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Achat immobilier en République Dominicaine

Merci, pour vos réponses.
Nous avions contacté un cabinet d'avocat de Saint Domingue (sur une liste envoyé par l'ambassade de France), mais nous n'avions obtenu que peu d'infos et de conseil car il fallait payer un forfait pour aller plus loin.

On va essayer avec un autre avocat, car nous souhaitons acheter un appartement en république dominicaine mais selon une procédure normale et sécurisé. Après plusieurs voyages là-bas et dans les caraïbes depuis plusieurs années.

Si vous souhaitez un avocat a St Domingue je peux vous en recommander un. Donnez-moi votre email si vous souhaitez ou un tel et je peux vous appeler via Skype.

Bien cordialement.

Bonjour,
Ma recommandation est de prendre un avocat "local" : vous ne pouvez prendre un avocat à St Domingue si vous achetez dans le nord, ou dans le sud de la R.DOm.
Vous auriez des frais considérables de transport, etc...

Où est l'appartement que vous désirez acheter ?

Qui a des nouvelles de marcoriosanjuan ?

@ Anonyme1 -> Bonjour. Veuillez noter que le compte du membre marcoriosanjuan n'est plus disponible. Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à nous Contacter (comme vous êtes un peu hors sujet sur la discussion actuelle ;)) Merci. Karen :)

[Désole pour le hors sujet]

Bonjour PATRICKARINE,

Pour ma part , je ne déposerais aucun dépôt de réservation ( separacion dans le langage dominicain) ce qui est complètement légal, mais pas du tout obligatoire, cela se fait généralement lorsque l acquéreur est en recherche d un financement, et qu il ne veut pas perdre l opportunité d acheter un bien en phase de construction avec les tarifs préférentiels de l' achat en construction.
Si vous achetez un bien déjà terminé et que vous disposez des fonds ou du financement, vous faites (faites faire) les vérifications d usage pour le bien et son titre de propriété, et si tout est ok ,vous passez directement au contrat de vente...bien détaillé sur toutes les étapes.
Vérifications de bases :
-    Si le vendeur est marié ( la cedula le mentionne) le contrat doit mentionner les deux personnes comme vendeurs et signeront tous les deux.
-    Le titre de propriété ne doit avoir aucune mention spéciale au dos  ( gravacion, ipoteca)
-    Si le titre de propriété mentionne plus d une personne, chaque personne mentionnée devra figurer comme vendeur sur le contrat et devra signer ( ou donner pouvoir légal a celui qui sera le  vendeur)
-    Il est préférable de demander au « registrador de titulos » un « certificado de gravamen o no »
-    Cette vérification peut aussi être faite dans la salle de consultation du tribunal de terre
-    Le titre de propriété doit être accompagné de son plan cadastral ( deslindé) verifier que les références des deux documents soient identiques.
-    Si le bien est un appartement en co propriété, verifier qu’il soit a jour des frais de maintenance et charges diverses.

vérifier que soient a jour.
- impuestos IPI/VSS  (IMPOTS FONCIERS)qui se payent en deux fois sur l année.
- factures eau, mairie poubelles.

L’ AVOCAT :
-    Ses honoraires rétribuent ( si il ne vous a pas trouvé le bien) l ensemble des vérifications sub citées , la rédaction ou vérification du contrat de vente avec toutes les garanties nécessaires a l acheteur, et éventuellement la remise de votre  titre de propriété ( si vous lui donnez un pouvoir légal).
-    Demander a payer directement les frais de transfert de propriété (traspaso) a la DGII et non pas que cette somme soit incluse dans ses honoraires  ( plus de transparence sur ses honoraires propres).

Pour acheter en RD il faut VRAIMENT faire très très très attention.

L'arnaque, la grosse est à tous les coins de rue.

Les titres de propriétés, les signatures se falsifient avec une facilité incroyable, impensable pour un européen.

Le scribouillard du registro local, pour une somme intéressante peut émettre un faux titre de propriété.

Et sinon demandez aux espagnols et à tous ceux qui se sont faits arnaqués ayant en main des titres officiels avec pleins de tampons et signatures etc...qui ne valaient RIEN.

Si vous avez un problème, personne ne peut vous aider ni ne vous aidera. Sauf un avocat local.

Quant aux avocats, demander à l'ambassade de France, au service économique la liste de ceux avec qui ils travaillent.

Ce n'est pas une garantie 100% mais c'est un peu plus rassurant. En général ils sont chers et ne voudront pas perdre leur recommandation.

Bonsoir/bonjour,

Sauf erreur de ma part, je crois que Yann ou un autre expatrié à indiquer un site officiel de l'état Dominicain qui permet d'interroger une base de données des titres de propriété.

Il est également possible de se rendre avec son notaire au cadastre de sa région pour consulter les originaux (c'est ce qu'avait fait mon avocat pour vérifier le titre d'une maison que j'avais voulu acheter).

Ce déplacement permet de vérifier l'authenticité des titres.

Bien cordialement.

Oui Cathy la validité du titre de propriété est LA vraie question ici.

Si vous vous adressez à des gens reconnus pour leur fiabilité - oui il y en a - la réputation c'est important car la Rep. Dom. c'est petit et cela se sait, vous n'aurez pas de mauvaise surprise.
Quand on achète, en particulier à l'étranger, il faut prendre ses renseignements, vérifier tous les points abordés. Un bon avocat/notaire est primordial.
Mais vous devriez trouver de quoi vous aider aux travers de toutes les informations données par les "vieux" du forum.

Bien cordialement.

willfr :

Oui Cathy la validité du titre de propriété est LA vraie question ici.

Cette verification est tres simple...avec la copie du titre, que vous a fait parvenir le vendeur, aller au tribunal des terres qui correspond a la region de votre futur achat.
demander a comparer votre copie, a l original archivé.... si tous les elements concordent...tout va bien.
si il y a une difference, ou si vous n avez pas acces a l original....il y a probleme.
cette verification, les dominicains la font systematiquement, faisons comme eux.

Yann, j'appelle cela le cadastre, c'est bien la même chose que le tribunal des terres ?

Nous venons de conclure mes enfants et moi l'achat de maisons sur l cote nord (vers sosua).
Je confirme qu'il reste des affaires à faire, à condition de respecter et de suivre les conseils donnés par certains sur ce site.
Je vous précise aussi que parfois, passer par une agence immobilière de renom, esT vraiment  une sécurité, même si on"perd" les quelques pourcentage de leur rétribution.
Pour notre part, tout s'est passé excellemment, dans les règles.

L'avocat a tout vérifié (et moi derrière lui, forte de vos conseils!)et a vraiment oeuvré dans noter intérêt: mises en garde sur les dettes, conseil d'évaluation des travaux par un homme de l'art....

Et l'agent immobilier à qui nous avons eu affaire a été d'1 dispo et d'1 efficacité à tte épreuve. Dépassant largement son rôle (utilisant ses connaissances pour faire avancer les autorisations du business de ma fille par exemple...)
Bref, je tiens à témoigner qu'il y a dans ce pays à la réputation de voleur, des gens corrects et qui ont plaisir à bien faire leur boulot.

A conditon d'avoir aussi le facteur-chance de tomber dessus.
Mais grâce à tous vos conseils, on finit par y arriver.

Oui, on peut encore acheter en Rep dom, car au delà des moindres coûts d'achat comparés à la france, restent les coût bien inférieurs de fonctionnement par la suite (impots, fonciers, charges....)

a Santo Domingo les deux services sont dans le meme edifice, la fonction de chacun des deux services est differente.

- catastro: c est la localisation geographique de tous les terrains du territoires.
- Tibunal de tierras: c est (en résumé) la gestion des titres de proprietes. (mais là j' avoue que je ne suis pas expert...)

http://www.catastro.gob.do/media/3270/P … 042011.pdf

http://ji.gov.do/webji/portada/directorio.aspx

Bonjour, j'aimerais avoir la référence de votre agence immobilière en  MP; cela pourrait me rassurer pour une future installation
Merci pour tout ces précieux renseignements

Et... Un grand MERCI aux "vieux" du forum!!!
Vous êtes UNE MINE D'OR!!! :top:

Bonjour,
Je suis un étranger propriétaire en République Dominicaine.
Non rien n'est facile ici... J'ai acheté mon ou mes appartements à Sosua sous une  personnalité juridique anonyme, une compagnie en vertu des lois dominicaines de l'époque, il y a 12 ans. Depuis on a créé un nouveau régime de compagnies personnelles puis on a créé l'obligation de se conformer à la nouvelle loi du Cadastre... bref des coûts de d'ordre de 2 à 3 milles $US afin de mieux sécuriser les titres de propriété....
En réalité, je ne me sens pas plus en sécurité parce que nos voisins dominicains ne feront jamais cadastrer leurs propriétés mais pourront toujours revendiquer des droits sur nos titres.
Ma recommandation est toujours d'occuper la propriété durant un bon moment afin de vous assurer que vous vous sentirez confortables, qu'il y aura de l'électricité et de l'eau, que vous pouvez acceptez le voisinage.
Vous signez une promesse d'achat mentionnant que vous occuper la maison ou lappartement durant les 6 premiers mois  et que votre loyer vous sera déduit de la transaction finale, moins les frais communs que doit assumer le propriétaire pour un condo ou pour un immeuble dans un " résidencial" (sécurité, eau et autres)...
Mais si vous n'aimez pas, vous n'aurez pas a regretter davoir fait une mauvaise transaction...

[modéré: merci de poster votre annonce dans la section immobilier en République Dominicaine]

Bonjour
Je souhaiterai obtenir les copies des documents officiels pour l'achat d'un bien immobilier.
Merci d'avance.

Bonsoir,

Ce thread est véritablement très intéressant mais finalement il ne parle que des étapes dans le processus d'achat d'un bien immobilier.

Mais par exemple cathysuite est avec un dominicain j'ai cru comprendre...
Il y à aussi des dominicains qui vont travailler à puerto rico et qui reviennent acheter dans leur pays mais ils sont dominicains, c'est là où je veux en venir.

Soit on passe par des plus petits projets, plus petits terrains, se faire construire, avec les mêmes mesures de sécurités évoqués ici dans le thread.
Soit si on veut acheter un bien il faut avoir le cash...
Parce que en étant résidant étranger même avec un apport, les possibilités de financement pour l'achat d'un bien immobilier de l'équivalent de 100 000 euros ou 150 000 euros en république dominicaine sont lesquels ?!!

L'achat immobilier c'est aussi ça, lorsque l'on travail en France, aux états-unis, au canada mais que l'on est pas résidant dominicain, que l'on a pas la nationalité dominicaine, quelles sont les véritables moyens, clés, banques, organismes pour accéder à la propriété par un autre moyen que de tout payer CASH ?!

Cathysuite ETAIT (passé...),

regardé mon dico  franco-espagnol mais "thread " n'y figure pas,ni d'un côté ni de l'autre . ça veut dire quoi?

"FIL" en anglais

revaaan :

Parce que en étant résidant étranger même avec un apport, les possibilités de financement pour l'achat d'un bien immobilier de l'équivalent de 100 000 euros ou 150 000 euros en république dominicaine sont lesquels ?!!

L'achat immobilier c'est aussi ça, lorsque l'on travail en France, aux états-unis, au canada mais que l'on est pas résidant dominicain, que l'on a pas la nationalité dominicaine, quelles sont les véritables moyens, clés, banques, organismes pour accéder à la propriété par un autre moyen que de tout payer CASH ?!

Bonjour,

pour avoir effectué des recherches dans le même cas, il y a par exemple, en France, des organismes spécialisés pour vous prêter de l'argent pour acheter dans le Monde entier. Evidemment pas tout est possible car il faut des garanties béton. Souvent il faut gager un bien en France...

Les taux d’intérêt en Europe sont actuellement extrêmement bas. Mais pour acheter à l'Etranger les taux de crédit sont beaucoup plus élevés du fait que le Prêteur évalue le risque à son échelle et pas celle du marché immobilier en France. A la dernière estimation, le taux de crédit pour un projet en RD est autour de 6-7%.

Aussi, acheter c'est une chose. Il faut ensuite payer les taxes locales et la gestion (très cher) si vous ne vivez pas sur place.

PS. @Berndardmiche: thread = "fil de discussion" en Anglais.

Une question:

Les villes dans le Nord comme cabarete à Puerto Plata ou cabrera Maria Trinidad Sanchez par exemple sont saines pour s'y établir ou c'est considérer comme étant des zones litigieuses ?!

Un article intéressant concernant le cadastre (Deslinde) bien sur sans oublier les autres étapes déjà mentionnées.
Cordialement
Felipe

j'envisage d'acheter un condo àPunta Cana dans un resort de luxe qui organisera la location pour moi et me garantit 6%. Pensez-vous qu'il s'agisse d'une offre crédible? On me dit que le tourisme ne marche pas à Punta Cana.

Bonjour Joka 2.
Un ami m'en a parlé il y a 2 jours. Il s'agit d'un ensemble de construction aux abords de l'hôtel Hard Rock Café je crois.
Le principe est semble t'il le suivant. Vous êtes propriétaire de votre résidence, et par contrat, on vous garantie un rapport de 6 % l'an. Par contre, si vous souhaitez profiter de votre appartement, vous devrez payer une location comme n'importe quel client.
Qu'il y ait des touristes ou pas, peu importe puisque, par contrat, on s'engage à vous verser 6 % tous les ans, clients ou pas clients.
Mais effectivement, on peut se poser des questions. L'ouverture de Cuba, la construction d'un nouveau pôle touristique à Barahona, et tous les hôtels de la zone Bavaro / Punta Cana qui s'agrandissent, n'y aura  t'il pas dans un bref avenir trop d'offres par rapport à la demande.
Le  gouvernement mise sur 10 millions de touristes à l'année. On agrandit actuellement l'aéroport de Punta Cana, et sur toute la zone également, on voit fleurir de nouveaux quartiers d'habitation, de nouveau centres commerciaux ou supermarchés. Il y a une vitalité ici qui fait peur, car si demain le moindre grain de sable venait enrayer la machine.....
Acheter c'est bien, mais si demain vous voudrez revendre, ce sera une autre paire de manche. Nous essayons de revendre notre propriété de Villa Mella depuis 3 ou 4 ans. Une seule visite malgrés les 5 agences qui proposent notre bien immobilier depuis tout ce temps. Le marché de l'immobilier n'est pas florissant. Même si Villa Mella est moins sexy que Bavaro, vous devrez certainement brader votre acquisition pour pouvoir la revendre. Pour nous autre, nous avons diminué le prix de vente de 30 %.
Dans le nord du pays, des agences immobilières n'ont rien vendu depuis 5 ans. A Bavaro,depuis 4 ans que nous y vivons, les mêmes maisons sont toujours à vendre. Les prix sont sur côtés.
Avant d'acheter, réfléchissez bien !!!
Cordialement

Merci, c'est bien mon opinion. Ce genre d'opération est intéressant si elle est accompagnée par un buy back. Avez-vous des informations sur Cuba?

Bonjour Joka2.
Non je n'ai pas d'informations sur Cuba. Je sais simplement comme tout le monde, que, depuis l'accord Obama/ Castro, une ouverture a été faite, et que dorénavant, les américains auront des oportunités de se rendreà La havane, et donc, de ce fait, de moins fréquenter la République Dominicaine.
Par contre, pour investir avec un retour sur investissement rapide, je sais que créer un Macdo par exemple, vous le permettrait. Et il n'y a pas un seul Macdo présent sur la zone de Bavaro / Punta Cana. Il y en a à la capitale ( franchement décevants ), mais pas ici. On m'a toujours dit que pour atteindre le point zéro rapidement, cet investissement vous le permet.
Un nouveau Burger King s'est ouvert à coté du nouveau supermarché Jumbo il y a peu.
Peut être une piste à creuser ?
Cordialement

Un des pieges des condos , qui n'est pas  tout le temps visible, au moment de l'achat, ce sont les frais de maintenance qui viendront se greffer a tout le reste des que le condo sort de la responsbilité du constructeur.
toute la main d'oeuvre et les fournitures basiques de maintenance se paient en pesos , alors que les frais de maintenance sont facturés en USD, voir des factures a plus de 250 dolars/mois  pour un appartement de 2 ch , est assez courant dans les condos de luxe.
verifiez si le 6% offert prend en compte le paiement de ces frais , ou si ils sont a votre charge.

Merci pour ces informations.  Je pense que je ne vais pas acheter étant donné que si la revente se fait à perte, le résultat total sera assez médiocre.

Bonjour Joka2.
Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit. La revente ne se fait pas forcément à perte. Simplement, les biens immobiliers sont surévalués dans l'ensemble.
Quel est le prix exact  d'une maison ou d'un appartement ? C'est celui auquel on est prêt à l'acheter.
Et tous ceux qui vendent aujourd'hui au prix du marcher, et bien ils ne sont pas en adéquation avec les acheteurs potentiels. D'où la difficulté.
Exemple : Nous vendons notre propriété de Villa Mella, au nord de la capitale. La banque estime la valeur de ce bien à 9.5 millions de pesos. On l'a vendra jamais à ce prix là, alors que le prix est tout à fait justifié. 4000 m2 de terrain, terrain arboré totalement clôt, panneaux solaires, puit et citerne etc......... Notre maison est en vente à 6 millions actuellement. 1 visite d'acheteur potentiel depuis 3 ans. CQFD.
Cordialement

Bonjour Pierre,
vous avez peut-être un problème avec le terrain? A VIlla MElla il n'y avait pas une histoire de terrain en usufruit de 99 ans puis il revient à l'état ou à l'Armé?

@JOKA2: les frais de gestion de propriété à Sosua et Punta Cana sont très élevés car généralement ce sont des étrangers qui s'en occupent. Effectivement cela tourne autour de 250USD par mois.
Faites un calcul simple 250x12= 3000, c'est à dire que pour ne pas perdre de l'argent, le bien doit vous rapporter au moins 3000 euros/an. Bref vous allez investir dans un bien qui sera occupé par des touristes et qui non seulement vous rapporte peu ou rien mais en plus vous ne pouvez même pas en profiter ou presque.

Les investissement locatifs en RD ne sont que rarement rentables ou alors il faut acheter peu cher et avoir un très bon taux d'occupation ce qui est possible quand on a beaucoup d'experience de vie sur place.

Pour un "amateur" de la RD il vaut mieux investir en Europe et résider en touriste ou locataire en RD, c'est beaucoup plus réaliste.

la proposition que j'ai est pour un condo dans le projet Blue Beach resort. les frais m'ont l'air décents mais l'exit stratégie n'est pas au rendez-vous. Un jours sans doute les promoteurs offriront-ils un buy back comme en Asie.

Bonjour Eri76.
Nous n'avons aucun problème de terrain.
Notre propriété est deslindée depuis plus de deux ans. Nous en avons donc la totale propriété.
Cordialement

exit strategy (ah, non pardon, exit stratégie)

Buy back

Ca fait savant, je suis impressioné
mais moi y en a rien compris

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