant.

Une autre exemple, on peut faire un permis de contruction au locataire. Dans ce cas, et il faudrait enregistrer la maison au nom du locataire aussi après, elle appartiendrait au locataire. Mais après 30 ans, si le proprio te demande de bouger ta maison, tu fais quoi?   
Faire cela n'est pas simple. Il y a des annonces à passer, avec un délai, avant d'enregistré la propriété. Les Thai ne font pas souvent cela car ils sont proprio du terrain. Tout ce qui est sur le terrain leur revient.

Un troisième exemple qu'on fait souvent quand la superficies est refusée, impossible, et qu'on veut éviter les problèmes: On mets dans le bail une clause disant que les constructions futures appartiennent au locataire. Le problème est que cette clause est PRIVÉE et donc ne s'appliquent pas aux tiers. Si le proprio meurt, par exemple, ses héritiers pourraient demander la maison après 30 ans et dire que le contrat PRIVÉE entre leur père et le locataire ne s'applique pas à eux. Maintenant, je suis dans le droit très complexe, la différence entre un contrat de droit réel et personnel, qui s'applique en Thaïlande...Attention, j'ai utilisé POURRAIENT... car il faudrait regarder les contrats, le contexte, la loi, etc.

Sachez cependant que sans superficies, sans enregistrement séparée de la maison, et sans clause au bail clair, sans aucun des trois, la maison reviendrait au propriétaire car tout ce qui est sur la terre revient au proprio par la Loi. Regardez les clauses 137 à 146.

Pour n'importe qui désirant des réponses à des questions juridiques, j'ai un email à '[email protected]'. Un forum n'est pas un endroit pour donner des avis juridiques. Je ne donne que de 'L'information juridique' générale ici, et non individualisé.

Nous offrons la consultation GRATUITE donc rien à perdre. Si on ne peut pas répondre, on le dit.

Je reçois 200 emails par semaine et je réponds NORMALEMENT en 24 ou 48 heures. Nous sommes fermés les weekends. Quand la clients posent beaucoup de questions, pour le temps consacré et parce qu'on doit aussi gagner notre vie, il faut leur demander des honoraires. Ceux-ci sont 1,000 baht de l'heure. Ce qui est très bas pour des avocats, même en Isaan. On fait aussi des consultations 'online' avec caméra pour 1,000 baht de l'heure.

Pour un contrat de location individualisé, comptez 6,000 baht. Il y a un contrat de location, Thai-anglais + avis juridique + réponses à vos question + aide pour l'enregistrement + service téléphonique en cas de problème au land department + autres si nécessaire (on fait souvent un addendum et autre). Un cas vraiment complexe, qui entraine aussi un contrat privé, peut-être aussi un testament, alors on le fait pour 15,000 baht. On parle de 3 documents ou plus!

Fini pour la pub! J'ai une semaine bien remplie et je vous laisse sur cette trop longue réponse!   



C' est  pas  du  tout  ce  que  tu  racontes!!!!!!!!!!

LOEI, inutile  de  correspondre  en  mp , ce  doit  être public

~ Message supprimé ~

~ Message supprimé ~

Je  ne  crois  que  ce  que  je  vois  et  à  ce  jour  tu  n' as  toujours  rien  prouvé !

Des  citations  de  l' avocat  que  tu  modifies  à  ton  avantage!
des  textes  que  tu  ne  veux  fournir!
des  propositions  dont  on  ne  sait  si  elles  seront  respectées!

Tu  oses  me  traiter  de  lâche, alors  que  je  dénonce  tes  informations  erronées!

Aucun acharnement  envers  toi (que  je  ne  connais  pas)seules tes  pratiques  sont  visées.
A  l' inverse  de  toi ,je  vis  en  Thailande avec  mes  revenus sans  y  avoir  d' activités,je  ne  propose  rien, je  n' ai  nullement  besoin  de  berner  mes  compatriotes!

Tu  me  reproches  de  ne  pas  avoir  mis  le  lien  de  ton  forum,voilà  donc  ta  présentation:

AuteurSujet: Olivier / Thaïlande / agence immobilière, construction de maisons, webmaster  (Lu 264 fois)
Olivier
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Olivier / Thaïlande / agence immobilière, construction de maisons, webmaster
« le: mars 22, 2012, 08:06:39 am »
Nul besoin de vous faire un grand étalage de mes métiers, vous les avez déjà découvert au gré de ce forum.
Donc au niveau professionnel j'ai plusieurs sociétés créées avec ma Femme : Une agence immobilière pour la vente de terrain, une société de construction de maisons et de piscines et une société de services dans laquelle je propose mes compétences de webmaster pour la création de sites internet. Nous avons également une agence matrimoniale mais cette dernière est actuellement en stand by par manque de temps.
Mes passions sont la photo et la vidéo, domaines dans lesquels je peux aussi donner des conseils.
On peut aisément me contacter via la messagerie privée de ce forum ou directement sur mon émail : [email protected]

Vite  fait  de  comprendre  que  les  clients  de  tes  sociétés  sont  principalement  des  nouveaux  farangs  fraichement  débarqués  en  Thailande.

Inutile  de  continuer  à  polémiquer car  tu  ne  diras  jamais  la  vérité ,tu  es  le  genre  de  personnage  à  éviter


Maintenant libre  aux lecteurs  de  se  faire  leur opinion,quant  à  toi  continues  à  jouer  de  la  clarinette  sur  les  forums

~ Message supprimé ~

Loei a écrit:

Mais où sont les modifications des propos de l'avocat que je suis supposé modifier à ma guise ? Je me suis contenté de recopier un élément que tu as personnellement sélectionné et apparemment eu peu de capacité à analyser.

Alors  tu  nous  dit:

Sinon pour conclure je reprendrai une des phrases que tu as si bien extrait de notre forum et qui répond à tes questions : "Nous utilisons un truc pour garantir le renouvellement du 2e 30 ans. Je préfère garder nos trucs pour l'instant... c'est un deuxième document, qui n'est pas le bail, qui engage les héritiers sur la décisions du propriétaire, même si celui-ci décède. Il y a un effet rétroactif de par la Loi."  C'est à dire qu'il y a un document annexe légal joint au contrat et qui garanti le deuxième renouvellement de 30 ans, on arrive donc au 90 ans. On peut même aller au delà

Je  te  recopie ce  que  l' avocat  avait  écrit  sur  ton  forum  et  que  j' avais  recopié  en  rouge. 
Le Code civil n'autorise qu'une location maximale de 30 ans avec UNE possibilité de renouvellement. C'est l'article 540 du Code Civil

Personne ne l'explique clairement sur Internet. Plusieurs bureaux d'avocats font la promotion de ces contrats et pour eux, c'est un outil de vente. Mais la réalité est qu'on ne peut pas savoir ce qui va se passer dans 30 ou 60 ans. Pourquoi?
Sera-t-il de même pour 3 X 30 ans = 90 ans? Personnellement, j'en doute. Mais je ne suis pas prophète.

Notre bureau peu garantir 30 ans avec renouvellement de 30 ans. Nous pouvons rédiger un contrat de 3 fois 30 ans, mais je garantie pas que le 2e renouvellement sera effectué

Maintenant soyons clair: LES THAI N'AIMENT PAS QUE LES ÉTRANGERS JOUENT DANS LES TERRAINS.
Welcome to Thailand. Ici, la loi est flexible.... [color=#321AE4]
Il n'est pas illégal de faire une location comme le propose Olivier, payé à l'avance 30 ans, avec renouvellement pour 30 ans. Il n'est pas illégal de faire ce contrat de 90 ans...mais ce que je veux souligner est que je ne garantie pas que le 2e renouvelement, le dernier 30 ans, puisse être EXECUTÉ par un tribunal sur le propriétaire ou ses héritiers contestent.

Ce  n' est  pas  du  tout  la  même  chose, tu  essayes  de  noyer  le  poisson ,mais  tu  n' y  arrives  pas

Les textes de Loi sont accessibles, tu n'as qu'entamer tes propres démarches financières pour peut être obtenir le même résultat que moi.

C' est  fait , aucun  texte  de  loi  ne  pourra  obliger  tes  héritiers  à  céder le  terrain  aux  héritiers  de  l' acheteur  de  la  maison.
Comme  c' est  toi  qui  proposes c' est  à  toi  de  prouver  la  véracité  de  tes  dires
JE  NE  VEND  RIEN ,MOI !!!!

Tu ne condamnes pas le cabinet d'avocats qui garde ses astuces pour lui mais par contre tu critiques le fait que j'oeuvre de même.

relis  plus  haut
Tu ne dénonces pas des informations erronées, tes propos reflètent plus l'acharnement personnel que des échanges intègres et argumentés. Les pratiques que tu dénonces sont employées depuis des décennies par la majorité des agences immobilières et des cabinets d'avocats qui y sont généralement associés

pour  faire  du  fric
car effectivement, comme il l'a été dit si justement les Lois ne sont pas évidentes pour les néophytes, elles peuvent varier d'une province à une autre et il faut avoir une bonne connaissance du terrain, des législations et de certaines "coutumes" pour mener à bien une transaction immobilière.
Tu n'es pas intègre et toutes tes interventions ne sont qu'allusion sur mon honnêteté. Puisque tu es si fort, prouve ici que je suis un homme malhonnête, toi qui est si friand de preuves, où sont les témoignages de mes clients insatisfaits, où sont les plaintes qui auraient du être déposées à mon encontre, où sont tes références prouvant que le bail de 30 renouvelable ne fonctionne pas ???
Tu as juste une opinion, je dirais même plutôt une rancoeur,  et c'est au travers de cette dernière que tu veux imposer ta vision des choses et mettre à mal ma réputation sans aucune preuve tangible à apporter. Cela à un nom aux yeux de la Loi et c'est condamnable. Voilà aussi pourquoi je dis que ta démarche est lâche puisqu'anonyme.

Tu  as  la  mémoire  courte, on  a  déjà correspondu par  mp, je  peux  même  te  dire  en  face  ce  que  je  pense  à l' occasion.
Je trouve aussi pitoyable de vanter ta condition de rentier et de supposer que n'ayant pas le même statut que toi je suis obligé de voler mes concitoyens.
Tu  proposes  l' impossible,libre  à  toi  de  qualifier tes actes
Doit on supposé que toutes les expatriés s'installant ici comme chefs d'entreprise ne sont que des escrocs ?
Tu  supposes ce  que  tu  veux,je n'ai  jamais  dit  ça!
Surprenant aussi qu'à travers ma présentation tu puisses être capable de dire que mes clients sont des farangs fraîchement débarqués... Tout cela manque foncièrement d'objectivité... et de politesse.

De  la  façon  que  tu  recrutes  sur  les  divers  forums, je ne  pense  pas  qu'un farang résident depuis  des  années et connaissant  les subtilités  du  pays  ne  viennent  s' embourber dans tes  propositions.

~ Message supprimé ~

~ Message supprimé ~

~ Message supprimé ~

Voilà  que  LOEI  se  transforme  en  détective  privé , nouvelle  société ??????
Encore  une  fois  tu  détournes  le  sujet en  enquêtant sur  le  pseudo qui  conteste  tes  dires , aucun  rapport.
Que  vient  faire  le  tourisme  sexuel  dans  cette  discussion.


La  question  est  pourtant  simple:

Peux  tu  prouver  ce  que  tu  affirmes sera  respecté, à  savoir:

-bail  de  location  durée  90 ans  et  plus.

- tes  descendants  céderont  ces  terrains  gratuitement aux  héritiers  de  l' acheteur  de  la  maison  que  ta  société  aura  construite


(Modéré: Pas ce genre de commentaire ici)

~ Message supprimé ~

Mon pauvre Loei,
je te plains, ça doit être usant de toujours devoir se justifier auprès de trolls dont le but est de saper ton travail.
Pour avoir parcouru ton forum sur l' issan et pas mal de forum sur la Thailande, je peux dire que le tien est le seul ou j' ai trouvé du respect, des valeurs et de la solidarité.
Je m' y suis inscrit mais n' y interviens pas car pour l' instant le vent m' a poussé ailleurs, mais je le consulte souvent parce que je ne dis pas qu' un jour je ne finirai pas par arriver au PDS.
Tu as développé un business, tu prestes un service et de tout ce que j' ai pu lire, les personnes qui ont fait appels à toi sont enchantées...
Les gens qui choisissent de vivre en Thailande savent tous qu' ils ne peuvent pas être propriétaires de terrains, ils savent aussi que leur niveau de vie va être supérieur, ils font un choix qui a ses avantages et ses inconvénients.
Pour ma part, je suis à la Réunion, le terrain coute entre 200 et 300€ le m2, l' investissement est largement supérieur et rien ne me garantis qu' à long terme, je retrouverai ma mise de départ, pourtant c' est l' Europe...
Concernant tes activités, il n' y a rien d' anormal au vu des efforts et de l' énergie consacrés à ce que ça te permette de vivre.

Tu avais des clients, tu en as fait des amis ! qui peut en dire autant dans ce monde de requin ou c' est plutôt l' inverse qui se passe.

Bonne continuation à toi et à ta petite famille

Thierry

~ Message supprimé ~

losotuk a écrit:

jonathan191990 a écrit:

(Modéré: Pas ce genre de commentaire ici)

un forum est fait pour dialoguer et chacun est libre d'apporter sa pierre à l'édifice !
je ne vois pas de quels animaux tu parles ?

Je  pensais  avoir  lu  que  tu  t' occupais  d' un  élevage.
Désolé  si  ce  n' est  pas  le  cas,avec  mes  excuses.

~ Message supprimé ~

~ Message supprimé ~

messieurs, il serai bon de mettre fin à vos joutes assez peu dignes d'intérêts que nous puissions reprendre le cours du sujet à savoir : Changer un bail de 30 ans en acte de propriété.

Surtout que dans le message de l'avocat plus haut il y a beaucoup de réponse à mes questions.


merci

Loei a écrit:

jonathan191990 a écrit:

JE  TE  DEMANDE  TOUT  SIMPLEMENT  LE  TEXTE  DE  LOI  THAILANDAIS  GARANTISSANT  QUE  LE  CONTENU  DU  CONTRAT  SERA  EXECUTE

Mais c'est du pur délire là, il faudrait arrêter de te rendre ridicule à ce point dans ta quête stérile de me faire passer pour un escroc.
Je répète une dernière fois : les contrats sont rédigés par des avocats avec des articles et des clauses issus du code commercial et civil. Tout ce qui est dans les contrats fait partie de la loi
ARCHIFAUX
et tu voudrais une autre loi qui garantirait que la loi sera respectée. Faut arrêter la fumette mon petit jonathan

Voilà des plombes que je réponds et argumente à toutes tes inepties et incohérences. Il serait temps que toi aussi tu répondes enfin aux nombreuses questions qui te sont posées et auxquelles tu refuses de répondre.
CE  N'EST  PAS  LE  SUJET
Tu prétends avoir une grande expérience du pays, tu dit y vivre et ne pas avoir besoin de travailler pour y mener ton existence  contrairement à moi qui suis supposé "pigeonner" des expatriés fraîchement débarqués... Or sur ton profil tu as 22 ans, 
INSCRIPTION  DE  MON  FILS  SUITE  A  MON  BANNISSEMENT,         J UTILISE  SON PSEUDO
enfin pas encore tout à fait. Ma question est donc de savoir comment tu fais pour être rentier à cet âge et avoir une soi disant grande expérience du pays. Si je suis si attaché à tes réponses sur cette incohérence (mais il y en a d'autres et je pourrai y revenir à l'occasion) c'est que tu me sembles manipuler la vérité selon tes besoins, que tu occultes beaucoup d'arguments qui te sont posés pour te focaliser sur ce qui n'a pas lieu d'être ou est complètement ubuesque.
J'attends toujours aussi que tu me parles des fameux messages privés que nous aurions échangés.
Je n'en ai reçu aucun depuis ton inscription il y a quelques jours. A moins que tu l'aies fait sur une autre identité,
JACKYPOM
dans quel cas tu aurais une fois de plus menti.
EXACT  POUR  COMBATTRE  TES  MENSONGES D AILLEURS  TES  FAMEUSES  PUBLICITES  ONT  DISPARU DES  SITES, BIZZARRE
.https://www.expat.com/fr/annonce/as … tuits.html
Pas bien pour un gars supposé brandir l'étendard de la vérité...
Tu perds tout crédit avec tes silences, tes attaques injustifiées, ton obstination à me nuire et je suis certain que tu vas trouver une nouvelle pirouette pour ne pas répondre et te justifier.
Pour moi le sujet est clos, je n'ai déjà que trop perdu de temps à répondre à tes attaques sans preuve et à tes allusions déplacées .

POUR  MOI  AUSSI

PS:Comme  tu  l' a  soulevé, mon  condo  a  été  vendu (au  nom  de l' acheteur ,(le condo  faisant  partie  du  quota des 49% autorisés prévu  par  la  loi)
contrairement  à  tes  montages  douteux!

Bali Balo a écrit:

messieurs, il serai bon de mettre fin à vos joutes assez peu dignes d'intérêts que nous puissions reprendre le cours du sujet à savoir : Changer un bail de 30 ans en acte de propriété.

Surtout que dans le message de l'avocat plus haut il y a beaucoup de réponse à mes questions.


merci

Exact  Bali Balo,j' apprécie  votre  dernière  phrase.

~ Message supprimé ~

Loei a écrit:

...INSCRIPTION  DE  MON  FILS  SUITE  A  MON  BANNISSEMENT,         J UTILISE  SON PSEUDO
... c'est que tu me sembles manipuler la vérité selon tes besoins, que tu occultes beaucoup d'arguments qui te sont posés pour te focaliser sur ce qui n'a pas lieu d'être ou est complètement ubuesque...
JACKYPOM
...dans quel cas tu aurais une fois de plus menti.
...EXACT  POUR  COMBATTRE  TES  MENSONGES D AILLEURS  TES  FAMEUSES  PUBLICITES  ONT  DISPARU DES  SITES, BIZZARRE
...https://www.expat.com/fr/annonce/as … tuits.html
...PS:Comme  tu  l' a  soulevé, mon  condo  a  été  vendu (au  nom  de l' acheteur ,(le condo  faisant  partie  du  quota des 49% autorisés prévu  par  la  loi)
contrairement  à  tes  montages  douteux!

Donc c'est bien ce que je dis, tu travestis la vérité pour arriver à tes fins, prouver tes certitudes concernant ma supposée malhonnêteté et ce par tous les moyens possibles, moraux ou pas.

L'annonce a disparu pour la simple et bonne raison que les deux terrains ont trouvé acquéreurs et que les maisons sont actuellement en construction. Ces constructions peuvent être suivie en ligne sur notre forum. Le premier propriétaire est déjà sur place avec son fils, le second propriétaire arrivera début août. Connaissant notre forum je suis surpris que tu aies omis ce détail. Il y a pourtant près de 18 pages, des photos et des vidéos, difficile d'imaginer que tu sois passé à côté de cela... L'intitulé est "construction des maisons Rolmich" (c'est une contraction des deux prénoms des propriétaires
Tout  simplement  car  il  n' y  a  aucun  rapport  avec  le  présent  et  le  futur
Tu as décidément une mémoire très sélective et tu balaies mes arguments par une prose très développée du style "faux" ou "archi faux"...Quelles sont tes références légales pour réfuter sans preuve ou supputer que le travail des avocats est illégal ?

Il  n' y  en  a  aucune  forcément  car  ce  que  tu  avances n' existe pas  dans  les  lois Thailandaises, à  toi  de  nous  prouver  le  contraire.
Je  te  recopie  encore  une  fois  le  texte  écrit  par  un  avocat  sur  ton  site:
Il y a plusieurs questions et je vais essayer de répondre le plus clairement possible.

Un étranger peut-il avoir son nom sur une chanotte?

Oui. Quand on fait un contrat d'usufruit, ou de location, le nom du locataire ou de l'usufruitier, même sans être proprio, est marqué en Thaï au verso. Le verson d'un titre de propriété est une chaîne de possession, qui inscrit qui est propriétaire, les dates d'enregistrement pour une vente, une hypothèque, une radiation d'hypothèque ou autre. Il y a la date, la transaction, les parties, la grandeur du terrain effecté, etc. Il existe aussi des cas ou un étranger peut être PROPRIO d'un terrain. Mais c'est surtout les cas avec autorisation du BOI (Board of Investment) et il faut normalement un investissement important et une raison. Je n'en connais pas beaucoup dans mon coin... Disons que la propriété d'un terrain est généralement reservé qu'au Thai.

Qu'est-ce que la location 90 ans? Ou 3 fois 30 ans?

[color=#C93553]Le Code civil n'autorise qu'une location maximale de 30 ans avec UNE possibilité de renouvellement. C'est l'article 540 du Code Civil. Il existe des dispositions pour les baux commerciaux pour 50 ans. Je n'en ai jamais vu un seul. Alors c'est quoi ce truc de 90 ans? C'est possible ou non? Et bien c'est complexe...

Personne ne l'explique clairement sur Internet. Plusieurs bureaux d'avocats font la promotion de ces contrats et pour eux, c'est un outil de vente. Mais la réalité est qu'on ne peut pas savoir ce qui va se passer dans 30 ou 60 ans. Pourquoi?

Le concept du deuxième renouvellement provient d'une cause de la cour suprême. C'était une cause de 3 ans, renouvelable pour 3 ans et une autre 3 ans (ou 5 ans, je me souviens pas, mais PAS 30 ans). La Cour a statué que le contrat était valable car c'était PLUS qu'un contrat de location. J'appellerai cela un 'Super Bail'. Donc, les règles usuelles du bail sont mises de côté au profil de la loi entre les parties car les parties ont décidé que leur contrat avait beaucoup d'autres éléments. Mais cela s'appliquait seulement pour 3 X 3 ans. Sera-t-il de même pour 3 X 30 ans = 90 ans? Personnellement, j'en doute. Mais je ne suis pas prophète...

C'est jamais expliqué clairement sur Internet parce que les étrangers qui écrivent ces textes ne peuvent pas lire le Thai et la décision de la Cour suprême. Même les avocats Thai ne connaissent pas souvent cette cause. Moi, on me l'a traduit et expliqué, et à chaque fois, c'est même complexe pour les avocats Thaï de m'expliquer. La loi est aussi une business. Mais j'ai mon dire que pour qu'un business fonctionne bien, dans la restaurant, la construction, ou un bureau d'avocat, il faut être honnête avec les clients, donner un bon service, et les clients en amènent d'autres ou reviennent (C'est rare qu'on les voit 2 fois dans un bureau d'avocat mais cela arrive...   )

Notre bureau peu garantir 30 ans avec renouvellement de 30 ans. Nous pouvons rédiger un contrat de 3 fois 30 ans, mais je garantie pas que le 2e renouvellement sera effectué. Nous utilisons un truc pour garantir le renouvellement du 2e 30 ans. Je préfère garder nos trucs pour l'instant... c'est un deuxième document, qui n'est pas le bail, qui engage les héritiers sur la décisions du propriétaire, même si celui-ci décède. Il y a un effet rétroactif de par la Loi.
Concernant les fameux 49% peux tu me monter une loi qui garantisse que ce quota ne risque pas d'être revu à la baisse, style 30% par exemple ?

Non,même  si  ce  quota  serait  revu  à  la  baisse ça  ne  concernerait  que  les  nouvelles  constructions,les condos  bénéficiant  du  49% lors  de  la  construction  ne  seront  pas  concernés.

J' irais  même  plus  loin  en  te  disant  que  je  ne  pense  pas  que  ce  quota  soit  diminué, certains  promoteurs  indiquent que  le  gouvernement  est  en  train  d'étudier  une loi  qui  augmenterait ce  quota  afin  d'écouler  les  nombreuses units  invendues et  limiterait les  nouvelles  constructions
Bien  sur ,c'est  à  prendre  au  conditionnel